為什麼中國的房價越調控越漲
【看中國2013年07月20日訊】「新國五條」出臺5個月後，房價地價繼續大漲，一線城市更是出現與三線城市的明顯分化，成為領漲先鋒。根據2013年7月19日國家統計局發布的全國70個大中城市房價變動數據顯示，6月份，70個大中城市裡新建商品住宅價格同比上漲的城市有69個，最高漲幅為北京的16.7%，其次是廣州、深圳和上海，只有溫州一個城市的房價同比下降。
而在環比漲幅上看，新建商品住宅價格上漲的城市個數為63個，比5月份減少2個。從漲幅上看，6月份，38個城市的新建商品住宅價格漲幅比5月有所收窄，漲幅最高為2.4%，比5月份最高的漲幅回落了0.5個百分點。
很多潛在購房者因此再次憤憤不平，為什麼越調控越漲？除了普通百姓，包括許多知識份子也會質疑，不是都說「錢荒」，房企洗牌嗎，為什麼樓價不見下跌？
但其實如果揣摩中央發布的條文會發現，房地產調控抑的主要目標是「遏制房價過快上漲」，並非「遏制房價上漲」。例如2013年3月初，十二屆全國人大一次會議上，當時的溫家寶總理在政府工作報告中指出「溫家寶稱，過去5年來，堅持搞好房地產市場調控不動搖，遏制了房價過快上漲勢頭。」而在3月份國務院辦公廳繼「新國五條」後，又發布了《國務院辦公廳關於繼續做好房地產市場調控工作的通知》，提出對房價上漲過快的城市，人民銀行當地分支機構可以進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。
可見許多政策的著眼點都在「房價過快上漲」這個關鍵詞上，國家為什麼要調控房地產呢？因為房地產發展過快，長期佔用「超車道」行駛，嚴重影響其他行業的「車輛」通行；因為房價上漲太快，不利於改善民生。但是「遏制過快」只是控制暴利，真正意圖是不要讓房價漲得太快了，並不是為了要將它打殘打死，造成像過去日本房價一瀉千里那種慘狀。
另外，從今年3月中新網對於新任總理李克強的長篇報導的結算中，也可以看到新一屆領導班子對於房地產調控的策略。在《中樞參政：攻堅克難打主攻》這個部分的報導中，關於李克強總理對於房地產調控的策略描述如下：
「‘要住房，找克強’。李克強借鑒國際也包括香港的經驗，從實際出發，按市場經濟規律辦事，提出逐步形成以市場供給為主、政府保障和市場機制相結合的住房供給體系。……除了保障房，他還要求增加中低價位、中小套型普通商品房供給，抑制投機投資性購房，鞏固房地產調控成果。……為瞭解決部分地方依賴土地財政的問題，李克強在堅持房地產宏觀調控和推進社會保障房建設的同時，試水房產稅，自上海、重慶兩個直轄市開啟對個人住房徵收房產稅的改革試點以來，形成了房產稅改革的兩種模式。」
不難看出，李克強總理的調控的關鍵詞是「按市場經濟規律辦事」、「增加供給」、「房產稅」。能領會中央政府意圖的開發商，才能在新一輪的房企洗牌中勝出。
在過去三年的調控中，戰略轉變及時以及背倚資源、資金優勢的大型房企成為贏家。調控給了他們在市場混沌期「大魚吃小魚」的良機。
根據中房產信息集團聯合中國房地產測評中心歷年的TOP50研究報告，2009年房地產V型反彈的過程中，TOP10房企的市場佔有率只有8.16%，Top20只有11.89%；但是在限購限貸這一重要調控政策出臺後的2010年，TOP10房企的市場佔有率躍升至10.13%，Top20為14.24%。而到了2014年，Top10房企的市場佔有率已經達到15.21%，TOP20也上升至21.14%。以去年中國房地產銷售額6.4萬億元計，今後房企市場份額每多一個百分點就是600億元的銷售額。
今年初發布的「新國五條」，對於房企的影響主要是在資金鏈層面。因為限購限貸政策進一步收緊，一些產品適銷對路的大型開發商可能因為其資源優勢，回款更為及時。沒這種優勢的開發商就可能因為無貨可賣而資金鏈承壓，成為洗牌對象。而政府通過限制發放豪宅、大戶型預售證以及網簽的方法，「遏制房價過快上漲」，令房價漲幅顯示回落趨勢。
比如在廣州，因為要達到控制房價漲幅的年度目標，自4月22日起要求所有新建住宅網上價格預申報，接受國土房產部門的價格指導。中地行的策劃總監就透露，因為政府發放預售證和允許網簽的條件收緊，他們在申請預算證時就像「猜密碼」一樣：政府只規定了房價上下浮動不能超過30%，希望獲得一套房的預售證，就要一個個價格地去網上申報測試，試中價格平均線為止。一個樓盤推出新貨，即使證照齊全，也可能好幾個月都沒能拿到預售證。由於豪宅會拉高統計樓價，它的預售證最難批出。
仲量聯行則指出，在此情況下，廣州一手豪宅市場在二季度只成交了350套，同比下滑56%以上。但同樣環境下，產品適銷對路的房企如央企保利的銷售回款卻非常迅速，今年上半年保利廣東分公司銷售額已突破200億元，而2012年全年保利廣東銷售額為196億元。
雖然房地產調控的直接目標是「遏制房價過快上漲」，但也間接造成了房企的優勝劣汰，「聽話孩子有肉吃」的局面，而帶有央企、國企背景以及遵從增加中低價格、中小戶型供應這一指導思想的房企成為一二線城市的市場贏家。
比如在兵家必爭之地的上海，雖然房企的入市門檻越來越高，卻也難阻地王頻出的熱潮。6月27日至萬科、綠地、保利置業、中海地產四大房企巨頭各在上海摘下1幅地王。按照上海易居房地產研究院院長楊紅旭的說法：「四大金剛，魔都爭霸！仔細一看，發現四字：國進民退！保利和中海，央企，流著共和國長子的血液，尊貴！綠地，上海地方國企，已進世界500強，新貴！萬科，股權分散，非國企，但歷史上由國企轉制而來，當前最大股東仍是華潤——又一位皇子！」
而在今年的top50房企排行榜上，近年來拓展商業地產，並且是重慶當地銷售價格最貴的上市房企的龍湖地產，雖然銷售額同比增長了35%，但仍不敵其他房企的業績大幅增長，從去年的第10位跌至第12位。而堅持「拿地成本地、開發成本低、銷售週期短」的以剛需首置為目標消費群的碧桂園，則從去年的第11位上升至第7位，業績同比增長97%。
雖然今年６月出現了銀行鬧「錢荒」的小插曲，但近期已明顯緩解，更被外媒解讀外「中國政府主導的一場可控金融危機」。而今年上半年房地產開發企業來源同比大增32%，明顯是大環境雖然欠佳，但房企總體不差錢。
被限制了3年的房地產再融資也在此背景下出現了管理層的口風鬆動。比如7月17日新華社就發文指「房地產融資政策調整已成定局」。但與2009年四萬億的各種房企的雨露均沾不同，報導中明確這次放鬆是「房企融資將有條件放開」。
而在傳聞中涉及的再融資公司中，只有國企背景的綠地集團董事長張玉良在近日被問及綠地借殼金豐投資一事時，張玉良表示有可能，但並不願意詳細解釋。他還表態：（地產再融資）開閘是有條件的開閘，對企業要求較高。地產再融資開閘也是中央調整地產調控方式，更加體現市場化手段的重點表現。
從2013年開始，新一輪房企洗牌也會因為各家企業對於爭取政府資源、資金運作的不同答卷能力，而出現有人高中、有人落榜的分別。
不過即使是「落榜生「也不意味著他們就會為購房者提供「跳樓大減價」的優惠，因為這等於將自己的品牌價值扯落塵埃，斷了退路。他們會更傾向通過與「資優生」的聯合來進行絕地反擊。比如曾經被認為資金鏈瀕臨斷裂的綠城中國，在引入九龍倉的資金後，去年銷售510億元，今年上半年銷售283億元，穩居中國企top10之列，更被中國房地產測評中心認為今年有可能成為大幅超額完成年度目標的房企。
從過去三年以限制需求的方式來調控升級到從資金層面來調控的方式，中國的房地產調控手段日趨成熟。在未來數年，「遏制房價快速上漲」仍然是調控的直接目標，市場份額向大型房企集中，他們可以更明確左右一二線城市的地價及房價走勢仍然是客觀結果。
(文章僅代表作者個人立場和觀點)