前5個月消化2萬套存量 樓市量價齊升

一幅地塊歷經108輪的激烈競拍，為5月的北京房地產市場畫上了句號。

5月31日，通州區臺湖鎮B-21地塊（部分）F3其他類多功能用地、B-24地塊U13供燃氣用地地塊，被北京世紀鴻和李金嶺聯合體以10.4億元的總價拿下，折合樓面價為13601元/平方米，溢價率高達242%。

為防「地王」，北京上月底再次暫停了北京三環內的夏家胡同地塊的出讓。目前，北京有近20個項目被卡在預售許可證審批環節，但限房價的「數字遊戲」背後，北京市新建商品住宅價格4月環比上漲1.8%，同比上漲13.4%，仍處於「雙升」局面。

量價齊升

受到土地市場成交火熱的輻射，5月的北京樓市並未延續4月的低迷。

偉業我愛我家市場研究院據北京住建委公布的網簽數據統計，2013年5月北京純商品住宅（不含保障房）網簽5598套，儘管比去年同期下降了32.9%，但環比上月已出現6.2%的升幅。

相形之下，二手房市場的回暖則更為明顯。

5月全月，北京二手住宅網簽總量為7336套，同比去年5月的網簽量仍有逾四成的差距，但環比上月的網簽量則大幅上漲了40.8%。

根據偉業我愛我家市場研究院監測，5月全月，我愛我家新增有效購房需求登記量環比上漲了16.8%。在需求回暖的刺激下，合同簽訂量環比上月大幅上漲了75%，受網簽滯後性影響，絕大部分5月下旬成交的房屋將在6月份集中網簽，因此6月份網簽量的回暖勢頭仍將持續。

價格方面，中原地產市場研究部統計數據顯示：5月北京商品住宅成交均價為20915元/平方米，環比上月的20873元/平方米微幅上漲0.2%；二手房均價為27910元/平方米，與4月的均價27820元/平方米相比，漲幅為0.3%。

中原地產市場研究部總監張大偉認為，新房成交價格基本持平是嚴格的限價政策所導致的，但部分項目額外增加的裝修款，使得實際市場價格還是出現了微漲。而二手房價受到20%個稅的影響，買賣雙方基本均停止報價，雖然無20%個稅房源的房主認為本身房源稀缺而意欲提高報價，但購房者接受度較低。

預期看漲

「雖然房地產市場調控的初衷是抑制不合理的需求釋放，但是政府直接通過審批的方式限制價格的做法，在控制價格上漲的同時也加劇了供不應求的局勢，是否能達到預期效果有待商榷。」偉業我愛我家集團副總裁胡景暉如是說。

據偉業我愛我家市場研究院監測數據，2013年1~5月累計新增供應僅為15227套，累計交易量達到36633套，北京新房市場新增供應量與交易量的差值高達21406套，也就意味著2013年以來北京新房庫存量淨減少21406套。

除此之外，5月份全國主要的一二線城市土地市場有超過10宗高溢價地王成交，總成交額超過150億元，廣州、北京、上海等一線城市部分區域的土地價格屢創新高。

「5月下半月北京樓市成交回升明顯，主要受到全國各地湧現的地王潮影響。」張大偉表示，地王的屢次出現不僅代表了開發商的預期爆棚，也會影響在售物業的價格和購房者的市場預期。

「企業與政府價格博弈還在繼續。」對於新房市場，胡景暉認為，原定4~6月份開盤的項目兌現情況將會繼續大打折扣，整體市場中項目推盤時間將會不同程度地延後，但與4、5月份不同的是，部分上市房企基於上半年銷售業績的考慮，6月推盤量會有所增長。

亞豪機構的數據統計印證了上述判斷：6月份北京預計將有31個項目開盤入市，其中包括15個純新盤以及16個老項目後期。相比4、5月20個樓盤左右的入市量，6月份項目入市積極性有所提高。

就此，胡景暉預計，6月北京新房供應量將迎來今年市場新高，但由於預售證發放繼續受限，新增供應量漲幅有限，進而使得6月北京新房交易量將延續5月緩慢上漲的格局。「市場供需與行政管制之間的博弈還在繼續，交易均價繼續保持穩中有升。」胡景暉表示。

張大偉則認為：「如果政策沒有其他變化，在目前市場情況下，6月北京二手房成交量或將再次上升，而房價出現明顯回落的可能性也不大。」

(文章僅代表作者個人立場和觀點)