溫州炒房團資金鏈調查

　　劉波此前在保險公司工作過，熟識不少中小企業的老闆。像他這樣的「中間人」，往往能夠在較短時間籌集數百萬元甚至上千萬元資金。劉波通常的做法是，以月利率2分(年息24%)向多位熟人、朋友借貸，每處借50萬~100萬元，以月利率3分(年息36%)借出，賺一進一出的利率差。在目前操作的江西商鋪項目中，他不賺利率差，但約定的回報也非常豐厚。

　　在溫州人「炒房」的資金來源中，民間借貸是主要籌資方式之一，少量項目會出現劉波這種「中間人」的身影。房產投資者的資金主要有三個來源：自有閑置資金、企業資金、民間借貸和股權集資。使用最後一種籌資方式的往往是一些大項目，不是「炒」一套或幾套房子，而可能是買下一整幢樓。

自有閑置資金

　　溫州的民間閑置資金是最早進入房產投資領域的。1999年前後，一些溫州人開始用「閑錢」炒房，當時以投資溫州本地為主，對外地樓市的投資初具規模則是在2001年，並在2003年達到鼎盛狀態。購房團成員通常使用自己手中的幾十萬、數百萬元「閑錢」，把投資房產當作一種理財方式。

　　溫州瑞安的林小姐是其中比較典型的一個。她今年40歲，業餘作家，在上海有7套房產。

　　2003年夏天，林小姐和幾個同學一塊到上海，坐出租車看盤。幾個月下來，她一共購進7套房產。每套房子首付都是二成，總投入為120萬元。買完7套房子，林小姐手中還有50萬元，她就「停手」了。她的想法是，7套房子每年的按揭費用需30萬元，這50萬元加上她的工資收入，供兩年按揭沒有問題，不會因為資金問題處於被動。

　　「溫州人投資房產還是比較保守的，基本上是自有資金、閑錢，跟朋友借來投資的很少，一般手裡都會留幾十萬元流動。」林小姐說。購入至今不到兩年，她的7套房子一共增值300萬元。她表示自己做的是長線投資，做短線的話需要經常在溫州、上海之間跑來跑去，她嫌麻煩。

　　林小姐投資房產的資金，來自於她前幾年做生意的積累。此前她做過各種小生意，包括投資出租車，後來在瑞安買了一塊地基，為她帶來60萬元的盈利。

　　當她手中握有近200萬元資金的時候，林小姐開始認真琢磨該怎麼理財。思前想後，她認為投資房產仍是最好的選擇。目前，除投資房產外，她還在不同企業投資有股份，這為她每年帶來近二三十萬元的收入。最近，由於調控政策陸續出臺，她感覺「壓力比較大」，已經打算把手中的房子出售一套。

企業資金

　　房產投資的豐厚回報，除了吸引林小姐這樣的個人閑散資金入市，還使得越來越多的企業資金流向這個領域。

　　林小姐有三個同學，都是所謂「太太炒房團」的成員，每人的家裡各經營著一家小企業。去年，她們三人各從企業調出幾百萬元資金，合在一起剛好是1000萬元，合作在上海「短炒」。一年下來，每個人都已賺了幾百萬元。

　　調用企業資金炒房，資金成本顯然比「閑錢」高得多。林小姐說：「資金拿去炒房後，有的企業經營受到影響。但一年下來，企業沒賺錢，投資房產這塊業務賺錢了，也是一樣的，對有些人來說也許還更划算。」

　　另一位不願透露姓名的投資者，資金使用的「招數」出人意料。他本人經營一家生產月餅包裝盒的小企業。產品生產在上半年集中進行，拿到銷售回款，下半年企業不再生產，他就把資金全都投入房產投資。

　　去年下半年，企業資金流向炒房相當明顯。這些企業的數量與資金規模無法統計，但業內人士感到，這批新加入者「來勢洶湧」。溫州成明房產代理有限公司總經理胡冬明表示，去年9月、10月，溫州房價迅猛上漲，吸引了不少中小企業主加入炒房行業。「他們的資金實力都非常雄厚，可能短時間買入七八套房子。」這些企業主可調用的資金往往上千萬元，在溫州本地樓市投資後，他們也把目光轉向上海等外地樓市。

民間借貸或股權集資

　　一些「大手筆」的炒房項目，需要通過民間借貸或股權集資的方式，才能籌集足夠的資金。

　　一位不願透露姓名的業內人士介紹如下：在開發商資金短缺的情況下介入，以較低的價格買進整幢樓，打進部分預付款，通常金額在幾千萬元左右。如果市場價在 9000元/平方米上下，他們就可能以低於30%的價格買入，而開發成本可能在5000元/平方米左右，開發商仍有盈利，獲得資金後，項目就可以繼續運作。

　　通常，這樣的項目投資者不會單兵作戰，而是聯絡幾個朋友對項目的風險、收益進行討論後，再決定是否投資。一旦開始行動，他們就各自負責籌集一定量的資金。項目的運作由一家房產營銷代理公司出面進行，內部有自己的約定，實際股東可能是多位。一個人負責籌集的資金額可能是幾百萬元或上千萬元，有的投資者從自己的企業調用資金，有的向親戚朋友借貸，有的則通過「中間人」以民間借貸的方式籌資。
　　不久前，一個溫州投資者在上海買入了一幢住宅樓，其「炒房」資金就是通過民間借貸籌集。該投資者以2億元的價格整體買下這幢樓，對方要求一個星期內打進預付款2000萬元。這筆相當大的資金竟然在一個晚上就籌足了。2000萬元全部是以月利息3分(年息36%)借入。在這個過程中，「中間人」劉波負責籌集了500萬元。他向一些朋友以月利率2分借貸，每處借50萬元或100萬元，借給項目投資者的利息是月利率3分。這個項目所需的其餘資金，也以類似的方式籌集。

　　儘管借貸利息很高，但一個多月後，整幢樓售出，除去兩個月利息120萬元和其他費用，該投資者淨賺2000多萬元。但這其中的風險也相當大，投資者關鍵在於判斷：一是這幢樓的市場價格能賣多少，二是能不能較快賣出去。

　　通常，以月利息3分籌集的民間借貸資金，都是用來短期使用，以「炒」整幢樓為主。

風險

　　在房產投資領域，溫州有多少資金流入，任何機構都沒有準確的統計數據，而資金來源主要是以上三個方面。而在房地產開發領域，溫州各行業規模最大的企業幾乎都會從事開發業務。

　　由於部分區域房價上漲過快、投資率過高，政府陸續出臺各項調控政策。很多溫州投資者都感受了政策信號帶來的壓力，感覺投資風險在增大。

　　溫州一位從事了6年房地產報導的資深記者表示：「現在看來，市場的階段性調整勢在必行。」若出現調整，溫州資金進入市場如此之多，也將承擔同樣多的風險。

　　溫州經濟學會會長馬津龍表示：「說溫州人炒房賺了很多錢，這話其實不對。現在很多房子還在溫州人手中。」