【看中國2013年12月13日訊】一個顯著特徵是，面對高唱泡沫論的中國樓市，外資正加快於一線城市收購步伐。中國樓市未來走勢將會怎樣？聽聽地產大佬等人如何解讀預測。
十八屆三中全會《決定》要求：「加快房地產稅立法並適時推進改革」。日前召開的國務院常務會議也提出，要建立不動產統一登記制度，被業界認為是為房地產稅落地進一步鋪路。
與此同時，北京、上海、深圳、杭州等十餘個城市密集推出調控新政，涉及提高限購資格、加大土地供應、提高二套房首付等方面。這些看似嚴厲的調整，透露出什麼信號，國內樓市未來走勢將會怎樣？一起來聽聽吳敬璉、任志強等人的解讀。
房產稅是以房屋為徵稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人徵收的一種財產稅。
現行的房產稅是第二步利改稅以後開徵的，1986年9月15日，國務院正式發布了《中華人民共和國房產稅暫行條例》，從1986年10月1日開始實施。2010年7月22日，在財政部舉行的地方稅改革研討會上，相關人士表示，房產稅試點將於2012年開始推行。但鑒於全國推行難度較大，試點將從個別城市開始。
2011年1月，重慶首筆個人住房房產稅在當地申報入庫，其稅款為6154.83元。2012年8月12日，30餘省市地稅部門為開徵存量房房產稅做準備。2013年7月，房產稅改革擴圍有可能下半年落成，杭州也許成為第三個徵收房產稅的城市。
「未來中國房地產，只會升不會降」，「房產稅開徵，至少要等5或10年之後」。日前，在十八屆三中全會落幕之際，經濟分享論壇上，鳳凰衛視時事評論員、同濟大學兼職教授邱震海如此分析未來房地產走勢。
項懷誠：房產稅已箭在弦上，希望搞得穩當
房產稅的出臺要非常地謹慎，因為這裡牽扯到商業用房和住宅的用房的區別，大中城市和三線城市的區別，城鄉之間的區別，存量的房產和新增房產的區別，第一套或者允許兩套和第三、第四套房產的區別，有很多政策需要研究。如果要征我的房產稅，我肯定有意見，你連房子的產權都沒有給我，還征我的稅，所以這些問題比較複雜，當然現在是箭在弦上，我希望搞得非常穩當。
許善達：開徵房產稅不符合中國國情
我不贊成繼續擴大試點，而且上海和重慶也應停止房產稅試點。徵收住宅房產稅不適合中國國情。房產稅本來是地方稅，但卻得不到地方政府的認可，這已經被實踐證明了，這麼多年，沒有任何其他地方政府願意試點房產稅。我並非認為房地產市場不需要調節，但我不贊成以在保有環節徵收房產稅的方式調節，我主張在銷售環節徵收消費稅。
任志強：推行房產稅現在不成熟
《決定》說到房產稅，但是我不認為現在會推行。我們現在做了兩個城市的試點，重慶和上海，以前的說法是要擴大試點，這也就意味著在這兩個城市的試點並不滿意。如果成功了就能拿出一套經驗來，拿不出經驗來就說明試點不滿意。連試點城市的經驗都不滿意，怎麼可能全面實施呢？
我猜測可能會有另一個方法在第三個第四個城市試行。但是一定要試點成功，以便推廣到普遍意義上更多城市可以實踐。至少現在不成熟。
「限購令」是4月30日北京出臺「國十條實施細則」中明確提出的：從5月1日起，北京家庭只能新購一套商品房，購房人在購買房屋時，還需要如實填寫一份《家庭成員情況申報表》，如果被發現提供虛假信息騙購住房的，將不予辦理房產證。這是中國首次提出的家庭購房套數「限購令」。
吳敬璉：不懂為什麼要限購
目前整個房地產的問題，是體制上的原因。城市規劃不能用行政方法控制。
高房價的根本原因是貨幣增發，徵收房產稅並不能平抑高房價。至於徵收方式和推廣時間，這是技術問題。老實說，對經濟學家而言根本不懂為什麼要限購。限購會發生一個問題，就是消費買房的人買不起。
經濟適用房這個辦法是不行的，這個不是給住房最困難的人，而是最有權的人拿到了，最徹底的辦法是根據收入水平，低的人給他程度不等的房票。
厲以寧：避免房價越抬越高，可用這兩招
我不主張搞限購令，它其實是對老百姓購房需求的壓制。另外，每個公民都有購買房屋的權利，因此也不能有地域歧視。我建議，將限購改成限售。在這一點上，我們可以學習新加坡的經驗：買房之後轉賣的，賣得越早，交的稅越高。
此外，還應當像政府採購一樣實行招標建房制。在同等技術標準和質量條件下，誰報價（每平方米房屋售價或租金多少）最低就中標。這就能避免地價越炒越高，房價也越抬越高的情況發生。
房地產泡沫，是經濟學界、房地產界，乃至於全社會都關注的話題。過去十年，諸多專家學者炮製出「中國樓市泡沫論」，結果一個接一個被現實擊敗。近期，諾貝爾經濟學獎新得主，美國經濟學家羅伯特•席勒(Robert J. Shiller)，2009年和2011年來訪中國時指出的「中國房地產泡沫嚴重」，被國內媒體翻出，樓市泡沫論再次引起關注。
迄今為止，經濟學界對經濟泡沫尚無標準定義，有點權威的是經濟學家金德爾伯格於1978年提出的：「泡沫可以不嚴格地定義為一種或一系列資產價格在一個連續過程中的陡然上升。」
這一定義意味著：只有資產價格才會出現泡沫，消費品價格即使漲得再快，也不會形成泡沫。原因也簡單，消費品市場中不可能出現大規模的投機行為，比如，在某些年份豬肉價格狂漲的過程中，也沒什麼投機收購豬用以囤積。但作為資產的房地產就會出現囤地、捂盤等現象。
2013年的諾貝爾經濟學獎得主、美國的羅伯特•席勒教授每次來到上海訪問，都不忘提一下讓他格外擔心的中國房地產價格泡沫問題。
美國《大西洋(行情,問診)》網站近日的報導稱，世界上十大貴得讓人難以承受的樓市中有七個都是中國的城市——北京、上海、深圳、香港、天津、廣州和重慶。如果按照兩個最常用標準，中國樓市泡沫都極為嚴重：一線城市的房價收入比已經普遍在25倍以上，而房產的售價與月租價之比也普遍達到了500至600倍，甚至出現了超過800倍的。
陳志武：樓市泡沫破滅越來越近
陳志武表示，房地產泡沫正越來越近，「美國很快要開始逆轉量化寬鬆政策，加上中國的銀行信貸、信託貸款等也要收攏了，這對房地產價格會帶來很大衝擊。十八屆三中全會後人民幣資本賬戶會不斷開放，境外投資渠道會越來越多，這些也會對房地產形成壓力。」
陳志武同時表示，房產稅「是遲早的事情」。「今年很多官員把房產賣了，或者即將脫手了，所以接下來，來自官員自身利益的阻力會越來越小，房產稅會抵擋不住了。」
宗慶後：房子不能再過度建了，有泡沫
我住的小區有1000多套房，晚上亮燈的不到100家，這就是泡沫，房子不能再過度建了。現在年輕人學習、生活壓力大，沒有落腳的地方，就容易不穩定。我們在杭州市區秋濤路的罐頭廠，政府想收回去搞房地產，但我說要留著造職工住房。
柳傳志：房地產市場不會永遠興盛下去
中國城鎮化對房企而言確實是發展機遇，在戰略上需要進行認真研究。這十年房地產市場也許還會繼續興盛，但是不會永遠長期興盛下去，因為所有發達國家在發展中都有房地產「由高走到平」的經驗。臨近年尾，在各大城市紛紛加碼樓市調控聲中，11月房價漲勢呈現回落態勢。
國家信息中心等單位日前聯合發布的經濟信息綠皮書指出，明年中國房地產市場將保持小幅增長，預計全年房價的漲幅在5%左右，考慮到2013年翹尾因素，2014年上半年房價指數可能會在8%以上。
從今年已經過去的「金九銀十」來看，10月份全國70個大中城市新房價格環比下降的只有2個，同比下降的也只有1個。一線城市房價持續暴漲勢頭，10月份價格同比漲幅都超過了20%。
綠皮書預計，明年房產稅試點範圍將進一步擴大，並和財稅體制改革結合在一起，繼續探索利用房產稅來緩解地方政府對土地收入過度依賴的局面。目前，中國房地產調控主要採取的是抑制需求的政策，一旦三、四線城市房地產市場普遍出現衰退，局部風險就可能引發房地產系統性風險。
李嘉誠：內地房價的確漲得太高
內地房地產過去持續上漲，往往以高於市值的價格也無法投得土地。內地政府部門都說要對房地產進行打擊，價格太高。不聽他們的話，還可以聽誰的話？現在價格的確漲得太高，一般老百姓買不到，投資地產的公司也有危險。
我一生的原則是不會去賺最後一個銅板。若地產業務繼續艱難經營，高價投地而虧本，就是對不起股東。
王健林：京滬樓市20年漲勢不變
王健林近日在青島表示，京滬樓市20年漲勢不變，「不管推任何措施始終改變不了這個趨勢，兩年後，二三線城市住宅市場麻煩大了。」
他指出，絕大部分只要是有限購的城市裡應該說包括現在房地產市場，基本上還是剛性需求為主的。「十年九調控，加了這麼多政策，現在還是在增長，那這個沫是剛沫了，是合金。」
黃怒波：明年一二線城市房價會繼續上升
房產稅一定會推出，對房產商來說影響不大，因為最終會轉嫁到消費者身上，消費者是弱勢群體。我認為不能指望只靠房產稅就能把房價降下來。最根本的還是要解決土地制度問題。
（2014年）一二線城市房價會繼續上升；三四線城市則會平穩發展。我不認為三四線城市房價泡沫會破裂，隨著城鎮化帶來的人口不斷增長，三四線城市房屋存量過三四年後會慢慢消化。
潘石屹：實施不動產登記，房價馬上跌
「十八屆三中全會提到的關於房地產四大改革方向是真正的市場化方向，也許操作過程中可能遇到挑戰和折扣，但方向是正確的。」潘石屹在評論當前北京、上海、深圳、廣州的樓市調控政策時表示，四個一線城市仍然保留了行政調控色彩。
關於不動產統一登記制度，潘石屹表示，「這是好政策，如果今年實施，房價馬上會跌。
路透社：明年中國房價漲幅收窄甚至會下跌
路透近日調查顯示，在政策整體持穩、地方樓市分化加劇的情況下，2014年中國住宅均價上漲勢頭預計會有所放緩，全國而言會降至個位數；相應的，調控政策方面也更多呈現出因地制宜的特點。
在16家接受路透調查的中外機構中，全部受訪者認為2013年全國住宅均價上漲，調查中值為10%，同時，全部受訪者預計2014年房價漲幅較2013年收窄，甚至會下跌，預測值從-2.5%至10%不等，中值為5%。
此次調查在11月13至22日進行。多數分析師預測所依據的數據來源於國家統計局70個大中城市房價數據。
分析師認為2014年房價上漲壓力仍存，主要來自於重點城市的供求矛盾，貨幣政策相對寬鬆，城鎮化帶來新增需求等。而漲幅有限的理由主要是，三四線城市供應過剩，部分地區調控升級，以及可能推出的房產稅等。
對於2013年房價，調查預估中值較2013年5月調查的結果8%有所上升。2013年以來房價持續上升，根據統計局數據測算，10月份70個大中城市新建住宅銷售價格同比上升9.6%，漲幅創下記錄高位。
一線城市新建住宅價格同比漲幅保持在15%之上，是拉動整體房價漲幅的重要因素。多數城市房價上漲在個位數徘徊，甚至有部分城市出現下跌。
展望2013年年內及2014年的房地產政策，多數分析師認為對於部分城市，仍然存在政策收緊的可能，但在全國層面，更多強調房地產發展長效機制的逐步建立，包括房產稅試點的擴大以及房地產稅的立法等。
目前，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市均已收緊調控政策，均提高第二套住房貸款的首付比例，表示將增加土地供應，上海和廣州還提高限購門檻，北京則推出面對中端人群的「限房價、競地價」自住型商品房。
分析師多預計2013年年內或2014年房產稅試點有望擴大，具體城市方面，提及熱點二線城市的受訪者較多，此外還包括北京、深圳等。
目前中國僅在上海和重慶兩地施行房產稅試點，稅率介於0.4%至1.2%，上海稅率只針對新增購房，而重慶則包括了存量及增量的高檔商品房。2013年市場上雖有多個版本的房產稅試點擴大方案流傳，但始終未能成真。
在多家分析機構中，談及目前中國房價水平與經濟基本面以及發展前景的匹配程度時，均認為介於合適水平與極度高估之間，但較前次調查更接近合適水平。
(文章僅代表作者個人立場和觀點)
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