6000億溫州熱錢迷途

2011-03-01 14:46 作者:劉華

筆者從溫州市政府獲悉，溫州財政今年將投資350億元，實施重點建設項目173個，計畫帶動全社會固定投資1600億元。過去十年，溫州投資率一直徘徊在35%左右，遠遠低於浙江省的47%和全國的67%。

「土地、資金等資源支撐能力不足，嚴重阻礙了溫州的投資率提升，也是制約溫州經濟社會發展重要瓶頸問題。」溫州市發改委主任方勇軍表示，受宏觀政策影響，銀行放貸、項目融資和拆遷安置將更加困難，這將是溫州面臨的重大挑戰。

溫州又「不差錢」。據人民銀行溫州中心支行估計，溫州民間資金至少達6000億元。而浙江省工商聯統計顯示，溫州市上規模的企業中，約有70%的實業公司進入房地產投資領域。

強悍的溫州民資，已經從低級炒樓的小打小鬧，深入到房地產的每一個環節。

炒房客變房東

限購令出來後，炒房客變身為開發商。

從炒房到集資蓋房，這是溫州游資的betway体育手机网 動向。

去年底，溫州大學（原溫師院操場）地塊公開拍賣，被當地知名箱包公司溫州置信實業公司以總價37.02億元競得，高於起拍價近20億元。樓面價3.7萬元/平方米，預計銷售單價高達7萬到8萬元人民幣。

據知情者透露，置信地產的股東包括服裝、眼鏡、打火機和箱包等企業，其背後還隱匿著幾百個「隱形股東」，「大都是想跟著老闆一起發財的親戚朋友、私募基金和個體放貸者」。

溫州民間資本投資服務中心主任李堅平告訴記者，一些中小企業的老闆，因為轉型升級很困難，就利用原來的載體(公司)借錢，再買房子投資樓市。限購令出來後，有些人又想了折中的辦法，集資開發樓盤，炒房客變身為開發商。

目前，溫州本地房開公司大多向親友融資，而房開公司的股東身後均有數量眾多的「影子股東」。例如，入股為100萬，則月息2.5分計。到了樓盤開盤之日，投資者均有一套房產，且價格是開盤價的6折。

「現在，房開融資越來越難了，不僅月息漲到了3分以上，對房地產的風險憂慮也加強，融資不是那麼容易了。」知情者說。

「我們要尋求一種資金的聯合，不能單單依靠銀行。」溫州一名房地產開發商負責人透露，抱團拿地也是資金抱團炒房模式的一種延伸，也是溫州民間資本四處投資的最顯著特色。

筆者觀察發現，競得溫州龍灣中心區某地塊的開發商，其融資渠道涉及多家鞋業、閥門等製造企業的資金；由製造業企業抱團成立的大型房地產開發公司，目前溫州至少有7家，每家資金規模都超過30億元。素有「低壓電器之都」之稱的溫州柳市鎮，70%以上規模企業的利潤不再投資本地產業，而是轉移到外省市開發房地產、買樓、開礦等。

溫州當地相關金融監管人士透露，溫州市2010年10月份的居民儲蓄餘額比同年9月份減少了80多億元。80多億資金跑到哪兒去了呢？而近半年以來，銀行貸款除了個人貸款還有所增長外，其它基本處於停滯狀態。

「個人貸款的這部分資金，也很有可能進入房地產領域。」溫州中小企業發展促進會會長周德文表示，原材料、勞動力等成本提高，以及企業創新能力的薄弱，使得傳統輕工行業市場萎縮，客觀上導致更多實業資本外溢炒房。

人民銀行溫州中心支行的一項調查報告顯示，60%的被調查企業認為，自己10%-30%的資金用於購買非廠房的不動產，原因是現在「實業不太好做」。

熱炒商業地產

地產開發商加緊了土地儲備。

一部分溫州「熱錢」，開始大量介入商業地產項目。

連日來，北京浙商商會副會長陳俊帶隊，跑了安徽、浙江、鄭州、河南、內蒙古等地十多個中小城市，物色商業地產項目。

濟南溫州商會會長夏三忠向筆者表示，溫州商會計畫在3年內在山東開發50個城市綜合體項目，以縣級市為主。11月底，青島臺東某商鋪的500個鋪位遭到2000人搶購，一位姓王的溫州女老闆，一個人就買下了十幾個相鄰鋪位，投資超千萬。

據搜房網統計數據，抽樣調查1月杭城在售的79個商業項目，價格發生變動的13個項目中，價格上漲的有10個項目，漲幅最高達到21.53%。

「商業地產具有較高的投資回報。」杭州如佳房產中介公司總經理周如佳說，目前杭州住房租售比超過1：500以上，這意味著住房市場風險加大，而商業地產的租金上漲，回報率在1：300左右，吸引了許多投資客轉向商業地產。

國際上用來衡量一個區域房產運行狀況良好的售租比，一般界定為1︰200至1︰300。如比值低於1︰300，意味著房產投資價值相對變小，房產泡沫已經顯現；如果比值高於1︰200，表明這一區域房產投資潛力相對較大，後市看好。租售比比值無論是高於1︰200還是低於1︰300，均表明房產價格偏離理性真實的房產價值。

目前，各家銀行的商用地產貸款首付一般要求五成以上，部分按揭貸款也只能貸到三四成，最高貸款年限一般也只有10年，而貸款利率也不得低於同期基準利率的1.1倍。與住宅投資相比，商業地產投資政策上唯一優勢應屬不受套數的限制，只要投資者資金充裕，名下物業的多少並不影響多次投資。

正是看好商業地產的前景，地產開發商加緊了土地儲備。去年底，喜來登度假有限公司以1.3億元競得杭州之江一出讓面積僅3507平方米的小型商用地，樓面價達37069元/平米，溢價661%，創下杭州史上溢價最高記錄，也是全國範圍內的溢價率之最。

溫州君和房產中介總經理周建認為，央行限制給房地產企業貸款，原本希望遏制樓市投機行為，卻引來了大量游資和產業資本注入的局面。因此，要解決樓市投機過度的問題，先要解決畸形的身份貸款體制和壟斷問題，給民間資本以更大的空間。