葉檀：房地產政策預期明確 市場會很快從夏到秋(圖)

2010-10-03 12:53

中國房地產調控顯示出與以往不同的堅持、不達目的誓不罷休的性質，作為經濟轉型中的重要一環，房地產調控不僅為了抑制房地產市場過快增長，更是防止房地產綁架中國經濟，導致中國產業未老先衰，出現空心化。

2010年9月29日晚，更嚴厲的房地產調控政策出臺。政策預期明確，房地產市場很快會由夏到秋。

此次調控的核心，一言以蔽之，抑制投機投資性購房需求。

抑制手段有二，第一個金融去槓桿化是老方新開，不同的是口氣更加嚴厲、給市場的自由裁量權更少、執行想必會更加嚴格。通知要求商業銀行暫停發放居民家庭購買第三套及以上住房貸款，以往給商業銀行的自由裁量空間被一刀切斷。同時警告各商業銀行要加強對消費性貸款的管理，禁止用於購買住房。

第二個手段是稅收，意在增加購房者的交易成本與持有成本。

財政部等部門清理已有的稅收優惠政策，財政部、國家稅務總局住房和城鄉建設部共同出臺通知，調整住房交易環節的契稅和個人所得稅優惠政策，對出售自有住房並在1年內重新購房的納稅人不再減免個人所得稅，通知自2010年10月1日起執行。改善型住房不再享受稅收優惠，如果按照20%徵收，將使交易所得大為減少。

房地產開發商不僅融資更加趨緊，並且定價受到嚴格制約，如果房地產企業開盤價超過周邊房價，他們的稅收帳本就會被拿出來翻揀翻揀，主要查土地增值稅征管情況，這對於任何開發商都是可怕的壓力。

對於萬眾矚目的房產稅，雖然不會馬上出臺，但預期明確，必然出臺。通知表示，加快推進房產稅改革試點工作，並逐步擴大到全國。可見，房產稅出臺是大勢所趨，早則今年，最遲明年上半年，房產稅必然有城市進入實收試轉。

最後，通知鼓勵開發企業與信貸向保障型住房傾斜。

在房價屢抑不止的非常時期，此次調控行政色彩極濃，政策強調，對不能提供一年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購房貸款，異地購房將陷入停頓。對地方政府與商業銀行實行嚴厲的問責制：房價過高、上漲過快、供應緊張的城市，要在一定時間內限定居民家庭購房套數。嚴格實行問責制，對政策落實不到位、工作不得力的，要進行約談，直至追究責任；對不認真執行差別化信貸政策的商業銀行，一經查實要嚴肅處理。可見，有關方面對於8、9月房價上漲，9月各地地王頻出異常惱火。

此次出臺的新政，既是國十條的延續，也是國十條的嚴厲化新版。房產作為主要的投資品的歷史會暫告一段落。

僅有上述措施還遠遠不夠，正確的激勵機制顯然應該更加細緻深遠。

在人民幣存在升值預期的背景下，對於境外人士購買中國房地產作為投資品應該有納稅要求，還必須有懲罰性稅收條款，不能與國民一視同仁；對於改善性住房與投資投機性購房，在稅收上有所區別，對於前者購買的符合人均住房標準的普通商品房應該減稅，而對投資投機性購房應課以累進位的資本利得稅；在房產稅實施前，釐清稅費，刪繁就簡，該增就增該減就減。

更重要的是，政府部門不僅要成為政策的制訂者，更應該成為執行政策的表率。政府部門的帶有福利性質的住房應該徹底停止，讓公務員與公眾一起走向市場或者保障房，這樣才能建立不帶有私利的決策者隊伍。對於房地產統計數據改革、房產稅的改革也應實行問責制，做到科學合理，行之於長遠，以避免屢屢出現的朝令夕改現象。

房地產泡沫是貨幣泡沫的必然結果，房地產畸形發展是中央與地方稅收體制不完善、是實體經濟畸形的遇映射。那麼，控制貨幣發行量、扶持實體經濟，是固本培元良方。政策的急火猛攻與改革的細水長流必須並行不悖，才能取信於民，才能為未來數十年乃至上百年的經濟發展打下基礎。

註：快到國慶長假，很多人注定會比較鬧心。

房地產又一輪新政出爐，從技術上說不可能更嚴厲了。

現在要看長期對房地產的定位，所謂明確的預期，不是嚇壞市場，而是非常清楚，中國經濟未來需要什麼、抑制什麼。

已經比較清楚了，但這次政策比較匆忙，還有待於細節出臺。

黃陳之事會繼續關注，罵人、音量，都不是力量與理性的象徵。

法律公平地救濟雙方，想想如果權力大插手，如果非英美法系，黃氏又會如何？

美資分割國美，中國有規則應對。即便對方有陰謀，也以規則行事，立得高者必須以同樣的規則、更高的博弈技巧應對。

想起國資委曾經暗示對套利合同賴帳，上了當是羞恥，賴帳難道能挽回顏面？道理是一樣的。

最後聲明，本人沒有、也不可能收黃、陳任何一方的錢，哪怕一分錢，這是維持獨立第三者立場的底線。當然，更不可能為到這些公司謀利計，說偏袒昧心的話。怎麼想，怎麼說，誠實、理智是一貫的追求。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)