樓市降價潮大幅蔓延 下跌數量翻番

2011-11-19 13:01

統計局18日發布的10月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況中顯示，34城市新建商品房價環比下降，2個城市同比下降。環比價格上漲的城市中，漲幅均未超過0.2%。10月份環比價格下降的城市增加了17個。

一線城市新建商品住宅環比普降

統計局今日發布10月70個大中城市房價數據。與9月份相比，10月份新建商品房環比價格下降的城市增加17個，達到34個。環比價格上漲的城市中，漲幅均未超過0.2%，漲幅上限較9月再度收窄。

北上廣深等一線城市新建商品住宅環比全面下降，其中，上海環比降幅達到0.3%。

同比來看，70個大中城市中，價格下降的城市有寧波和溫州。在民間借貸泡沫破滅之後，溫州房價一路領跌全國。10月，溫州同比降幅了達到5.5%，跌幅較上月迅速擴大。

整體來看，10月同比漲幅回落的城市有59個，同比漲幅在5.0%以內的城市有57個，比9月份增加了8個。

不過，廣州、烏魯木齊、石家莊、廈門等城市10月同比漲幅仍然在5%以上。其中，烏魯木齊、長沙的同比漲幅超過7%。

易居和中原地產的統計均顯示，從4月份開始，新建商品住宅環比指數逐月收窄，在10月份首次出現了環比下調的現象，下調幅度達到0.14%。

"商品住宅指數更反映目前市場情況，綜合數據可以看出，除個別城市外，70個指標城市調控拐點已經出現。"中原地產市場研究部張大偉對網易財經表示。

楊紅旭也確認了這一判斷。他認為，環比9月份，10月新建商品房價格34個城市下跌，16個城市上漲，這是09年3月以來，首次下跌城市超過上漲城市。而一線城市在持續3個月零增長後，也集體出現了下跌。

二手房同比漲幅持續擴大

與9月份相比，10月份二手房環比價格下降的城市增加了13個，達到38個，數量超過新房。價格上漲的城市中，環比價格漲幅均未超過0.5%，漲幅上限較9月也有所收窄。

北上廣深等一線城市二手房價格環比全面漲停，其中，北京和廣州降幅達到0.5%。

同比來看，70個大中城市中，價格下降的城市有13個，比9月份增加了6個。其中，蘭州和溫州的同比降幅分別達到4.6%和4.9%。

大多數城市和去年相比還是在上漲。除了北上廣深等一線城市同比小幅上揚以外，西寧、遵義、常德、平頂山、洛陽等二三線城市同比漲幅仍然與上月持平或是繼續擴大。

不過，整體來看，二手房出現環比和同比下降的城市數量均超過了新房，"顯示二手房情況更不樂觀。"楊紅旭表示，二手房價格變動相比新房有滯後性，參看環比數據也更有意義。

樓市降價潮蔓延至二三線城市

據中國證券報消息，在市場持續低迷和資金緊繃的巨大壓力之下，龍湖、中海、萬科、恆大等大型房企紛紛祭出降價大旗，不僅在一線城市高調促銷，價格大戰還迅速蔓延到二三線城市，樓市過冬已經成為開發商共識。

11月15日，萬科在南京的樓盤萬科金色領域喊出「9900元筑底價」，首批推出的200套房源當天便一搶而光。該樓盤推出的9900元/平方米帶精裝修的價格，甚至低於同區域的二手房價格，吸引了大批購房者。

同樣在南京有新盤在售的保利地產(600048,股吧)、中海地產也在醞釀進行降價促銷。有消息稱，保利羅蘭香谷可能會對部分房源給出較為勁爆的優惠，部分房源價格甚至會回到「8」字頭。中海地產在南京江北的新項目萬錦熙岸，也有可能採取低價策略。天正濱江、六合的龍湖半島等樓盤也紛紛跟進。

比南京樓市表現更加突出的杭州樓市成為房企價格戰的「主戰場」。金隅觀瀾時代推出的百人團購活動，價格降到了8968元/平方米起，基本上相當於該樓盤2009年七八月份水平。

保利灣天地11月中下旬將推出200多套酒店式公寓，起價6999元/平方米，均價8000多元/平方米。世茂廣場的在售精裝公館折後價格也降至10000元/平方米左右。即將要推出高層公寓的寶龍城市廣場也會以8000元/平方米開盤。

同為二三線城市的青島也有大型房企率先降價。青島市李滄區的萬科生態城精裝修起價6885元/平方米，主力戶型產品的單價在7000多元。目前同區域的樓盤均價都在9000元/平方米以上。

安徽省蕪湖市也出現樓盤由於大幅降價而被業主打砸的場景，綠地在蕪湖的某樓盤一個月之內每平方米價格由7000元降至4000多元，甚至在一週內價格就下跌超過千元。

成都、天津、西安、重慶等地樓市均出現不同程度降價。中國房地產指數系統百城價格指數顯示，10月100個城市的住宅平均價格連續第二個月環比下降，且降幅擴大，環比下跌城市數量也為今年以來單月最多。10月全國100個城市住宅平均價格為8856元/平方米，與9月相比下降0.23%，其中40個城市價格環比上漲，2個城市價格與9月持平，58個城市環比下跌。

中國房地產學會副會長陳國強認為，在樓市調控不放鬆的情況下，房價將繼續下行，預計有更多開發商加入到降價潮中，房價下行趨勢也將逐步由一二線城市向二三線城市蔓延，從而引發全國範圍的「降價潮」。

三四線城市房價上漲預期現逆轉

據財新網報導，綠地集團在安徽蕪湖的售樓處近日被哄砸;三四線城市房價上漲預期亦出現逆轉，樓市成交量也隨之大幅萎縮。

2011年11月6日，綠地集團安徽蕪湖一樓盤的100多名老業主因不滿開發商大幅降價千元，紛紛趕到房產銷售部處討要說法，在未得到開發商答覆後，部分業主情緒激動，一怒之下將樓盤銷售處大門玻璃砸破。

樓市降價潮正在蔓延，甚至已波及到不在限購之列的三四線城市。近日，上海綠地集團在安徽蕪湖的項目也因降價導致樓盤售樓處被砸。這是繼龍湖、綠地上海項目售樓處被砸之後，安徽首次出現類似情況。

綠地集團在蕪湖開發的鏡湖世紀城項目，在11月進行大幅度降價促銷，從最高時的7350元/平方米降至4200元/平方米，引發老業主集體「維權」。11月6日，老業主聚集在售樓處與開發商談判，但未等來開發商，隨後哄砸了售樓處。

受一二線重點城市降價潮影響，諸多三四線城市房價上漲預期亦出現逆轉，樓市成交量也隨之大幅萎縮。據中國指數研究院的統計，11月首周(10月31日-11月6日)全國樓市成交持續低迷，其監測的35個城市中，28個城市樓市成交量同比下降，6個城市成交量降幅在50%以上。其中，長沙同比降幅最大，達71.96%;其次是溫州，同比降幅達69.1%。

大型開發商率先降價之後，二線開發商也開始跟進。江蘇新城、旭輝集團等企業旗下項目也在11月初給出20%以上的價格降幅。中原地產的調研結果也顯示，泉州、溫州、長沙、寧波等二三線城市的樓盤都出現不同幅度的降價打折，但購房者觀望情緒依然濃重，成交繼續萎縮。

山東世聯怡高煙臺分公司總經理史震稱，目前在煙臺有項目的大型開發商，如龍湖、萬科等，已經啟動實質的降價。

「新開盤的價格比之前市場預期普遍低20%到40%。」史震預計，越來越多的本地開發商和中小開發商會加入降價促銷的行列。此前，受「山東半島藍色經濟帶」等國家戰略等利好因素影響，煙臺房價一直處於快速上漲狀態，也吸引了多家大型開發商進駐煙臺。

直接降價，或者送車位、送裝修、團購等變相降價的促銷手段，也開始越來越多的出現在昆明。而在此大背景下，也有開發商打出「不降價承諾」的另類營銷牌。昆明實力集團就旗下的東盟森林和實力心城兩大項目推出購房保障計畫並承諾不降價：從今年11月9日至2012年1月31日銷售的所有住宅、公寓、商鋪物業，施行降價差額3倍返還，並針對其中的公寓、商鋪物業，推出無理由退房，再加25%置業補償的終極保障。

而昆明當地的一名代理人士則表示，無論是直接降價促銷還是打出「降價賠付」噱頭的營銷手段，都說明樓市價格調整已經蔓延到二三線城市，降價潮擴大的形勢已經確立。

全國未開工住宅用地需30個月消化

據中國證券報消息，由於銷售低迷，房地產市場高企的庫存壓力已經格外突出。在當前存量房數量居高不下的同時，未開工住宅用地所帶來的「潛在供應」也虎視眈眈。據測算，截至10月全國未開工的16.5萬公頃住宅用地將帶來近25億平方米的供應，而消化這些「潛在供應」至少需要30個月以上的時間。顯然，房地產市場去庫存已然壓力重重。

根據國土部公布的數據，截至2011年10月，全國未開工的住宅用地共計16.5萬公頃;未竣工的住宅用地35.5萬公頃。按照開發建設週期，這些已供應的房地產用地將逐步轉化為房屋有效供應。

如果按照前10個月全國16.5萬公頃的未開工住宅用地並以1.5的容積率計算，約將帶來24.75億平方米的住宅供應。而今年1-10月，全國商品房銷售面積約8億平方米。就此計算，如果按照目前的銷售速度，未來新增的住宅還需要30個月以上的時間來消化。

事實上，目前北京及上海等一線城市已經陷入嚴重的「消化不良」。根據統計局數據，京滬兩地1-10月在建商品房及住宅面積均創下新高，分別達到了1.12億平方米及1.22億平方米，住宅施工面積也已經達到了6742萬平方米和7781萬平方米。根據北京中原地產的測算，京滬兩地的房地產市場消耗潛在庫存的時間分別達到了近10年和7年左右。特別是北京，商品房消耗時間更是達到了111個月，高於全國平均水平。

北京中原市場研究部張大偉表示，按照在建面積三年左右轉化為可售的正常市場週期，預計2012年開始，將是房地產庫存高積壓期，而且最近幾年的大量土地供應還將繼續增加在建面積。

「京滬樓市拐點已經臨近，商品住房市場降價預期正逐步明朗、降價項目繼續增多，降價力度不斷加大。總體看來，當前房地產市場"降價換量"的整體格局已經形成。」張大偉直言。

由於樓市銷售陷入低迷，庫存壓力已經逐步顯現。除了存量房外，上市房企在建項目以及土地儲備等存貨額也在不斷上漲。

Wind數據顯示，截至三季度末，滬深兩市上市房企存貨總量達到1.22萬億元，剔除不可比因素後，同比增長了37.99%，較年初增長了28.52%。萬保招金四大房企龍頭前三季度的存貨已經突破4500億元。其中，萬科(000002)前三季度的存貨高達1929.36億元，保利地產(600048)也有千億元的存貨在手。

業內人士指出，當前房地產業面臨的壓力已經大於2008年，去庫存十分緊迫。2008年房地產行業去庫存過程花了長達5個季度的時間，但在本輪調控之下，房地產行業去庫存過程更是緩慢，預計這個過程還會持續較長一段時間。

目前，樓市降價潮已經「風生水起」。據瞭解，自今年5月起，就有中海、碧桂園等開發商推行降價促銷、以價換量的策略。9月全國各地區加入降價銷售行列的品牌開發商有所增多。根據中原監測數據，富力、保利、萬科等標桿房企都進行了不同程度的降價促銷，滬深一線房企去庫存化的舉措較為明顯。

土地市場入冬

房價下跌的同時，濟南、南京、成都等城市紛紛出現土地拍賣流拍，底價成交更是成為「主流」。8月份以來，濟南一共成交34宗土地，其中大多數都是以底價成交。

10月份南京舉辦的3場土地出讓活動中，共推出16幅地塊，最終只有7幅以底價成交，7幅土地延遲拍賣，1幅土地流標。其中，地處南京核心區域的復興街商業混合地塊堪稱主城稀有地塊，但卻只吸引了一家開發商報名競買，最終以6665元/平方米的樓面地價成交，大幅低於周邊同類型已拍地塊價格。10月份，深圳、廣州、武漢、成都、廈門、福州、吉林、洛陽、西安9個城市均無住宅地塊成交。

11月9日，昆明11月份的首次土地拍賣同樣以冷淡收場，1宗商業金融地塊流拍，1宗城鎮用地底價成交。成都市近日拍賣5塊土地，其中2塊流拍，3塊底價成交。

中原監測數據顯示，全國主要的133個一、二、三線城市中，前10月成交地塊為7734宗，其中4619宗以底價成交，比重約為60%;13個主要城市中，成交地塊中底價成交佔比達52.8%。

開發商過冬策

開發商終於對樓市前景的判斷達成一致：冬天來了!

於是，為了避免死在冬天的嚴寒中，並順利熬過冬天，開發商們開始籌謀過冬良策。降價是最直接也是一些大開發商最願意採用的方法，且屢試不爽，比如萬科，從2008年領路降價潮，到今年以各種名目打折促銷，其目的只有一個，儘可能多地消化存貨。只不過，今年降價潮中，跑得最快的是中海地產。

那些不願意降價求生的開發商，如綠城集團等以開發高端項目為主的開發商，或者一些中小型開發商，在融資不暢且難以通過銷售回籠資金的情況下，只能選擇「斷臂求生」綠城集團已表示，正考慮出售部分項目股權。

更多的開發商選擇轉型。但轉型又談何容易?一窩蜂地轉向商業地產，旅遊地產，或者美其名曰轉向礦產資源開發，看上去，這些似乎都與土地有關，但實際運營與住宅開發存在著千差萬別。一不留心，亦有可能死在轉型的途中。有時候，躲避也並非上策。

無論如何，現金為王，準備「足夠厚實且暖和的棉衣」以熬過冬天，那才是順利度過樓市寒冬之上策。

其次，「我們預估，至少在明年上半年之前，房價的趨勢是向下走的。」如果現在不以微利入市銷售，往後可能保本銷售的難度都會非常大。考慮到未來一段時間的房價走勢，公司採取了一步降到位的做法，以徹底打消客戶的觀望心理，讓他們迅速加入到購房的行列中來。「在這種條件下，誰先採取行動，就可能佔到更有利的位置和搶到更多的蛋糕。越晚行動，蛋糕會會越剩越少。」

北京中原三級市場研究部研究總監張大偉表示，東亞·逸品閣自己公布成本底價，意在向外顯示該樓盤已一降到底的決心，以吸引客戶入場，畢竟根據開發商自己公布的成本與預售價，利潤空間只有近1000元/平方米。不過他也對此特色營銷提出質疑，在市場買賣中，區域的供求關係決定市場價格，而不是單個樓盤的成本決定區域房價。因此東亞·逸品閣公布成本進行特色營銷的效果，仍需進一步觀察。

不過，偉業我愛我家副總裁胡景輝則認為，東亞·逸品閣公布成本進行營銷，至少不是壞事。目前在通州樓市陷入深度觀望，購房者持幣待購情緒濃厚的背景下，東亞·逸品閣通過公布成本，向消費者傳遞了該樓盤的降價底線，或許會成為打破購房者觀望的成功方式。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)