樓市離底部還很遠

2012年的樓市，將走向何處？房價是已經「觸底反彈」，還是會繼續下探？2012年的房地產行業，又將走向何處？有多少企業能夠熬過「嚴冬」，迎來房地產行業的「第二次春天」？

截至2012年3月21日，已經有32家上市房地產企業披露了2011年年報，結合這些財務數據和媒體的相關報導，我們不難發現如下事實：

●負債水平繼續攀升——32家已披露年報的上市房企負債水平從2010年底的3706.52億上升至2011年底的4818.4億，增幅達30%。其中有「12家資產負債率超過或接近70%」。

●存貨水平繼續上升——以萬科為例，其存貨從2010年底的1333億元上升至2011年底的2083億元，增加750億元，增幅為52.26% 。

●新房銷售率創下新低——僅以北京為例，「新房30日銷售率僅為4.1%，甚至遠不及1月春節的11.4%」。銷售率下降，同時也意味著庫存進一步上升。

●房價下降從中心城市開始向二三線城市蔓延——「3月份，各地樓市降價呈現縱深化發展趨勢，直降千元項目頻頻出現，更有甚者下調萬元。」

●資金缺口繼續增加——「更多的房企忙於‘找錢’。近期，首開、中海、龍湖、雅居樂、合景泰富等開發商頻繁通過信託、發行優先票據等各種方式融資。」

●地方財政壓力增大——僅如「天津、武漢和杭州，土地供應量跌幅高達51%、41%和38%」，這無疑將加劇地方政府的財政緊張狀況。同時，「2010年房地產……對GDP增長的貢獻率達到18%」，隨著房地產市場的蕭條，地方經濟也有可能陷入蕭條。

事實勝於雄辯。這些事實，是我們理解2012年樓市和房地產行業走向的基本線索。

1.政府會放鬆房地產調控嗎？

地方財政趨於緊張，地方經濟增長乏力，可能誘使地方政府放鬆房地產市場的調控。據報導，截至目前，「先後有17個城市‘頂風作案’，想繞道試圖政策鬆綁」，這表明我們的擔憂不是沒有根據的。

根據我們過去的研究，以北京為例，房價水平已經超過了三代人的儲蓄總額。這就意味著買一套房，需要耗盡父輩的儲蓄，需要透支下一代人的儲蓄。房價的泡沫水平，已經到了非常可怕的程度。地方政府放鬆調控，將是飲鴆止渴。無論多麼美麗的肥皂泡，最終都會破滅。房地產泡沫無疑就是最終將要破滅的肥皂泡。放鬆調控，無疑可以緩解財政緊張狀況，無疑可以促進經濟短期的增長，但這是以泡沫的持續甚至以泡沫的進一步放大為代價。未來泡沫破滅的後果將更加嚴重！

一個對民生、對歷史、對未來負責任的政府，會放鬆對房地產市場的調控嗎？我想溫家寶總理幾次三番強調，「下調房價是國家堅定的政策」，正是基於一個政治家的這種歷史責任感。

2.高負債、高庫存的雙重壓力，在銷售下降、價格下跌並且呈現出蔓延態勢的背景下，意味著什麼？

我們首先分析高負債給房地產行業帶來的風險。當前一年期貸款利率約為7%，如果資產負債率為70%，當總資產營業利潤率小於4.9%時，房企將會出現虧損。如果資產負債率為80%，那麼當總資產營業利潤率小於5.6%，房企就將陷入虧損。如果利率為9%，資產負債率為70%，只要總資產營業利潤率低於6.3%時，房企將陷入虧損。如果資產負債率為80%，總資產營業利潤率低於7.2%時，房企就將虧損。在房價下降的背景下，負債比率越高，房企越容易陷入虧損，並且虧損的額度將越大！債務資金成本越高，房企將更容易陷入虧損，虧損金額將更高！

其次，我們分析高庫存、高負債對房企的雙重影響。以保利地產為例，2011年三季度末，存貨達到1472億元，佔總資產的75.18%，負債達到1581億元，佔總資產的82%。如果房價下降24%，將吞噬保利地產全部的淨資產，導致保利資不抵債 。

在這種背景下，房企可能的路徑無非是：

(1) 繼續扛著不降價

在降價已經從中心城市向二三線城市蔓延的背景下，扛著不降價，就意味著別人吃飯喝湯而我們忍飢挨餓，意味著別人收穫現金流而我們流失客戶，失去現金流從而失去清償能力，那一定意味著夭折。

(2) 繼續找信託等高成本的資金

這同樣意味著飲鴆止渴，在高負債率和房價下降的背景下，將會大大提升虧損的可能性和虧損的金額。雖然在短期內，因為融入現金，能夠讓我們活動下去，但一定意味著未來會夭折得更慘！

(3) 一方面，大幅降價、出售已有項目以回籠現金，另一方面，控制拿地、控制開發規模，以控制現金支出。

這是房企健康地活下去的唯一路徑，此前撐著不降價的房企，如保利地產，最近也開始大幅降價了。浙江綠城，更是大規模出售此前囤積的土地、出售正在開發的地產項目。萬科等房企，開發規模呈現下降態勢，都表明有一部分房企，已經做出了明智的選擇。這與任志強的「我都從了，你們也從了吧」，有著異曲同工之妙。

我不敢相信，所有的地產商，都會走第三條路徑，如果有的地產商走第一條、第二條和第三條路徑，我相信，2012年，房地產行業將面臨一次大洗牌，可能有一批地產商夭折或被兼併，2012年，降價將是樓市的主旋律，目前的樓市，離底部真的還很遠。自認為自己對住房的需求是剛需的讀者朋友需要注意，現在買房，未來房價泡沫破滅對財富的侵蝕，將遠甚於通貨膨脹。其實，除了吃飯，又有什麼稱得上真正意義上的剛需？

(文章僅代表作者個人立場和觀點)