史海：來自日本的購買潮 紐約帝國大廈爭奪戰

　　蕭條時期的尷尬

　　1991年8月，擁有紐約的心臟和靈魂－－帝國大廈的普魯敦斯保險公司，做出了賣掉這座大廈的決定。上世紀80年代房地產經營在美國一度成為流行的淘金手段，然而很快就隨著經濟泡沫崩碎，現已風光不再。

　　帝國大廈籌建於1929年。美國長盛不衰的牛市帶動了建設摩天大樓的熱潮，到這年九月，曼哈頓已經建成大約二百棟摩天大廈。金融家約翰．拉斯科博和杜邦公司董事長皮埃爾．杜邦決定建造世界上最高的建築，捲入了這場爭奪天際霸權的競爭。他們投入1600萬美元來購買地皮，再準備投資4400萬美元來建造這座預計高達一千英尺、八十層左右的帝國大廈。這座摩天大廈的建造，既是建造者狂熱表現的一種實證，也是紐約市區土地相對缺乏的反映。在這條消息發布後的幾週內，克萊斯勒大廈已超過伍爾沃斯大廈，成為世界最高的大廈。而華爾街上的曼哈頓銀行大廈已經蓋了925英尺。這兩座大廈都想創歷史新高，曼哈頓銀行大廈頂飾比克萊斯勒大樓高出了兩英尺。這刺激了克萊斯勒，他命令建築師將樓蓋得再高一些。建築師威廉姆設計了一個現代氣息十足的鉻鋼旗桿，有180英尺高，底部為八英尺七英吋寬。加上旗桿之後，沃爾特．克萊斯勒大樓的總高度為1048英尺，超過了當時世界上最高的建築－－986英尺高的艾菲爾鐵塔。

　　1931年4月，1058英尺的帝國大廈建造工程已近尾聲。這座在紐約市中心的大廈，設計簡潔優雅，與以前摩天大廈那種層層疊疊的古典裝飾不同，它的大理石外表全部採用筆直的線條，去除了飛檐或其他飾物的累贅。坡度平緩的尖頂使大廈看上去比實際高度還要高。帝國大廈建成後，當務之急是尋找承租者。而當時美國經濟正處於大蕭條時期，商人們都在削減辦公費用，很少有人需要租賃新的辦公大樓。相反，卻不斷有人因生活陷入困境而上到這座摩天大廈跳樓自殺。最終，一張七英尺高的棱形網眼組成的護欄終於建成了。

　　很明顯，帝國大廈正瀕臨破產，僅僅是因為約翰．拉斯科博和皮埃爾．杜邦公司雄厚的資本才勉強維持。在開業後的19個月裡，大廈的損失已高達420萬美元。1933 年1月，負責管理這座大廈的阿爾弗萊德．史密斯的總會計師給紐約市稅務及評定委員會寫了一封令人抑鬱的信：我們的業主「儘管已投資2350萬美元但卻顆粒無收。」他要求減輕捐稅，從而避免大廈倒閉所可能引起的風暴。紐約市政府早已將大廈的估定價值從4200萬減到4000萬美元，史密斯的總會計師請求再次降低大廈的估定價值從而減少應繳納的稅款。紐約市將估定價值又削減到3400萬美元。更重要的是保險公司同意在1935年3月1日前不會取消大廈的贖回權，因為他們實在沒有興趣去佔有一個在經濟危機中日益蕭瑟，只剩下一個空殼子的摩天大廈。到1936年，紐約市已經將大廈的估定價值削減到2800萬美元，這比建造大廈的成本還要少1200多萬美元。此時大廈的42至80層都還是空的。拉斯科博在經濟危機的重壓下終於做出了加快帝國大廈重組的決定，但無人願意充當買主。

　　1945年7月28日星期六早上，陸軍中校史密斯駕駛著一架雙引擎B一25轟炸機從馬薩諸塞州起飛，預計降落到紐約的拉瓜迪亞機場。飛行遇上了濃霧，當他從雲層降下來的時候，發現了已經進入了林立的摩天大樓地帶。在恐慌中，他駕駛飛機從紐約中心大樓邊上擦過，絕望中他用力向上拉動操縱桿，飛機不停地旋轉著，十噸重的轟炸機在帝國大廈北面撞出一個大洞，然後鑽入78層國家天主教福利協會戰爭救濟服務中心的辦公處。飛機的機翼早已脫落，機身則重重的嵌入電梯的I型槽中。大廈被震得索然一抖，燃燒的油料充斥著寫字間和電梯間。消防員在40分鐘內扑滅了大火，並搬走三名機組人員的屍體。這次墜機事件更增添了帝國大廈的神秘性。

　　租期留下了隱患

　　1950年，約翰．拉斯科博去世前聲稱，誰能先拿出5000萬美元，誰就將是帝國大廈新一輪的擁有者。隨後幾年裡，羅傑．史蒂文斯以5150萬美元買下帝國大廈，並以1700萬美元的價錢將大廈的地皮賣給普魯敦斯投資公司。1961年夏天，勞里斯．維恩和哈利．海爾姆斯雷打算買下大廈，但他們拿不出那麼多錢。於是要求普魯敦斯保險公司作為第三方參與交易。他倆用6500萬美元買下大廈，然後再以2900萬美元的價格賣給普魯敦斯公司；但是普魯敦斯公司必須將帝國大廈整個租給他倆，而對於普魯敦斯公司的巨額投資，兩人將付給該公司投資總數的百分之七作為每年的租金；雙方還同時商定了有關大廈折舊的問題。租期到底要簽多長時間呢？勞里斯．維恩提議簽30年，附帶三個21年的續約，總共93年。但是勞里斯．維恩雄心勃勃的女婿彼得．莫汀卻認為這段時間還不夠長。「那讓我們再加21年吧。」哈利．海爾姆斯雷回覆說。最後，普魯敦斯公司同意了這個長達114年的合約。大廈每年將給勞里斯．維恩和哈利．海爾姆斯雷帶來1100萬美元的巨額利潤。

　　普魯敦斯公司雖然擁有著大廈，對於大廈的操作卻沒有發言權，也不能直接分享它的利潤，無論大廈的價值漲到多高。但是沒有一個人會想像得到，勞里斯．維恩和哈利．海爾姆斯雷在這場交易中，設置了一個會在三十年後爆炸的定時炸彈，並引發了房地產業一場不體面的爭鬥。勞里斯．維恩對帝國大廈進行了重新裝修。帝國大廈燈火通明的新形象令那些派克大街上剛剛崛起的新型玻璃幕牆大廈也黯然失色。到1981年，帝國大廈租賃率迅速回升到98.5%。而且，每年還有近兩百萬人參觀瞭望臺。有一些人來這裡結婚，還有一些來這裡揮灑愛人的骨灰。大部分人都是通過這座最有名的大廈來瞭解曼哈頓。帝國大廈是一個流行的文化標誌，也是工業的一種標誌。哈利 ．海爾姆斯雷和勞里斯．維恩努力讓大廈繼續為公眾所矚目，他們經常會用不同顏色的彩燈裝飾大廈樓頂。　1

　　(編輯：燕於)

　　來自日本的購買潮

　　1986年夏天，美元對日元的兌換率從一美元兌換260日元下跌到兌換150日元，這抬高了日本商品在美國市場上的價格。日本財政廳採取降低利率的辦法來維持經濟增長，日本的工商業像呼吸新鮮氧氣一樣大量吸收廉價外來資金，並投入到股票市場和房地產業中去。從1986年到1989年，日本的房價提高了兩倍。正是在這一時期，對於日本商人來說，美國房地產廉價得驚人。隨著日元對美元的兌換率翻了一番，美國的高樓大廈彷彿全部以半價拋售一般。日本投資者開始搶購夏威夷的旅館、洛杉磯的辦公大樓、佛羅里達州的網球場等。僅1988年一年，日本投資者就購買了總價值達100億美元的美國地產。到1991年，達到 770億美元。日本買主意識到這是一個千載難逢的好機會，紛紛購買高水準的著名建築。

　　橫井英樹作為一名億萬富翁，他最有價值的資產－－坐落於東京心臟地區的新日本賓館，是議會成員、親王皇族等常常光顧的地方。這塊地皮的價值一路飆升至十億美元，而賓館的總價值達四十億美元，它成為橫井英樹致富的基石。日本國內房地產價格的失控使他具備了巨大的海外市場購買力。一座英國城堡或一座法國城堡的價格不過幾百萬美元。於是橫井英樹囑託常年在歐美旅遊的女兒中原喜子作為自己的耳目，多方收集海外市場信息。喜子相中的第一座城堡是倫敦郊外的泰姆公園。幾個月後，喜子在英國南部又看中了另一座城堡－－朱比特山。橫井英樹看過照片後都同意了。喜子用160萬英鎊買下了該城堡。此後橫井英樹胃口大開，他買下了蘇格蘭久負盛名的標誌性建築－－九十居室的格萊乃普城堡。在西班牙的巴塞羅那郊區買下了菲爾格拉宮殿。在法國，橫井英樹名下的日本產業公司一氣購買了九座城堡。

　　橫井英樹急切渴望加入日本人在美國房地產市場上的逐獵競爭。在買下了離曼哈頓不遠的長島冷泉港一座白色城堡後，他又讓女兒看看如何買下世貿中心，並詢問紐約廣場旅館、洛克菲勒中心的行情。但很多令橫井英樹垂涎的目標根本不出售。

　　1991年春，橫井英樹偶然從報上一篇文章看到帝國大廈正在拍賣的消息，他趕忙打電話給女兒。文章報導了帝國大廈業主－－普魯敦斯保險公司授權所羅門兄弟經紀公司代理大廈的拍賣活動，要價四千萬。「真是便宜，」橫井英樹對女兒說。喜子把這消息告訴她的丈夫、法裔美國人雷諾阿。那年夏天，雷諾阿正在芝加哥從事市場推廣工作。雷諾阿打電話向所羅門公司詢問，公司把競爭描述得相當激烈，並建議投標最高價四千一百萬。橫井英樹同意了。所羅門公司把報價告訴了帝國大廈長期承租者彼得．莫汀，想讓他再抬高競標價格。然而莫汀已無能為力，他曾向另一位承租者海爾姆斯雷的夫人利昂娜提出聯手競標帝國大廈所有權的建議，但遭到斷然拒絕，理由是長達一百多年的租約保證了他們對大廈的長期使用權，所有權實際上也掌握在他們手中，競標與否只是一個名義問題。所羅門公司打電話給雷諾阿說：「你在競標中獲勝了。」1991年8月21日，即喜子過完46歲生日第二天，橫井英樹把錢匯給了喜子。

　　普魯敦斯公司經過反覆計算，推斷沒有一個理性的投資者會為了獲得每年百分之七點五的微薄租金，而將大量資金凍結到2076年。對這個看來十分荒唐的投標者必須進行謹慎的審查。普魯敦斯保險公司經紀人里奇決定親自會見喜子夫婦。喜子遞給里奇一本相冊，裡面有很多歐洲城堡的照片：「這些是我父親收藏的城堡。」雷諾阿說：「帝國大廈將會是岳父的另一件收藏。」但里奇還是隱約感到某種不安，他讓所羅門公司派人到東京調查喜子的家族，得到了有關喜子父親的真實情況：這個名叫橫井英樹的神秘的億萬富翁，在資金方面應該是有保障的，但1982年曾有33名顧客死於他東京新日本賓館大樓裡。他因此被捕，被判失職罪。里奇覺得絕對不能把大廈賣給這樣的買主。喜子打電話告訴父親交易失敗了，橫井英樹火冒三丈，怒吼道：「買不到就別想回日本！」雷諾阿通過由喜子夫婦控股的 E.G.股份公司，最後還是以四千萬美元達成了交易。1991年11月27日，E.G.股份公司在名義上擁有了帝國大廈。橫井英樹得意非凡。儘管長期租約使得每年的回報到不了總投入的百分之五，但這和賺錢不是一碼事。

　　誰是真正的擁有者

　　像美國房地產大亨一樣，橫井英樹用一個簡單但是冒險的原則來創建他的事業：用借來的錢買入，等到地價上漲時賣出。三十年中，他成為了億萬富翁。但是經濟泡沫爆裂了，這在1990年9月就顯現出徵兆：日經股票市場平均虧損44%，相關股票平均下跌55%。到1993年，房地產經濟開始全面崩潰，日本21 家主要銀行宣告產生1100億美元的壞賬，其中三分之一與房地產有關。最終日本房價下跌了50%。

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　　當東京的房價處於頂峰時，橫井英樹曾以廢棄的新日本賓館作為抵押，從保險公司和大阪銀行借貸18億美元。橫井英樹用這些錢投資房地產和股票，但眼下兩個市場都在暴跌，橫井英樹的債主像仇家一樣來找他。橫井英樹在法國的城堡，現在也成了他無法填滿的無底洞。九個城堡每年維護、保養和納稅的費用需要一百多萬美元，還要加上支付給五十多個職工的薪水。橫井英樹要求喜子處理這些城堡，但因為當時的市場相當不景氣，每一筆關於城堡的買賣都是一個奇蹟。蘇格蘭的標誌建築格萊乃普城堡因腐爛而毀掉了，當地一些政治家對此提出強烈抗議。英國的另一座庫普斯爾城堡僅以橫井英樹購買價格的半折出價。在西班牙，地方政府查封了菲爾格拉宮殿。

　　橫井英樹生於1913年，佔有慾非常強烈。日本大舉侵略中國時，他開始負責供應軍用內衣，他擁有四個為軍隊生產制服的服裝工廠。二戰結束後，他從事古代著名建築交易，牟取的暴利遠比使他發家的紡織業要高。他從王室貴族手中買到了幾座珍貴的宮殿，其中有梨元前親王的豪華別墅。20世紀50年代，橫井英樹帶著他在黑市中磨練出來的商業能力開始轉手經營股票，之後又著手投資賓館和保齡球設施。他建了一個240道的保齡球場，號稱亞洲第一。1982年2月8日凌晨，東京最豪華的擁有513間客房的新日本賓館發生火災。事前橫井英樹不止一次接到命令要他在賓館安裝噴水設施，但他一直喊窮。橫井英樹還忽略了要求他修理走廊防火門的警告，防火門可以在溫度上升到120度時自動關閉，以防止火勢蔓延。由於橫井英樹過分削減員工人數，當晚這處住著三百多名顧客的賓館，值班員工竟只有九人。職員們奮力扑火，但熊熊的烈火在那個恐怖的冬夜使33人死亡。

　　橫井英樹的守財如命在很大程度上加深了公眾的憤怒。但橫井英樹在新聞發布會上堅持說自己沒有罪。日本主要私人經濟研究機構調查表明，儘管橫井英樹擁有的大部分是抵押財產，但預計已超過一千億日元，其中新東京賓館佔他個人財產總量的一半。1983年1月13日，橫井英樹第一次站在東京法庭接受審判。 1987年5月東京地方法院宣布73歲的橫井英樹的惟利是圖造成了這場火災，判處他三年徒刑。他的律師提出上訴，試圖為他翻案。1993年12月，日本最高法院最終支持了原判，橫井英樹對火警的確沒有做任何防範措施。在火災發生11年9個月後，他因失職殺人罪被判刑三年。數年後，橫井英樹建立的帝國倒塌，並給他的兒女帶來一連串麻煩時，雷諾阿反覆咀嚼他在東京的朋友的忠告：「只要你碰一下橫井英樹，你就會後悔終生。」

　　1993年4月，喜子和雷諾阿在紐約著手創建一系列海外控股公司。喜子控制的這家名叫N.S.1991的信託公司，信託海外受益人是喜子和橫井英樹控制的日本產業公司。1994年6月，即橫井英樹入獄還不到兩個月，喜子和雷諾阿就與美國房地產巨頭唐納德．特朗普簽署了合營帝國大廈的最後協議。這個合作聯盟，由喜子夫婦創立並控制的這家信託公司和唐納德．特朗普新控股的唐納德．特朗普帝國大廈合作公司共同管理。喜子和雷諾阿監護下的帝國大廈的地契轉交給了這個新的合作聯盟。這個聯盟的日常經營管理全都依靠特朗普，如果特朗普能把利昂娜．海爾姆斯雷和彼得．莫汀驅逐出帝國大廈，那麼他50%的帝國大廈股份就會驟然變成一個聚寶盆。

　　橫井英樹家族成員從報紙上得知了喜子與特朗普的這場交易，十分震驚。在監獄的橫井英樹要兒子裕彥採取一些措施。董事會上，橫井英樹的兒子邦彥、裕彥一致要求對紐約發生的事情進行調查，如果有必要，就提起訴訟。到底誰是帝國大廈的擁有者呢？邦彥和裕彥沒有在父親的保險櫃中找到答案。他們僱用的調查員帶回了一些資料。據調查員報告，有關美國的文件顯示，日本產業公司絕對沒有擁有或控制帝國大廈。－－帝國大廈的擁有權是通過一連串令人迷惑的海外公司，最後歸屬於一個名叫「馬恩島」的信託公司。兄弟兩人終於發現，這家信託公司的受益人，是喜子與橫井英樹共同控制的日本產業公司和中原喜子本人；但是當橫井英樹去世後，喜子就將是惟一的受益人。是喜子從橫井英樹手中竊取了帝國大廈嗎？還是橫井英樹一開始允諾她但後來改變了主意？裕彥和邦彥兄弟倆經過詳細考查，證明喜子是以違規的方式在運作。這種違規運作，除帝國大廈外還包括美國另外兩座房產，四座在英國的房產，八座在法國的房產。

　　特朗普擇機發難

　　公眾印象中的帝國大廈，和現實中作為一座辦公大樓的帝國大廈，往往是有很大差距的。到二十世紀90年代，這種差距變得更加巨大。在各個樓層中的上班族，每天面對這座老舊的大廈，有種沉悶甚至令人窒息的感覺。蘇西．史密斯三十來歲，作為哥本哈根聯盟－－帝國大廈二十多年的老租戶的董事長助理，她打電話給大廈經理，抱怨說線纜從天花板掉了出來，整個大廈重新安裝的窗戶在暴風雨中會漏進雨水。幾個月後，史密斯又提出大廈的老鼠問題。當她聽說唐納德．特朗普參與買下帝國大廈後，給他寫了一封信，威脅說如果不解決問題，她就要組織租戶們開展鬥爭。

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　　特朗普接到信，馬上打電話約史密斯晤談。這天，史密斯要求特朗普巡視一下整座大廈，而不只是它的