牛刀：北京房價最少50%以上的泡沫

2009-10-06 22:56 房地產獨立評論人牛刀近日表示，北京房價至少有50%的泡沫，房價會出現一個明顯的拐點，購房者應該繼續等下去。

牛刀認為，現在樓市進入了一個空轉的時期，房價雖然還穩得住，但是它的成交量上不去，因為老百姓的購買力很低、很弱，購買力跟不上。

牛刀表示，土地泡沫是中國泡沫最嚴重的泡沫。他表示，開放商自由資金很低，通過金融槓桿，用很少的錢顯現拿地，影響了一個更大的市場。中國的房地產商沒有固定資產的，本身不持有資產，龍頭老大萬科總市值中固定資產只佔5%，其他的都是開發的流轉的土地。

以下為鳳凰衛視10月3日《一虎一席談》節目"牛刀：北京房價至少有50%的泡沫"文字實錄：

胡一虎：一開始就要問牛刀，牛刀你最近也是一個新聞人物，你提出了很多就講說中國樓市在目前來講，進入新的拐點。但是我們講新的拐點，總要有一個證據，我們首先請全球華人，來看我旁邊的這個題板。這是北京，我們先從北京來看，北京的商品房、住宅、辦公，商業成交均價最近的走勢的比較。

我們來看一下從今年2009年的1月，到我們所掌握的資料，到8月份為止，它的整個走勢，我們看藍色的部分是商品的住宅，藍色的部分你可以看到，它的走勢是屬於這種局面來講，其實是相當之平穩，也並沒有說特別得走高，我們可以發現是藍色的部分，這個部分是整個成交的這個均價的部分。

在價格方面來講，您可以看出來，並沒有很明顯的上漲，尤其在最近這一塊當中。我們再來看一看下面的，是整個，是成交量在最近這幾個月的走勢來比較，如果你從成交量一看，藍色走勢圖這邊好像往上爬，到這邊稍微盤整一下，稍微高走一點，現在還低下來了。那麼到這個部分，是一百五十九萬點三四的這個平米，我們看一下，從這兩個圖當中，當然圖本身它意義有說話。牛刀從這個部分來講，說明瞭什麼？

牛刀：這個說明市場的正常反應。

胡一虎：市場的正常反應，為什麼會出現我們發現，量好像是縮了，但是價格還是有點高的？

牛刀：它現在樓市進入了一個空轉的時期。

胡一虎：空轉的時期。

牛刀：房價它還可以穩得住，穩得住，因為我們的貨幣流動性還在。但是它的成交量是上不去，因為我們老百姓的購買力很低、很弱，購買力跟不上。那麼購買力跟不上，流動性又在，促使了它的房價還在空轉，但是成交量大幅地萎縮。

胡一虎：你剛才是用的是成交量，你就是講整個房市在屬於空轉的這個情況來講。但我們難免會做對比，比如說這個時刻，比如九月份跟十月份，大家覺得在房市上表現得，就是金跟銀的代表，代表應該是非常旺季。但是從最近的一些相關的走勢來講，似乎好像沒有反映出來這個部分？

牛刀：沒有，這個金九銀十呢，這個概念提出很久，但是從今年以來，我們發現它的最王的季節是五六月份，四五六月份，但是進入七八月份，整個樓市的成交量就開始萎縮。

胡一虎：等一下，牛刀，牛刀其實大家有這個願望，其實一般老百姓在看的時候，就覺得說也有個想法，我就這樣等好了。但是，是不是等的時機會出現，現在一個反轉，你的理據是什麼？

牛刀：市場的問題要由市場來解決，那麼市場它最後怎麼來解決這個問題呢？就是央行回收貨幣流動性，央行回收貨幣流動性，是在通貨膨脹發生的情況下，一發生了通貨膨脹，央行就回收貨幣流動性。第一個降低存款準備金，提高存款準備金率；第二個加息。只要有這兩點，房價也會出現一個明顯的拐點。

胡一虎：明顯的拐點。

牛刀：所以我覺得，現在等到房價下降的人，是有希望的。

胡一虎：是有希望的。

牛刀：已經看見了曙光。

胡一虎：看見曙光，等一下，那對大姐來說，她現在還要繼續等下去嗎？是會出現暴跌的情況嗎？

牛刀：我認為還會繼續等下去，像北京房價的泡沫至少有50%。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)