房產商曝灰色產業鏈:四成利潤被職權部門拿去(圖)

2007-05-12 14:53

  
漫畫：越走越遠----房產暴利何時休背景說明：調查顯示：國外房地產利潤為10%，而中國則達50%，70%居民買不起新房，有關部門應出臺嚴厲的調控政策，迫使地方政府在擠壓房地產暴利方面積極作為，讓百姓「居者有其屋」。

隨著國家進一步深化宏觀調控、各部門聯手調控房價等一系列調控措施浮出水面，房屋開發成本成為各方高度關注的話題。近日，一位在珠三角和廣西、雲南多年從事樓盤開發的房地產開發商向記者坦言：「樓盤開發成本只佔房價20%，房開商能夠拿到其中40%的利潤，餘下超過40%的利潤全部被相關職能部門‘層層消化 ’掉了。」

在記者保證不透露真實姓名的情況下，這位姓蔣的房地產開發商自述了親身經歷的樓盤開發「灰色產業鏈」。



樓盤開發成本只佔房價20%

我從1992年就開始從事商品房建築行業。當年每平方米的建築成本價不過350元至400元，房價不過1000元/平方米至1500元/平方米，建築成本佔房價的1/4，加上土地出讓金，房地產成本價格也不過是房價的1/2至1/3，如今建築成本比原來只漲了100元至200元，房價卻比原來翻了好幾倍，房屋成本只佔房價不到20%。

前些日子番禺包工頭向媒體公布的商品房工程明細賬，實際建築成本是每平方米不過572元。這還是珠三角的價格，中西部省區的價格比這個更低，因為人工成本要比那邊低很多。相比之下，中西部省區的人工費用只有珠三角的1/2至2/3，鐵工為5元/平方米，木工是 10-12元/平方米，泥工為3元/平方米，負責貼外牆瓷磚的人要20元/平方米。

南寧、貴陽、成都等地的房價已經比上世紀90年代漲了近10倍，價格從600-700元/平方米，飈升到4000元/平方米至8000元/平方米，上萬元的豪宅也為數不少。實際上，面積越是大的樓盤，建築成本越低，因為建築商減少了很多鋼筋、水泥、窗框、管道等費用，售價昂貴不過是迎合人們貪大求全的消費心理。

「招拍挂」：內行「懂門道」消化兩成利潤

土地價格、開發成本是不少房地產商向外宣稱「價格上揚」的最大原因。實際上，土地「招拍挂」沒有增加房屋成本，而「暗箱操作」成為房地產商降低成本的主要渠道。

「招拍挂」的項目一般分為三種情況：一種是規模較小的項目，在招投標過程中開發商可以通過「內部渠道」瞭解政府方面的土地價格「底線」、「上限」，與有可能參與的同行形成「價格同盟」，由一家公司競拍下來後，其他公司共同建設，但樓盤銷售價格參照周邊樓盤價格抬高銷售；一種是規模涉及幾百畝土地的項目，土地連片開發就需要通過集體「圍標」的方式來實現對土地的掌控，開發商往往事先做好評估部門、招投標審委會的「工作」，通過招投標「評估」方式，排擠一些外來的競爭者，通過打壓對手、減少競爭壓力來降低潛在的成本風險。還有一種是通過規劃部門的「風聲」，在未來的黃金地段搶先「圈地」的做法。如政府搬遷、城市發展規劃等出臺前夕，地方政府決策層尤其是「一把手」對城市發展的目標指向，成為開發商趨之若鶩的消息，一有風吹草動，房地產開發商就會連夜「跑馬圈地」，因為這時候土地價格最低廉。

要獲得這些消息、「搞定」這些職能部門，就必須「有酒大家喝」，從樓盤開發中拿出一部分利潤，讓包括評估、規劃、拍賣、土地、政府等部門「分享」。我認真計算過，無論大中小型樓盤，要真正在當地站得住腳，至少要拿出兩成左右的利潤，通過請客吃飯、逢年過節贈送 「購物卡」、假期組團旅遊、支付出國考察費等方式來「擺平」這些權力部門。

土地「招拍挂」不但沒有增加房屋成本，反而成為房地產開發商抬升房價的重要藉口。表面上看土地價格很高，但分攤到每平方米的價格就很少，原來建設20層高的樓盤可以建設到40層樓高，成本降低了一半，房價卻漲了一倍。

改規劃+亂測量+濫用料=高利潤

修改規劃、樓盤測量時與測評部門「互通有無」，施工中濫用材料，這些都是房開商牟取高額利潤的關鍵環節。

修改規劃和樓盤面積測量是實現樓盤後期「利潤增殖」的核心，這部分利潤超過20%。只要有了前期到位的「工作」，規劃建設部門不會對樓盤開發的層數、公攤面積、綠地面積進行認真測量，相關社會化的測量部門、評估部門因為面臨市場競爭壓力，在吃了一兩頓飯之後，往往也對開發商房屋面積「跑冒滴漏」的行為睜一隻眼閉一隻眼。

濫用料也是利潤實現的重要手段。鋼筋、水泥、板材、管線等，只要有出廠合格證，平時很少受到相關部門的監管，這部分材料建築商往往精打細算，恰到好處地在管線、窗框等不影響工程質量的環節上使用相對價格低廉的產品。這部分產品質檢部門不像鋼筋水泥等大宗商品那樣高度關注。但由於數量巨大，所獲得的利潤也非常高。

4成利潤為職權部門買單

「吃得下，吞得掉，消化得了，沒有後遺症。」這是房開商與諸多相關職能部門「合作」的重要前提。請客吃飯一頓沒有上萬元會讓領導「沒有面子」；組織相關職能部門「外出旅遊」，不出國門就是沒有旅遊，這些部門只是象徵性地交納部分旅遊費用，90%以上由我們直接支付給旅行社；逢年過節的「購物卡」，一次性就是幾十萬元。

我們當然害怕審計部門查賬，但比起酒店、賓館等行業來說，建築行業也最容易開賬出資，從進料源頭、施工環節上，就能夠將一大筆錢「費用」消化掉。「借用」身份證登記來冒充員工數量，用工資「沖抵」開銷；把日常成本做大……這些都是房開商「化解」灰色產業鏈的主要手段。

我認真算過這樣一筆賬：一棟樓盤開發下來，成本只佔房屋價格的20%，房開商能夠拿到的利潤佔房屋價格40%，還有40%就是被各種「灰色開銷」吞噬了。其實，只要地方政府和相關職權部門認真履行中央的政策措施，監管部門強化監管細節，我們完全可以把餘下40%的「灰色開銷」降低下來，返還給購房者。這相當於開價6000元/平方米的房子，只需要3000元/平方米至4000元/平方米就能夠買下來了