再說房地產價格瘋漲的背後

近日，溫家寶總理連出新政，遏制大城市房價瘋狂上漲。3月14日國務院常務會議提出︰要「實行更加嚴格的差別化住房信貸 政策，抑制投機性購房」，還要「加快研究制定合理引導個人住房消費的稅收政策」；15日國務院常務會議繼續研究和部署遏制部分城市房價瘋漲的具體措施，出 臺「新國四條」，即抑制不合理的住房需求，增加住房的有效供給，加強保障性住房建設，強化市場監管；17日國務院通過「新國十條」，即《關於堅決遏制部分 城市房價過快上漲的通知》。它將「新國四條」細化，從5個方面作了10條政策規定，突出了穩定房價和住房保障工作實行省政府負總責、市政府抓落實的工作責 任制，還規定購買首套90平米以上自住房，貸款首付款比例不得低於30％，購買第二套住房，貸款首付款比例不得低於50％，貸款利率為基準利率的1.1 倍。這些新政被媒體形容為「連出重拳」，認為「除了尚未出臺房產稅，目前能夠動用的手段已用到極限」，是「最嚴厲的」調控措施。這些評論，意在說明溫氏走 出房產困境決心之大。不過，據以往經驗，2007年9月也採取過類似政策，結果是房價先跌後漲，反彈力度相當強勁。此次推出的「新國十條」新政，剎漲力度 雖較前為大，能否剎住這股狂漲之風，卻沒有根據作出肯定的判斷。

不能迴避的是，有一股強大的力量在推動、在助長房地產價格猛烈　升。2009 年原訂全國信貸計畫為5萬億元，實際投放9.6萬億元，當年金融機構的信貸餘額達40萬億元，其中相當大的部分通過國有企業擠入房地產，特別是作為巨型壟 斷性的中央國企，有16戶以房地產為主業，有78戶以房地產為副業（78戶企業下轄三級以上房地產子企業227家），一齊從事地產的炒買炒賣。正是這些國 企以幾十億元、幾百億元砸向不同地塊而成地王，致使地價瘋漲。同時，各地各類炒房團也一齊哄炒，使房價猛增不止。因此，正常狀態下市場對房產的真實需求被 淹沒而代之以價格狂漲的投機需求，價格信號因之異化，由此導致居民收入與房價的對比急劇擴大。中國國際經濟交流中心研究員王軍披露，發展中國家合理的房價 收入比在3—6倍之間，中國目前已超過15倍，京、滬、穗達到50倍以上。地產與房產的虛擬價格越來越膨脹，其價格鏈條一旦斷裂，會使整個房地產業崩塌， 且會殃及整個經濟與金融業，威脅胡溫政權的安全。如果以上述嚴重形勢為背景觀察溫氏最近治弊謀新的政策，就會感到它存在著明顯的侷限性，是《三娘教子》所 說的「高高舉起，輕輕落下」。「堅決遏制部分城市房價過快上漲」，聲勢浩大，實際上卻躲避地王與炒房團形成的原因，不從根本上治理這些炒作房地產的勢力， 只是企圖對投機者稍作限制，再給居民蓋些安居房，以為如此就可度過難關，這就是「高高舉起，輕輕落下」呀！這樣的對策，概言之，就是︰維持舊的統治格局， 只是希望不要太過份，太超界，不要影響政權的穩定，給平民留點活路。這就是溫氏主政的特點。

治理房地產價格瘋漲的關鍵在於改革地方政府以賣地為生的機制。這種機制是中央與地方達成的非文字性默契︰允許地方以賣地收入作為「土地財政」歸地方政府所 有，在體制外循環，以補地方財政支出的不足。中央依靠這種利益的讓與換取地方勢力維持當地安全與穩定，使整個政權得以持續運轉。這樣的機制使地方機構有足 夠的動力推進地價　升，沒有任何理由可以說明他們會主動制止地價瘋漲。賣地收入，2004年5894億元，2007年1.3萬億元，2009年1.59萬 億元，地方勢力能不為這種收入的劇增而歡呼雀躍嗎？壟斷性國企的地王越是不顧一切地往地塊上砸錢，地方權貴越是眉歡眼笑，因為地方「土地財政」可以由此更 加豐盈。溫總理不針對賣地機制進行改革，不針對壟斷性國企的地王下手治理，在《政府工作報告》中提出的對策是「完善土地收入管理使用辦法，抑制土地價格過 快上漲」，說穿了就是要使賣地制度化、合法化，讓「土地財政」更加鞏固、更加便利，頂多是使地價瘋漲有所收斂罷了。這樣的舍本逐末對策，治流而不治源的謀 略，要擺脫房地產價格瘋漲的禍患是不可能的。胡溫即將下野，不可能對房地產業提出什麼進一步重大的約束對策了，就是下屆中共高層估計也不會對房地產業出臺 什麼治本新方。如何改革地方政府的「土地財政」機制，如何制止地王炒買炒賣土地之風，這個巨大的經濟課題擺在面前，期待著人們破題。

治理房地產價格瘋漲，還必須針對炒房團的活動，斬斷其內外勾結的魔爪。這些炒房者，許多都是賴昌星之流，文化低，路子廣，轉手就把房價推上去。試舉兩例 ︰（1）炒房者甲，初中只念兩年半而輟學。2008年1月參與炒房，2009年10月收益已達兩億。他怎樣成為炒房巨富呢？甲花28萬元買了本房產公司營 業執照，註冊資金3000萬元（當然是虛的）。然後，相中開發商乙，與其密商。甲︰我用現金買你即將開盤的房子500套，2200元一平，不行就算。乙 ︰2200？太低！市場價四五千呢！最後達成協議︰甲出現金1.18億元購買乙在小區內27幢樓房的540套房子，合每幢20％套，2180元一平，協議 簽定後3日內一次付清現金。開盤後售價暫定6900—8700元一平。540套房子按所售價款歸甲，一年後仍未售出者按所付原價（即2180元一平）歸 甲。這個協議的實質是︰甲設法（包括行賄）獲得1.18億元現金，這是乙急切需要的週轉資金，交換乙的540套房子的成本（2180元一平，約等於每平米 建築成本），換句話說，乙以不賠不賺的540套房子取得1.18億元週轉資金。27幢樓房開盤後，分4次出售，每4週漲價1次（甲力挺售價達到萬元一 平）。甲以其兩年炒房所得兩億收益自豪地說︰房子究竟值多少錢？你說它值多少錢，它就值多少錢！（材料取自荷**丈人博克）（2）炒房者A貸款18萬元 （期限為一年）買房，一年期滿因資金佔用而無錢還債，只好求救於老關係****銀行信貸部經理B，B為其支招︰讓A的老婆以兩倍價格，即36萬元，貸款買 他的房，期限也是一年。A︰兩倍的貸款就是兩倍的利息啊！你這不是變著方剝削我嗎？B（詭秘一笑）︰如果到時你不還款呢？（略作思忖狀）嗯……被銀行收 房，沒有什麼大不了的。A恍然大悟。房子被沒收，等於貸款36萬元被沒收，但此款實際上仍在A老婆手中。假設房價不漲，A用18萬元再買1套房子，除去稅 費，手中剩餘17萬元，憑空得了人民幣17萬！這17萬不能獨吞，合夥者B分得5萬。A自豪地說︰買房不掏一分錢，不斷地用銀行的錢還銀行的債，房子就到 手了。這樣的鏈條是可以無限延長的，以老婆名義貸款，以七姑八姨名義貸款，最後發展到以蒐羅的身份證複印件貸款。這些手續辦得嚴絲合縫，無從查究。炒房團 玩的就是這種「空手道」！（材料取自《獨角獸資訊網》2009.7.7）炒房者的宗旨是︰房子是用來炒的，不是用來住的；商品房是賣給銀行的，不是賣給老 百姓的。短短兩句話，勾勒出炒作房產的全貌。看來，如果真想遏制房價過快上漲，就不能繞過這些炒房團，必須從根本上治理他們的窮炒、惡炒。

治理房地產價格瘋漲，還必須杜絕當權者搶房自肥現象。房屋不僅是財產的載體，而且是地位的象徵。從中共大佬到現任政治局常委、政治局委員、各省市區黨委一 級，早已享受到無償的和廉價的多套高檔住宅，這樣的優惠層層延伸下去，直到邊疆某貧困縣國土局長竟擁有13處房產。當權者還要為這個政權的公務員著想，設 法讓他們也沾點公權的光，弄套便宜房子住。據中國中央電視臺《新聞1＋1》節目今年4月14日報導︰北京六里橋地區，靠近南三環，毗鄰北京西站和長途汽車 站，有一新建小區，樓房分配給公務員，5000元一平，周圍商品房則是2.8萬元一平。《法制日報》今年4月18日報導，北京海淀區四道口附近樓群，公務 員所分房4500元一平，周圍商品房4萬元一平。《新華報業網》今年4月21日報導，北京朝陽區東壩的朝陽新城3棟樓近800套，農業部分給所屬公務員 6400元到6700元一平，周圍二手房為1.5萬元到1.7萬元一平。首都的這種分房效應必然向全國擴散。《經濟參考報》今年4月20日報導，山西省忻 州市動用財政補貼建築首批惠民限價房共18棟，11到23層不等，每套均在90平以上，最大為144平，容納166戶。建成後未能惠民，全部被公務員瓜 分。市直機關正處及以下人員基本上一人一套，每平米均價2318元。還有二期工程，交房後準備分給委辦局及14個縣區四大班子頭目。分到房者可以轉賣。市 人保局幹部徐朝華在市中心已有兩套各為百平米以上的房子，這次分得94平米一套，出資20萬元，標價33萬元出售。市機關事務管理局資產管理科科長李子清 分得144平米一套，出資37萬元，標價52萬元出售。李說︰「我的房子售後物業費免收，水電、燃氣費有優惠。我就是管房子的，有這個權力。」據統 計，1600套房子瓜分後，一半以上均高價出售了。正當官員們圍著新房興高采烈時，忻州市府的一項統計告訴我們，城區低收入家庭為1.5萬戶，其中無房者 7400戶；全市最低收入家庭人均10平米以下住房困難戶為23922戶。當地市民感嘆︰這麼多住房困難戶，咋不見政府為這些老百姓蓋點限價房呢？其實， 該市當權者已經用「為老百蓋限價房」的名義建起18棟高樓，由那些掌權者霸佔了。這一措施還要繼續下去，二期工程已經開工。忻州限價房事件說明，當權力可 以為所欲為的時候，種種特權就會應運而生。如果真想遏制房價過快上漲，不杜絕這種以特權霸房甚至轉手倒賣現象，豈非舍不逐末？

不管溫家寶總理對目前房地產業狀況發出多少「重拳」、「狠招」，只要他迴避上述幾方面的尖銳矛盾，不採取相應的有力措施，房地產業還會繼續以曲折的、迂迴 的形式瘋狂下去。瘋狂當然不可能持久，因為上述幾方面的矛盾都已經達到飽和程度，正在走向突破、走向爆裂，整個經濟形勢的巨大拐點很可能會在房地產諸矛盾 的「突破」、「爆裂」中露出端倪。讓我們密切注意這方面的些微變化。