傳奇的空置率是開發商的馬腳

樓市走向詭異，房價上的雷打不動害得老百姓都只能在空置率等專業數據上指桑罵槐。遺憾的是，就這麼一個宏調範疇中的核心數據，竟然是一個X。在媒體此前的廣泛報導中，以下幾個數字被反覆引述：國家電網公司在全國660個城市的調查顯示，有高達6540萬套住宅電錶連續6個月讀數為零，這些空置房足以供2億人居住。消息出來後，國家電網公司進行了闢謠。

這個謠辟得好，起碼撇清了電力唱衰樓市的嫌疑。其實判斷這個數據是否失實並不難：譬如經濟學者郭凱稱，6540萬套房，以70平方米一套計算，合45億平方米，而中國2009年竣工住宅用商品房僅5.77億平方米，也就是說，除非1995年以來所有新建成的商品住宅房都是空置的，積累到去年，才有望達到6540萬套。這顯然是不可能的。

那麼，不是6540萬套，究竟是多少套？權威部門在空置率問題上的缺位與失語，使得空置率的大討論最終得不到一個結論，公眾的疑惑沒有得到解釋，不滿的情緒正在累積。公眾之所以關注這個數據，離不開一個常識。在判斷房地產市場有沒有走火入魔的時候，除了房價收入比和房屋租售比外，住宅空置率也是一個關鍵數據。因為空置率真實反映了供需之間的走向，能簡單推算出有效供給和剛性需求之間的缺口。而且，按照國際慣例，商品房空置率在5%-10%之間為合理區，空置率在10%-20%之間為空置危險區，在20%以上則意味著商品房嚴重積壓。從這個意義上說，釐清空置率起碼有三重意義：一是看看開發商究竟有沒有人為誇大供給不足的事實；二是看看整個樓市是否理性，泡沫有多大；三是宏調政策也更能有的放矢，起碼做到心中有數，不至於箭離靶心十萬八千里。從這個意義上說，公眾自然有理由懷疑：空置率都搞不清楚，宏調的底線究竟哪裡來的？

普查一下全國住房的空置數量，這個難度肯定要遠遠小於憑空擬定樓市宏調政策。畢竟，核實只是一個程序性的工作，房子這東西沒法藏沒法躲，甚至比人口或經濟數據的普查還要簡單。但是，無論對於政府部門抑或是准業主，瞭解全國或某地的住房空置率，卻有著十分現實的意義——因為空置率是一個實打實的籌碼，很容易戳穿開發商慣用的忽悠伎倆，在樓市博弈的時候，赤裸裸曝光開發商的底線。據報導，在2008年之前，國家統計局每年都會公布全國住宅空置面積數據，但由於空置率和空置住房的標準與國際標準存在一定分歧，該數據已經不再對外公布。於是，此後的空置率基本是靠傳聞過日子，譬如「有統計數據表明：目前在北京、上海、深圳三地，很多樓盤空置率達50%以上」。遺憾的是，因權威空置數據缺席，這些說辭經常被開發商輕易推擋開去。

與我們傳奇般的空置率形成對比的是，西方國家對空置房均有嚴苛的應對措施：在德國，業主必須使空房得到重新利用，在房屋閑置率超過10%的市鎮，當地政府會推倒那些無法出租的住房；在法國的一些城市中，房屋閑置的第一年，業主必須繳納房款10%的罰金，第二年為12.5%，第三年為15%，依此類推；丹麥政府則早在50多年前就開始對那些閑置6週以上房屋的所有者進行罰款。

空置率越來越像樓市裡的傳奇。它是開發商的馬腳，描述得過於仔細就很容易令其原形畢露，於是，空置率上的猜測與反猜測顯得語義糾結。房價是市場的把戲，成本是商業秘密，保有稅和房貸政策是橡皮泥，空置率是你猜你猜你猜猜猜的遊戲……這就是我們的樓市，這就是號稱已進入深度博弈期的樓市？不管怎樣，一個常識是：症狀都摸不清，讓人如何能相信「療效確切」？

(文章僅代表作者個人立場和觀點)