中介合同條文存誤導市民買房賣房常吃虧?

2009-10-25 23:49 記者注意到,在房地產中介合同第18項列明"三方同意如因本合約而產生的糾紛均交由廣州仲裁委員會仲裁."當市民發現中介多收了費用而鬧到仲裁委時, "由於合同文本沒有違反相關合同法,仲裁委員會只得判決中介方勝訴."

一年半前市民馮先生在出售自有房屋後,發現中介收取雙方共的佣金3.5%.但按照相關規定,地產中介收取買賣雙方佣金總額不得超過3%.

案例:

中介設圈套業主中招

2008年3月25日,馮先生在廣州某地產中介公司的見證下,與購房人簽訂了三方"房屋買賣合同."在簽署合同前,負責接洽雙方的地產中介公司經紀人範某告訴馮先生,賣方不需給中介代理費,房屋報價100萬元是實收價,買方承擔3個點的中介費(即3萬元).

"在簽合同的時候,我發現了合同中關於賣方應支付中介代理費一欄用斜線塗劃,當時就留了個心眼,還立刻要求中介解釋."馮先生回憶道,範某說斜線的意思就代表賣方不用給佣金.

為了消除馮先生的疑慮,範某還承諾,只要簽訂了合同,中介公司將負責按照合同約定日期辦理完成買賣雙方過戶,付款等一切交易手續,買賣雙方無需勞心勞力.

然而當簽好合同離開的時候,範某卻拉住馮先生,告訴他還有手續沒辦.買房人離開後範某表示,如果要按照剛才的承諾辦理過戶等相關手續,需要他本人簽訂一份委託書.這份委託書他並沒有直接拿出來,而是從購房合同下面抽出了留待簽字的那個角,其餘部分都被上面的合同遮蓋著.馮先生告訴記者,範某還表示: "這只是公司程序,簽個名就行."

因為有急事要離開加上合同已經簽完,對中介也比較信任,馮先生沒有細看委託書便隨手簽上了名字. "第二天回想起來我發現有點不對勁,委託書不應該只有一份而自己沒有"馮先生醒悟起來趕緊打電話給中介,而範某答覆委託書只是備查.實際上馮先生簽的就是後來所謂的"服務費確認書".

省物價局:

市民首先要投訴

後來,馮先生查詢資料發現,該中介已經違反了國家發改委批復廣東省物價局"關於房產中介收費有關政策的復函"中關於中介方不得收取買賣雙方總計3%的標準.然而由於馮先生選擇了走法律程序,為這件事情的解決平添了些波折.

省物價局副局長馬雲表示,如果馮先生發現中介超額收取佣金後首先來到物價部門投訴,檢查分局會立刻出動查處該中介. "除了責令退還多收的費用外,物價部門還可以根據情況適當做出超收數額5倍的罰款. "

律師:

鬧到仲裁委或無效

據悉,此前曾有無良中介在買家和賣家處分別收取了2.5%的中介佣金,後來雙方溝通時發現便將中介告上法庭.

"但由於合同文本沒有違反相關合同法,仲裁委員會只得判決中介方勝訴.廣東金聯律師事務所梁曙芳表示,仲裁委員會的工作是根據雙方簽署的合同是否違法來判定是否有效."除非上訴方在有效期限內舉出新的證據證明合同內容存在問題,仲裁委才會考慮判定合同無效. "

"因為在仲裁委看來,合同是按照雙方當事人的意願簽署的.梁曙芳舉例說,比如在這個案件中雖然超出了3%,但如果賣家認為中介方額外付出了超範圍的勞動,是主動支付的超額報酬,仲裁委也會支持.一旦經過仲裁,行政執法部門就無權再干預.馬雲表示.

部門支招

仲裁若敗訴可開證明再上訴

記者注意到,在合同第18項列明"三方同意如因本合約而產生的糾紛均交由廣州仲裁委員會仲裁."也就是說,對於沒有經驗的普通市民來說,遇到類似問題他只能跟著合同上面的要求尋求法律援助,而這正中中介下懷.

梁曙芳建議,市民遇到此類問題在仲裁後如果還對結果不滿意,只得尋求向消委會及房管局中介管理所投訴. "但由於這些都是行政部門,如果法律程序沒有問題判決是不會被撤銷的. "

馬雲則表示,馮先生可嘗試先在物價部門開具證明證實該合同違反價格法,然後再上訴至上級法院或檢察院以期推翻原有判決.