格老再評美國樓市：美國經濟可以承受房價大跌

格林斯潘進一步指出，由於擁有物業的美國人將不再能夠通過房屋價值攀升的收益來負擔其龐大的支出，整體的消費支出水平必然要下降，長期低迷的儲蓄率將隨之上升，而日益嚴峻的美國貿易逆差形勢也會因此得到緩解。

格林斯潘的上述觀點是基於他和美聯儲研究和統計部門高級經濟學家詹姆斯．肯尼迪合寫的一篇研究論文，這篇83頁的論文26日公布在美聯儲的網站上。而上一次格林斯潘以美聯儲研究論文的形式闡述觀點還是在1996年。有經濟學家表示，由於格林斯潘明年1月即將卸任，這使得他可以更加自由地對美國樓市發表觀點。

格林斯潘在26日的演講中表示，接下來在美國的一些地區將會看到，房價的上漲是不可持續的。但他同時稱，截至2005年中期，只有不到5%的物業擁有者採用了高槓桿比率的貸款融資方式---過高的槓桿比率意味著房價下跌時將不堪一擊。

"絕大多數的住房擁有者手中有可觀的能夠變現的資產，這樣潛在的房價下跌的影響就可以被吸收。"格老對於樓市的評論比一個月前更讓人安心。當時，在懷俄明州的一個研討會上，格林斯潘曾憂心忡忡地表示，火熱的美國樓市將"不可避免地"冷卻下來，經濟也可能出現滑坡。

在7月份結束的上一財年裡，消費者支出上升了4.2%，而經過通脹調整的工資水平僅上漲了3.7個百分點。支出與收入之間的缺口就是依靠類似房地產這樣的資產收益來彌補。

格林斯潘認為，美國家庭有1/4至1/3的住房資產被套現用於負擔消費支出，另外有25%用於支付購買商品和服務而發生的信用卡債務。

"在過去的10年中，住房資產的變現而不是收入的增長導致消費支出的膨脹，正是這一現象造成了1995年以來個人儲蓄率持續下降，"格林斯潘稱。他表示，全球的儲蓄資金流向債券市場，使得債券長期收益率走低，進而支撐了對利率敏感的消費支出。

自2004年6月以來，美聯儲連續11次升息，將聯邦基金利率提高至3.75%。與此同時，美國10年期國庫券利率卻從4.69%下降到4.2%。"抵押貸款利率和其他長期資金利率的下降伴隨著聯邦基金利率的升高同時發生，這在美國近來是沒有先例的，"格林斯潘說。

格林斯潘稱，如果房價下跌，消費支出將會收縮，儲蓄率則要上升，這將意味著美國經濟的更大調整。"商品的進口量將要減少，在其他情況不變的前提下，美國經常賬戶赤字相應也會減少，"格林斯潘表示。

格老對美樓市發出長串警示

房貸市場存有風險美聯儲主席格林斯潘4月6日在參議院金融委員會聽證會上呼籲，限制美國兩大聯邦住房抵押貸款公司的規模，以減少美國金融和住房市場面臨的風險。格林斯潘表示，房利美和房地美的規模已接近全國住房貸款市場的1/4，它們在利率和提前償付方面存在重大風險，這也使美國金融系統的安全將依賴於它們克服這些風險的能力。

美國樓市出現泡沫雖然美聯儲主席格林斯潘不久前仍主張，美國要出現全國性的房價下跌是不大可能的事。可事實是，紐約、洛杉磯等地的房價已下降明顯。對此，格老用他少見的強硬語言警告說，有些大城市已非常明顯地呈現出"泡沫"跡象。格林斯潘最初還是借經濟學家之口引述這種擔憂，直到最近已迫不及待要直接開金口發話了。

樓市退燒傷及經濟美聯儲主席格林斯潘 8月27日說，美國當前火爆的房地產市場最終將降溫，從而使一些人的家庭財產減少，進而給個人消費帶來影響。這是格林斯潘對美國房價高企發表的言辭最為激烈的一次演講。他警告說長期的經濟穩定使人們喪失了對投資風險的意識，美國當前火熱的房地產市場"必然會冷卻下來 "，並將給美國經濟造成嚴重影響。