高溢價頻現 土地市場初現回暖跡象

進入6月份，北京、上海、廣州、成都等城市的土地市場出現久違的高溢價率，萬科、保利、恆大等多家知名房企開始全國範圍內的布局拿地，曾經冷清的土地市場迎來回暖跡象。

高溢價率拿地頻現

據記者不完全統計，6月以來房企頻頻出現高溢價率拿地情況，最高溢價率達435%，而在5月份之前許多城市的地塊頻頻流拍。

6月6日，上海嘉定一地塊被上海萬卓投資有限公司摘得，成交價為1.75億元，折合樓板價16063元/平方米，溢價率高達435%。21世紀不動產上海區域分析師黃河滔表示，上海土地市場上一次出現溢價率達到400%以上的成交，還要追溯到2010年2月。

6月11日，北京通州兩地塊成交樓面價達11800元/平方米，創出區域新高；6月13日，上海市青浦區以111%的高溢價成交一幅土地總面積為4.98萬平方米，建設用地面積4.37萬平方米的商業、辦公地塊。

6月18日，恆大地產以13.22億元拿下廣州珠江新城地塊，樓面價32968元/平方米，溢價高達169%，成為廣州新地王。

6月20日，成都市國土局出讓三宗土地，由於競買人數超過3家，土地出讓方式由掛牌改為拍賣，最終龍湖地產以溢價77%、總價12.86億元奪得。

北京土地儲備中心公告顯示，位於海淀區萬柳的居住用地將於7月4日出讓，目前進入掛牌報價環節，其起拍價18.66億元，折樓面底價已達24003元/平方米，業內預計其將成為單價准地王。

6月25日，上海市規劃和國土資源管理局網顯示，將於近期掛牌出讓位於虹橋商務區的4幅商住及辦公用地，總掛牌價為26.6億元。

不僅是一線城市，商住用地交易持續低迷的哈爾濱土地市場也出現轉暖跡象。在25日舉行的哈爾濱土地市場推介會上，該市共簽訂了包括7宗土地供應《意向性協議》，擬供應土地面積130公頃。而今年以來，哈爾濱土地交易市場一度出現「零成交」局面。

開發商市場預期改變

此輪樓市調控以來，部分開發商幾乎停止拿地。但在經歷樓市降價潮之後，樓盤去庫存化，並且意外收穫「紅五月」。由此，房企信心倍增，在資金回籠到位後開始出手「補貨」，知名房企的土地儲備風潮不期而至。

中房信分析師薛建雄認為，由於土地市場剛剛經歷「冰封期」，起拍價較低，這時也是抄底擴張的好時機。隨著近期二三級市場成交表現逐步回暖、地方頻現政策微調，部分開發商對土地市場投資的預期發生改變。

土地市場冷暖切換，似乎只在一瞬間。據國家統計局公布的數據顯示，1至5月份全國房地產開發企業土地購置面積同比下降18.7%，而土地成交價下降10%。國家統計局數據還顯示，5月末，全國商品房待售面積為30740萬平方米，比4月末增加432萬平方米，這意味著住宅銷售速度仍未超過庫存增加速度。

「更多的是出於政策微調以及降價雙重刺激的結果，剛性需求經過一段時間積攢後，在外圍利好頻出的時點上得到階段性釋放，土地市場逐漸回暖也在情理之中。」一不願具名的開發商稱，上半年房企對拿地過於悲觀，近期對前景判斷出現樂觀，這也讓不少此前資金儲備較充裕的企業，紛紛開始儲備地塊。

部分業內人士認為，目前開發商敢於大量拿地，從一個方面也印證了樓市成交逐漸回暖，並傳導到土地市場。大型房企庫存消化較快，急於補充土地儲備。

但也有業內人士持不同意見，他們認為，土地市場短期內仍將保持低溢價率狀況，這種高溢價現象不會持續很長時間。目前只是部分資金比較雄厚的房企在拿地，還不是房地產行業整體現象。因此，土地市場迎來真正的回暖還需等待一段時間。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)