葉檀：房價失控背後是剛需大爆炸

從去年年底開始的房地產價格上漲已經持續了9個月左右。北京五道口老公房憑藉地段與學區優勢，上升到每平方米10萬元，成為標誌性事件。從做空大師美國的查諾斯到中國萬科董事會主席王石，都發出警告：樓市存在明顯泡沫，且可能失控而破裂。

這輪房價上升是在限購、限貸的背景下進行的，與以往的房地產上升有了截然不同的含義。

此輪房地產上升說明通脹壓力上升，雖然未必體現在CPI數據中。

剛性需求出手是個典型的標誌。無論是房價快速上升的一線城市，還是其他熱點城市，在房貸結構中，首次房貸佔據了一半甚至80%以上的比重，100平米左右的自住房與首套房貸，是衡量房地產是投資還是自住的主要指標。如果說以往中國房地產價格上漲主要是高收入階層投資所需，那麼，這次房價上升則是中低收入階層意識到未來通脹上升的風險集中購房的結果。2011年受制於房地產調控交易量下行，剛性需求者進入觀望期，隨著房價上升、貨幣發行量上升，剛性需求者著急入市，觸發了此輪房地產交易量的暴髮式上漲。

另一個更重要的原因，是交易者為了規避稅收風險。雖然各地尚未出臺國五條的細則，但嚴格按照差價徵收20%所得稅，以及未來可能擴大房產稅試點，意味著未來的交易與持有成本將上升。交易者最理性的反映就是及時交易，以免除稅收上升的後患。這與汽車稅收優惠政策等異曲同工，消費者往往趕在優惠期限內購車，出現交易量的爆髮式增長，當優惠政策到期後，汽車銷售就會進入低迷期，從美國到中國無不如此。不要看現在房地產交易中心的交易額是平常的3倍以上，有工作人員忙到休克，如果中國房產稅政策靴子落地，就會進入房產交易的低迷期。

交易者結構的調整還表現在高端市場交易量下行。無論是杭州還是北京，動輒千萬的豪華住宅被拋售，成交量不佳，人們的手機上不時會接收到「高尚住宅房主急降200萬出售的信息」。

上海的別墅成交今年以來較為活躍，但3月1日至12日別墅的成交佔商品住宅總交易量比重僅為5.01%，處於相對較低水平。漢宇地產新房監測數據顯示，進入2012年之後，別墅總體呈「走下坡路」的趨勢，歷月成交量佔全市商品住宅交易量比重大多維持在5%左右。北京也是如此，二手房市場明顯升溫，截止2月，連續三個月量價齊升，據北京市住建委統計，3月第一週，北京二手住宅成交8804套，接近2月全月的水平。特別是交通便利、教育設施完善的地區，但今年以來高端房市場受到冷遇。購房者不願意承擔未來高端房市場出租收益率低、稅收高等等風險，再次說明瞭房地產市場的結構正在發生轉變。

房地產市場正在被剛性需求夯實，大量的剛性需求使一線城市的房價急速上升，人口與資金主要流入核心城市。由於剛性需求的進入，未來的風險不會聚集於房地產市場，而會體現在其他兩個方面，由於剛性需求者追逐房產，通脹前景上升，普通人的消費意願將大大下降。

權威調查印證了這一點。3月19日，央行公布《2013第一季度儲戶問卷調查報告》顯示，居民儲蓄和消費意願下降，投資意願上升。44.5%的居民傾向於「更多儲蓄」，較上季下降2.6個百分點；傾向於「更多消費」的居民佔比為17.9%，較上季下降1.5個百分點；傾向於「更多投資」的居民佔比為37.6%，較上季提高4.1個百分點。有68%的居民認為目前房價「高，難以接受」，較上季提高1.3個百分點，高於去年同期0.3個百分點；30.1%的居民認為「可以接受」；只有2%的居民認為「令人滿意」。而預期下一季度房價繼續「上升」的居民佔比為34.4%，較上季提高5.4個百分點，高於去年同期16.7個百分點。說明目前購房火爆是通脹壓力倒逼的結果。

未來房地產投資的趨勢將出現變化。央行調查，居民偏愛的前三位投資方式依次為：「基金及理財產品」、「房地產投資」和「購買債券」，選擇這三種投資方式的居民佔比分別為25.9%、19.9%和14.6%。未來投資房地產者，將與美國市場一樣，以地段與物業取勝，偏向於中心區域的便利之處，目標是獲取更高的租金收益，而非投資交易增值。

房價失控的背後是結構性調整，是擁有多套房者逐漸拋售房產，是剛性需求在通脹壓力下的大爆炸。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)