中國樓市還有「黃金十年」嗎

【看中國2013年07月04日訊】近日，摩根大通董事總經理龔方雄在深圳某論壇上提出，從房地產規模、發展前景的角度來看，未來十年可能才是我們房地產業真正的黃金十年。此語一出，與以謝國忠為代表的「崩盤派」，形成了鮮明反差。同時，也對「黃金十年已逝論」予以否定。

不妨先看龔先生的理由。目前中國居民城鎮化率為52%，實際僅為36%，以年均1%的城鎮化率計算，每年新增1300萬以上的城鎮人口，即 500萬戶左右，再加上舊城改造，每年需提供新增住宅1200-1300萬套才能滿足城鎮化的基本需求，如果有3億農民進城，相當於美國現在的總人口數，至少還有30個千萬人口的城市誕生。因此，房地產還有很大發展空間。不過他同時也強調：黃金十年不等於房價能繼續維持過去十年的輝煌。

總體而言，筆者認同關於未來十年房地產業依然向好的總體判斷。但是，堅決反對「未來十年，比過去十年更好」的觀點。2009年2-3月，我就曾率先提出的「黃金十年已過去，未來還有白銀十年」——就媒體公開報導來看，這是最早提出類似觀點的。

關於「成色」的鑑定標準。龔先生，只用了一個標準，住宅需求規模大，所以建設和供應規模也很大。但是，所謂「黃金十年」，這一提法是對市場主體而言的，即開發商、購房者、地方政府（賣地者）、代理商等。對於他們而言，增長率比規模更重要，商品住宅規模比住宅總規模更重要。

眾所周知，在市場加速增長時，市場紅利或者說利潤率，才會最多、最大、最高。可以肯定的說，未來十年，我國住宅成交量增幅與價格增幅，都將明顯小於過去十年。開發商、購房者、代理商、地方政府等所獲得的收益率，甚至總收益（全行業而言），都會低於過去十年。

另外，龔先生自言「黃金十年不等於房價能繼續維持過去十年的輝煌。」既然談「黃金十年」，一定要與市場主體的利益掛勾，否則「黃金」二字就該丟到一旁。既然涉及到利益與利潤，卻是又避而不談價格，哪有這樣的「經濟學邏輯」？假如：成交規模上漲，而成交價格不漲，甚至下跌，開發商憑什麼賺錢，購房者憑什麼保值增值，又何來「黃金」一說？

再談住宅需求總規模與建設總規模。2009年是一個分水嶺，之前保障房在住宅建設總規模中，只佔10%左右，其後保障房建設大幅提速，尤其是中央提出「十二五」期間新建3600萬套，近兩年保障房新建套數佔比已劇增至50%左右。因此，未來十年我國住宅建設總規模將大於過去十年，但市場化的商品住宅建設總規模，將小於過去十年！而開發商、購房者、代理商、地方政府等市場主體的利益，主要與市場化的商品住宅有關，與保障房無關，甚至負相關！

展望未來十年住宅需求與供應，城鎮化率只是一個重要因素之一。另外還必須考慮到：我國GDP已告別高增長時代，人口總規模和紅利漸近尾聲，住房飽和度漸趨平穩。綜合考慮這四大因素，我的觀點是：中國樓市黃金十年已走遠，白銀十年已來臨。「崩盤論」固然可惡，「黃金論」亦不可取。

 

(文章僅代表作者個人立場和觀點)