待售房超三億平方米 房企盼調控回頭

據報導，截至今年10月，全國商品房待售面積約為3.2億平方米，超過去年底的2.7億平方米，並一直維持在高位。房企去庫存壓力仍然很大，個別房企按今年的銷售速度，所需時間甚至要達到10年。　

全國商品房待售面積維持在高位，將帶來多重負面影響。房企庫存越大，累積的房地產金融風險越大。庫存越大，貸款利息等財務成本就會與日俱增，最終的銷售價格必須越來越高，才能覆蓋成本。同時，捂盤越久，資金鏈斷裂的可能性越大，最後可能不得不以更低價格脫手，一旦收入覆蓋不了成本，房企將難以歸還銀行貸款、信託融資等債務，最終導致金融風險。房企捂盤不售、庫存畸高還將推高近遠期房價，嚴重干擾樓市調控。從近期來看，房企捂庫存將使得入市房源減少，自住型剛性需求不能得到充分滿足，這必將推高房價。從遠期看，房企捂盤惜售會使企業資金積壓在大量待售面積上，無力增加土地儲備，從而使得未來開發、開工面積減少，影響到未來市場房源供給，從而推高未來房價。　

房企之所以敢於擁有這麼大庫存，說明房企對房價上漲還有預期，對調控走回頭路還抱有希望。但在筆者看來，房企囤積存量房、謀求更高價格銷售的夢想必將破滅。原因在於：從需求上看，前期房價微漲的一波剛需旋風將要過去。在這一輪剛需釋放完之後，就會出現需求乏力的現象。只要擠出投資投機性需求的政策沒有大的變化，房價滯漲就會很快出現。此外，目前來看房產稅在全國推開已是大勢所趨。旨在抑制投資投機性需求的房產稅推開後，將令投資投機房源快速脫手，在市場需求有限、房源增加的情況下，房價將會走低。

因此，從房企自身角度看，一定要認識到捂盤越久、庫存越大，經營風險就越大，對企業越不利。而對銀行、信託及其他為房企提供融資的金融機構來說，房企庫存越大，自己的債權風險就越大。銀行、信託等融資渠道有必要通過一定的手段促使房企去庫存化，降低房地產信貸風險。房企去庫存化以後，手中擁有的現金流就可以助其重新購地開發，不但對企業經營的持續性有好處，而且對穩定未來市場供應有好處，更對未來房價保持穩定有好處。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)