價格下降並非房地產調控終極目標

要房價合理回歸到與居民收入相適應，也就是說，房價回歸後還必須穩定。

那就再清楚不過，調控的終極目標是要讓房地產回歸其以居住為主的屬性，未來房地產主要是「消費品」而非「投資品」。消費品價格是可以穩定的，投資品價格就不可能穩定。

溫家寶在記者會上表示，房價還遠沒有回到合理位置，調控不能放鬆，正面回應一些利益群體因為近期房價下降推動政策放鬆的博弈。對房價未來會降20％、30％還是降50％，近期各種「猜想」和「預期」滿天飛。實際是在試探房價調控的底線。筆者的理解，現在各方關注房價下降，仍是把房地產的未來作為投資品市場來定位，這個思路似與溫家寶對房地產的提問的回應，與政府一再強調的房地產調控終極目標並不一致。房價下降是調控目標的一部分，把房價下降水平作為判斷調控政策轉向的依據，並以此確定下一步房地產的投資戰略，結果可能南轅北轍。

溫家寶在記者會上對合理房價的解釋，是與居民收入相適應，房價與投入和合理利潤相匹配。最近的對房地產調控目標的表述，是政府工作報告強調的嚴格執行並逐步完善「抑制」投機、投資性需求的政策和措施，進一步鞏固調控成果，促進房價合理回歸。

房價顯然是調控的目標。但既然要房價合理回歸，而且要回歸到與居民收入相適應，那也就是說，房價回歸後還必須穩定。什麼樣的房地產的價格可能被穩定，投資性房地產價格可能穩定嗎？再清楚不過，調控的終極目標是要讓房地產回歸其以居住為主的屬性，未來房地產主要是「消費品」而非「投資品」。消費品價格和投資品價格是完全不同的形成機制。消費品價格是可以穩定的，投資品價格就不可能穩定。

「居住」需求屬於實際有效需求，以一套基本住房為效用最大滿足度，是真正意義上的「剛性」需求。而且受收入和可支配能力的約束，對價格上漲非常敏感。價格上漲過高，購房能力下降，有效需求受到壓抑，市場呈現供大於求，房價應該有向下調整的壓力而回歸均衡水平並保持相對穩定。居住性市場，屬於消費品市場，具有消費品的效用最大滿足度這一重要特點。一個人吃一碗飯吃飽了，再有人提供第二碗飯，邊際效用就開始遞減，同樣的價格就賣不出去，價格就必須降下來。這種網狀調整過程，就形成消費品市場的均衡價格。房地產以居住為主就具備消費品的屬性，效用最大化的約束成立，市場供求關係定價理論可以實現穩定的均衡價格。

以投資為主的房地產市場，屬於資產類市場，投資需求沒有效用最大化的約束，投資品的市場價格不可能通過實際供求決定。投資是以價格差異為「賺錢」的目標，賺錢的「效用」是無限大的。「賺錢需求」不在意價格高，而是在意價格不斷上漲，價格需求彈性極高，有推動價格不斷上漲的強烈動機，從而破壞了價格理論中效用達到最大滿足度後需求下降的假設。賺錢需求屬於效用無限大，不可能出現與這種無限需求達到均衡的「供給」水平。所以，理論和實踐都說明，房地產假如成了是以投資為主的市場，不可能靠增加供給來調整價格最後形成穩定的均衡價格水平。

特別是在銀行信貸的支持下，這種無限賺錢需求得到低成本資金，基本不承擔風險，風險由銀行承擔。在銀行不斷向「賺錢需求」提供的信貸給了價格上漲源源不斷動力的情形下。如果不斷增加「賺錢需求」的房屋「供給」，只可能把價格越推越高。

特別糟糕的是，如果不把兩類需求市場嚴格分開，投資性房地產價格的上漲，會把平均價格拉高，整體房地產市場價格上漲。一般收入群體的居住性需求所面對的房價水平以及房價預期，也會變得越來越無法承受。有報導顯示，在本輪宏觀調控前，大城市的平均「月供」水平，即月收入與房價的比達76%。就是說，按照現在的房價和收入水平，一般城市居民購房，其平均一個月的收入中有76%須用於住房支出。這個數字最高達到85%。而正常水平通常是40%，最高也不能超過50%。現實中的真實有效需求，即首套房的剛性需求階層哪裡有這麼高的支付能力？所謂城市化意義上的進城農民工的居住需求後面的支付能力與房價，以及將來房價預期之間的差距，更是無法聯繫起來。

全世界，包括髮達國家，很少有一般人持有多套房產的情況。美國95%以上的人都是一輩子在為一套房子工作。德國房地產市場的管理更嚴格，大城市很多人都是居住政府提供的租金房。為縮小投機性行為的獲利空間，有些國家採取高資本利得稅的方式。德國更厲害，直接限制房價上漲幅度，超過規定嚴重的會被認定為犯罪。中國目前一部分人過多佔有稀缺的以土地資源為主要投入的房地產，而很多人住不起房，資源使用這樣的極不公平而且變相拉大收入差距，隱含了經濟和社會的極大不穩定。

如果「抑制」投機、投資需求和房價穩定是房地產調控的終極目標，未來的房地產市場就該是以居住為主的消費品市場，這樣，房地產調控政策就可能長期化、制度化。比如繼續實施對第二套購房的差別性信貸，以保證市場滿足一套房的有效需求的約束的假設成立，另外，在更大範圍內實施房產稅，加大房屋持有成本，遏制投機、投資活動。這就能在最大限度上使房地產價格保持相對穩定。

概而言之，對房地產市場未來形勢的判斷，不能僅考慮價格下降幅度，還應考慮未來價格的穩定和最終市場可能是以居住為主的屬性定位。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)