中國商業樓市極端惡化
【看中國2014年09月13日訊】陸媒報導，2014年的中國樓市，大家目光都聚焦在住宅上，上半年市場相對疲軟，不過住宅市場和寫字樓市場相比的話，可以講住宅市場還是要好的多的多，按照目前趨勢來看，中國各城市寫字樓將成為中國樓市最大的一顆定時炸彈。中國各線城市商業地產都經歷了2005-2008和2010-2013兩個高速發展階段，而樓宇經濟成為了政府最關注的一張牌，對經濟數據的渴求使得各地搞了大量的寫字樓，以為有了寫字樓就有了企業，有了企業就有了現代服務業，有了現代服務業就有了稅收和經濟發展，因此很多區域寫字樓的比例遠超半數，動輒幾百萬平米，乃至近千萬平米寫字樓的區域規劃也見到過。就辦公樓新開工體量增長情況來看，2013年全國辦公樓新開工總量達到6887萬平方米，是2008年的4倍，相比之下，同期的住宅新開工量增幅「僅」為74%。
即使在當下的北上廣深，部分區域的寫字樓也存在過量現象，比如深圳前海、上海虹橋商務區。以上海的虹橋商務區為例，未來還將持續供應165.07萬平方米的商辦用地，其中九成以上為純辦公用地。大家今天都在談產城融合、產城一體化，但如果居住、工作、消費不能在一個區域內實現，那還談什麼產城融合，今天一線城市交通已經惡化如此了，還讓居住與工作分離，這不是和諧的城市觀。而且這些區域寫字樓大多數最終的命運是銷售，即使對於一線城市，壓力仍然很大。而對二三四線城市來說，今天寫字樓的壓力主要來自於產業，由於缺少第三產業現代服務業的有力支撐，這些城市的寫字樓基本都是政績工程。我們做過二三線城市甲級寫字樓的租客調研，從調研結果可以發現，在有限的租客中，一類是外資企業，一類是央企國企，還有一類就是地產開發商，這三類企業構成了這些城市甲級(准甲級)的主要客戶，但這三類企業數量在各個二三線城市中都是非常有限。外不要說新區，中心區的寫字樓也是供大於求。沒有真正需求支撐的市場實際就是無源之水無本之木。
回顧2011年以來的供求情況可以發現，寫字樓確實是壓力最大的產品，一線城市平均供求比為1.1，相對平衡，但深圳供求比達到了1.81，高於二線城市的平均水平;二線城市中，除了廈門的供求關係與一線城市相當之外，其他二線城市則是普遍供大於求;三線城市平均供求比更是達到了2.2的高位。而近年入市銷售的寫字樓產品，大多數集中在城市新區，開發和上市比較集中，供大於求矛盾愈發顯著。為了消化這些寫字樓，開發商可謂是絞盡腦汁，但結果卻是收效甚微。比如產品調整，有的改成SOHO，有的改成服務式公寓或酒店式公寓住宅，甚至還有在改養老住宅的，但你改、我改、他也改，大家今天都在改，產品上又形成了同質化；又比如在價格上做文章，你按周邊住宅價格打九折，我就打八折，他再準備打七折，結果銷售型寫字樓也就陷入了價格戰的泥潭，大家一起套牢。在目前的市場情況下，寫字樓核心問題不在於產品、不在於營銷，只在於規劃和供求。但如果政府不改變政績至上，不尊重市場規律，不調整當前規劃，寫字樓這顆定時炸彈的爆炸只是時間問題。