葉檀：樓市租售比 還需5年以上才健康(圖)
中國房地產業恢復健康租售比，也許需要5年以上時間。
房地產租金價格指數，能夠反映消費、收入與通脹的影響。通常而言，房租上升反映消費品價格壓力上升。買不起房，可以租房住；租不起房，只有離開工作地尋找消費成本更低的地區。因此，租房市場的變化顯示了一個地區的收入、消費臨界點。而商品房價格不同，常常反映貨幣泡沫與投資預期收益，在2011年以前，作為投資品橫行於世，反映的是投資品價格，與消費有關，但關係遠不如租賃價格密切。
從國家統計局的數據看，中國的房屋租賃指數經歷了一個緩慢上升的過程。從房地產走向市場化的1998年開始到2009年，以上年基數為100計算，房屋租賃價格總指數分別為1998年的102.40，1999年的98.50，2000年的102.40，其中較高的是2001年的102.80，2007年的102.60，在100以下的為1999年的98.50，2009年的99.40。由於以上年基數100進行計算，因此房租價格讓人感覺上漲較為溫和。
就具體類別而言，住宅租賃價格較高，而辦公用房、商品用房相對較低。住宅租賃價格漲幅超過辦公用房與商品用房，說明與居民住房切實相關的租賃熱度超過了商業與辦公熱度，商業工業空心化，這是租賃市場市場價格難以繼續上升的表現。
與租賃價格相反，無論是商品房、住宅還是非住宅，房屋銷售價格指數明顯高於租賃價格指數，總指數分別為2003年104.80，2004年109.70，2005年為107.60，2006年為105.51，2007年為107.60，2008年為106.50，2009年為101.50。上述數據由下逐級上報，未必準確，2009年指數低到不可思議的程度，受到市場人士的猛烈抨擊。但由此可以大致看出，在此期間，中國房屋銷售價格迅猛上升，既超出了人均可支配收入的增速，也脫離了經濟發展的速度，在貨幣的瘋狂輔佐下，一騎絕塵成為最耀眼的投資品種。這一階段中國房價上升之猛烈，恰與同期中國土地交易價格指數的迅猛上升互相印證。
近兩年，情況出現逆轉，房屋銷售價格受到抑制，而租金開始迅猛上升。這說明在金融去槓桿化背景下，房地產逐漸褪去投資品的光環，恢復消費品的真身。消費品價格猛漲，則說明實際上的通脹壓力大幅上升，一旦超過工資增速，將成為普通工薪階層的不可承受之重。
據鏈家地產市場研究部發布的《2011年北京租賃市場年度報告》，2011年一線城市的住宅類租金水平整體均呈現上漲態勢，其中北京租賃市場增長最高，成交月平均租金3280元，年度(同比2010年)漲幅為13％。
在房地產調控的2010年，房地產市場出現明顯變化，房地產價格受到抑制，而租賃價格快速上升。在貨幣收縮之下，房地產作為投資品的價值被市場打上了一個問號，但由於此前貨幣發放過多，從最低工資到原材料的普遍上升，通脹壓力增加，導致租賃價格大幅反彈。如果一線城市的房地產租賃價格繼續維持2010年、2011年的態勢，那麼這些城市將繼續出現消費價格上升的空心化現象，直到煤氣水電、房屋租賃等消費品價格的龍頭被強有力的手拉住。
租售比與房價收入比一樣，是衡量房價是否健康的重要體溫計。在2010年以前，由於房價瘋狂上升，而租金溫和上升，導致中國樓市的租售比越來越離譜，大城市甚至在500以上，意味著靠租金要42年左右才能收回成本，房價脫離了地球引力扶搖直上。人們買房子不是為了出租獲利，靠微薄的租金也無法獲利，唯一的可能性就是捂盤等待資產升值，而後轉手套現。這是典型的貨幣泡沫與房地產泡沫。
現在房價回穩，在近幾年的時間內沒有大漲的空間，而房租上升，則租售比逐漸回落到正常範圍內。不考慮其他因素，設想一座購價100萬元的住宅，如果租售比在200，不考慮利率成本，則17年左右可以收回成本，月租金將高達5000元。如果計入通脹，以每年4％的CPI增速，則需要26年，如果房租每年上升覆蓋通脹，仍然可用17年收回成本。
考慮到中國的收入與市場現金擁有量可能被低估，租售比200到300都在可以接受的範圍之內。以2010年、2011年的租金漲幅，而房屋銷售價不漲，不計入其他變數，那麼，多數城市在未來五到十年可以恢復正常的租售比。
如意算盤雖然好，但別忘記租金上漲，租房者心驚，物價與工資是民生生命線，重要性不亞於房地產銷售價格。再次強調，租金上漲有臨界點，那就是有當地的工商業發展、人均可支配收入上升為支撐，否則租金上升就是以通脹的方式讓租售比健康，其實更不健康。
(文章僅代表作者個人立場和觀點)