中國房地產是個怪胎 你說怎麼改

4月12日，中國國務院召開常務會議強調保持鞏固和擴大房地產市場調控成效。這是繼一季度最後一天各地提出年度宏觀房價之後的政府最高表態。與此同時，發改委、央行、財政部、國土資源部、住建部、監察部、國家稅務總局和銀監會八部委組成的國務院督查組，也奔赴北京、上海、廣東等16個省份進行督查。

這次督查之給力，實為中國有地產市場以來之所僅見。但效果是否能如願？目前還無法看出。因為目前各地採納的宏觀調控辦法大同小異，極端的辦法是按照戶籍原地和納稅屬地等制度限購，溫和一點的辦法基本是按照GDP10%左右增長速度，提出相應漲幅的年度房價管理目標。

但地產市場的交易和房價，按照限購和目標價格來管理，是否能夠達到地產市場的軟著陸，這一點尚不可預測，儘管部分地區出現了房價微跌，甚至出現了大面積的交易量萎縮，但其暫時性特徵明顯，不僅無法作為日後房價總趨勢向上、還是向下的依據，更非地產市場化發展的正常狀態。

尤其以原地戶籍和屬地納稅的限購方式，來控制房價的上漲，僅一個「限」字已將短缺和供不應求現狀全盤托出，更無從談及調控的是非對錯、調控是有效還是無效了。因為無論宏觀調控的基本原則和目的是什麼，到了不准買入、限制買入這個份上，那就等於以關上這個行業的市場大門，來達到市場價格穩定的效果，這和有糧票的時候有人挨餓、有肉票的時候菜場沒肉、有布票的時候難以穿上新衣服，沒什麼兩樣了！而那時最為典型的特徵價格倒是數年一貫制地不變了，可商品卻統統沒有了。

有人可能會反對，因為在那個商品短缺的時代裡，不准買入、限制買入是供小於求狀態下進行的，而現在的中國地產市場上空置率卻過高，是供大於求和產能過剩（或者說是地產投資過度、投機盛行）——所以現在的不准買入和限制買入，不僅會對市場的價格產生向下的影響，也許還會消弭這個過高的空置率也未可知。

但這真是太樂觀的想法。

要知道在中國，價格管制即使到了最高程度，以刑法伺候的不准和限制，也從來解決不了任何行業的產品過剩和投資過度問題。比如中國的鋼鐵業。自2000年起中國對鋼鐵業的投資就呈現爆炸性增長，產能從1億噸升至2010年7億噸，這是極度的過剩產能。在此過程中，幾乎什麼辦法都想過，以鐵本案最為極端，但什麼辦法都無效。

從地產行業本身來說，1992年底採取的宏觀措施，限制內地資金到海南投資地產，曾導致海口、三亞大面積出現爛尾樓，而這些表面供大於需、產能過剩式的爛尾樓，其消化完畢的過程，卻是一個地產市場逐漸取消各種行政限制、逐步放開各種主體投資和土地拍賣半市場化的過程。

沒有彩電票，中國家電就向彩電生產大國轉移；紡織行業不限錠了，全球都是中國的襪子。與之相反的是，只要限購令一到，無論它以什麼理由，什麼方式出現在哪一個行業，那個行業在中國的市場化改革進程就停止了。這樣的停止，經濟色彩的調控手段已不單純是對經濟運行進行必要的行政管制和法律監督，而是對市場自由交易的禁止，是一種以行政強制為手段代替市場運行的專制。

中國地產業是個怪胎，對這個行業矯枉過正，採取點專制的手段，好像是深得民意的。好像只有這樣才可以和老百姓對話。但粗暴衍生粗暴，市場衍生市場，計畫之手揚起，意味著市場化進程的停止，是一場回到起點的失敗。

說中國地產行業迅速發展，是中國城鎮化、現代化進程的產物，大約沒有什麼爭議。要說城鎮化和現代化的目標是文明和自由，大約也是容易取得共識的。而為了這個目標，中國經濟運行必須有完整的市場化制度，似乎也不會有多少人反對。但完整的市場經濟是有一些常識性框架的——比如產權性質無論公私都要有明確邊界，市場的交易無論主體大小都是平等的，而只有明確的產權和平等的主體，才有市場交易的價格形成。

可是在我們地產行業發展到今天，有產權明確嗎？有平等主體嗎？假如有產權明確和平等主體，怎麼會產生限購呢？產生限購的根本原因不是地產市場看起來的野蠻，而是我的房地產我做不了主（土地的主就明顯做不了），我的資本我也做不了主（不能自由投資），因此被專制之故才能出現限購。把這種限購看成是地產價格泡沫可能會出現進行的過度性政策，不如說在中國地產市場化的過程之中，出現問題了，我們不是向市場的方向走，讓市場交易裡出現的問題由市場交易來解決，而是往回走，走到行政資源哪裡，以一道命令禁止某些種類的交易。

這種成效可疑的辦法，不僅抑制不住投機，還可能會產生多種黑市效果，首當其衝的就是戶籍成本必將大漲。而這種戶籍等制度性的隱形成本，曾於90年代上海使用過，但當時卻是為了啟動地產行業，上海市政府以採用購房退稅和外地人置業頒發藍印戶口的方式鼓勵人們置業。但地產市場並不領情，萎靡不振一致延續到2002年土地政策變革之後，才出現上漲勢頭。現在實行限購，用力的方向正好相反，抑制地產泡沫的效果如何呢？未必可以樂觀。

消費者買房子居住，先天就有了投資的權利。因為地產消費不同於其他易耗品的消費，買房居住本來就是一種投資。否認這種事實，就意味著買房消費居住功能的消費者，無法擁有投資所得房產的產權及其產權增值。

而產權是一種所有權的概念，不是一個消費功能就能完全覆蓋的。擁有產權和擁有居住的消費權都是民生權利，但卻不完全是一回事情。而保證市場有居住的消費權，必須建立在產權可以在市場上投資購買到的基礎上。因為居住的消費權，卻不一定要投資產權才能擁有。比如可以租房子住，這也是居住的消費權。但若是投資不能在市場上購買到產權，產權不能清晰地有家庭或者居民私有的歸屬，則居住的消費權又如何在地產市場存在？因為無人可以出租別人的房子，也無人敢租無產權的房子。

在地產市場中，最主要和第一位的是產權交易，其次才能有其他。若不認識到這點，中國就不能有地產市場。若是地產市場只講究有居住權的消費，那就只能回到計畫分配房屋的時代。那是產權一統於國家的時代，居住的消費功能倒是突出了，可那個時代人們的居住是何等匱乏！那是一個比如今房價高漲，導致的民生扭曲還要大的時代。

至於限購是否可以有效地抑制投機，也是無法保障的。因為限購的方式，無法細化涵蓋到投資者買房的全過程。比如一個投機客預測房產的市場價格還將繼續高漲（他有可能看錯），他完全可以以註冊公司的形式購買商品房。另外，地產價格、商品住宅價格的高漲，往往和周邊的配套商業設施有關。投機客完全可以投資非住宅的商業樓宇取得投資的暴利。投機客還可以投資入股新開樓盤的項目公司，投機投資兩不誤。一句話，只要有市場，就必須有自由的投資，否則就不是市場；而只要投資，就一定會有投機——正確地說這也是投資的一種，不過是風險偏好較大的投資。

至於較為溫和一些的2011年度房價調控目標管理，雖然看上去不那麼專制，但幾乎是沒有任何現實性的意義。若真的要求各地政府切實履行居住民生的要求，那就不能簡單到只看房地產市場價格的目標，而要綜合考慮住宅的供應體系。也就是說，新建住宅的價格目標宏觀調控要有兩個方向，一是市場供應產生的住宅，二是政府供應產生的住宅。這兩種供應體系的房價不能混為一談，市場的價格漲跌隨市場；而政府供應的住宅要明確供應門檻（誰可以買賣），明確供應數量和供應價格。

這是政府唯一有可能的實施手段。而這種手段並不在於表面上說出，今年市場供應的房價我們應該控制在哪個價位上。現在各地方政府提出的宏觀目標價格基本都是按照宏觀經濟數據測算的，但作為市場一個部分的地產行業，其價格的波動幅度和宏觀經濟數據的相關度，迄今為止人類並未完全掌握具體尺度。

如廣州市政府公布說，2011年全市新建住房價格指數漲幅要低於本市本年度GDP和常住人口人均可支配收入的增長速度。據相關數據計算，這一房價漲幅應在11%以內。但這是怎麼算出來的？卻充滿疑問。因為計算一個產業和GDP以及收入的相關宏觀數據通常不是按照零售價格來觀察的，從宏觀的角度這種關聯度一般描述為這個產業對GDP的貢獻，對就業的貢獻。即使角度小些，也應該從行業的產值、利潤增長、稅負比重等等來觀察。

說到價格的關聯度，那是要從CPI的角度進行統計的。拿一個行業的價格作為宏觀經濟健康與否的目標，即使這個行業巨大無比也不能涵蓋整個經濟。即使最為宏觀的價格比如貨幣的價格，也不能取代經濟是否健康的全面觀察。何況比之地產價格重要的還有食品、能源、醫療和教育的價格，如此挂一漏萬的宏觀價格目標，豈能有效？這還沒有考慮人類對價格在經濟週期裡的波動基本是無能的。

總之，本論中國地產宏觀調控將會有什麼結果暫時看不出，但變數不知，變身卻已有端倪——那就是中國地產市場進程出現了一個拐點，本來就是半市場化的地產市場（地產的主要成本：土地，從來就不是市場交易的結果）可能戛然而止了。在這一個匆忙的句號中，看不出誰將會是利益獲得者，也看不出會讓誰滿意。至於共贏那是想也別想了。

原題 房地產的複雜變身

(文章僅代表作者個人立場和觀點)