【視角】房價瘋漲：究竟在和誰賽跑？
【看中國2016年09月10日訊】前面已無數次提到房地產，但談論的核心內容卻不是房地產，主要是希望找出房地產背後的問題，比如銀行的抵押貸款機制、匯率問題等。最近一段時間，網路上也有大量關於房地產的文章。今日就來談談自己的觀點，無論你是多頭還是空頭，都只是參考。
先說第一個問題，房價在和誰賽跑。
其一，企業的破產潮已經無需迴避，這是正在發生的事情。破產潮發生之後，就會帶來兩方面的問題，第一是失業潮。個人的觀點看，明年的失業潮將開始惡化，這會帶來人們對未來的恐懼，這是非常重要的一點。記得1929年大蕭條嗎？前一天大家還信心十足地買、買、買，但第二天，恐慌性拋售洶湧而出，這是典型的恐懼心理在發生作用，當然這只是比喻。雖然恐懼是心理問題，但主要是源於現實，大家對未來從信心滿滿轉變成了狐疑、擔憂；第二，就是收入下滑，這一點可以從兩個方面來觀察。首先，自然是銀行的本外幣存款增長率，7月的數據是9.5%，不知道8月會出現什麼樣的數字，如果繼續跳水，時間就會很快到來（恐慌會首先從明白內在邏輯的人開始）；然後就是地方政府的工資指導政策，今年各地基本都在適度調低工資增長率，這已經給出了一個非常明確的預期。
其二，房價上漲的動力。這自然和人民幣貶值有關，大家希望用房屋抵抗貶值，但是，從現在的跡象看，這方面的動力是很小的一部分，更主要是因為投機的動力。而投機的動力是比較脆弱的，當對自己的生活和未來收入有信心的時候，就有底氣不斷投入進行追漲，但當恐懼未來的時候，這種追漲的勇氣也可能一夜消失。這種變化的節點在哪裡？就在失業潮和收入水平的波動！當失業帶來收入水平開始加速下降的時候，從某天開始，媒體會大量地報導，很可能會一夜之間讓投機的勇氣消失。筆者以前說過這句話：本次的房地產見頂，不會是溫柔的縮量、緩步下跌，很可能比較劇烈，就因為恐懼會發生很大的作用。
所以，這就得出第一個結論：房價在和人們的收入增長率賽跑，實際是在和企業的破產狀況賽跑。
您千萬不要小看這一點。過去三十年，國人的收入一直在上漲，這種思維定式是非常強大的，已經深入到了「基因」的內部。基於此，不斷強化自身的收入增長預期，甚至你打死他，他都不相信收入會負增長（失業也是負增長的一種極端表現）；甚至即便負增長，他也不相信會持續，因為他相信偉大的黨可以掌控一切，這才是在房地產上進行肆無忌憚的投機的基礎！當這種信念開始發生動搖的時候，信念垮塌的人們才會一夜間從投機市場消失，進而誘發恐懼的拋售。
在收入的問題上，需要嚴密關注的是銀行本外幣存款增長率，統計局的收入增長數據參考意義不大；而在失業的問題上，關注統計局的失業率數據也意義有限，只需關注M2增長。M2增長率加速下跌，就意味著企業創造利潤的能力快速下滑，失業和降薪就在加劇。
特色的地方需要特色的眼光。這是銀行、政府、全民參與的世紀賭局，和任何國家沒有絲毫的可比性，很多學究們參考阿根廷、巴西、俄羅斯、日本，沒有絲毫的價值，因為沒有任何一個國家的政府全力賣地建房子，然後政府和銀行又全力推動全民投機炒房。
再說第二個問題：問題貸款。
很多人說，老唐房地產的首付比例是30%以上，不會威脅到銀行。今天要說，老唐的銀行已經陷入火坑之中只是茫然不知而已。這也符合慣例，因為任何危機都是在人們茫然不知中潛伏下來並最終爆發，這是基本邏輯，否則也就沒有危機這個詞了。如果2007年以前，你告訴美國的銀行說：一年以後銀行將爆發次貸危機，你的賬目將形成大量的死帳爛帳，你看銀行敢不敢給窮人貸款買房，打死他都不會幹！之所以他敢於發放次級貸款，在於銀行和購房者都堅信房價還會上漲，房價繼續上漲，抵押物的市值就會上升，當抵押物的市值大幅高於貸款額的時候，銀行就會變得安全，漲幅越大，銀行越安全；但不曾想到，房價不能漲到天上去，結果銀行自己成了次級貸的發放者。
去年開始，老唐家的首付貸就開始大規模出現。首付貸是個什麼玩意？無非就是買房者（無論投機還是自住）因為自身財務無法滿足購房要求，其它機構給提供首付貸款，這就意味著金融機構給購房者的貸款的部分就不再是7成（按首付比例3成計算），而是七成以上甚至十成，只不過貸款方不再是一家金融機構而已。甚至有時候，如果你將房屋的市值故意做的高一些，金融機構的貸款比例甚至超過100%。這是老唐「問題貸款」的第一個來源（盡量規避次級貸款的稱呼）。
還有就是以房抵貸。個人認為，這是有些人故意想出來的措施，為什麼這麼說？因為在有些地方，房屋已經嚴重過剩，包括現在的很多二線城市都是如此（看看鄭州的新區也就知道了）。在供過於求的地區，出租是比較困難的，或者租金的收益很低，房價上漲的動力基本沒有。這時，你讓他掏錢買第二套房，門也沒有，對吧？在對待自己的錢的事情上，這世界上沒有一個傻瓜。可是，如果不讓他出錢，他願意去博取漲價的收益嗎？估計就有人心動，特別是製造出房價上漲預期的時候（地王帶來的效果），眼紅了，就會去博，加上國人的賭徒思維，就會有人這樣幹！當不斷有人跟隨的時候，投機大潮形成了。房屋過剩不是非常嚴重的城市，去掉庫存也就有希望，這似乎就是一個局。
這就是今天！
2013年中開始，農行就開始以房抵貸，只不過無聲無息。到了去年開始，大量的銀行開始以房抵貸。一個最典型的標題是：中信銀行「房抵貸」貸出美好未來！其中是這樣說的：「中信銀行表示，‘房抵貸’產品適用人群非常廣泛，房產抵押後適合多種用途，不論您是按揭買房的年輕夫妻、全款購房中產階級還是購房多年的成熟家庭都可以申請該項業務。房抵貸幾乎覆蓋了處在各個階段購房的消費者，在最大程度上滿足了不同類型層次的客戶對於抵押業務的需求。」如果用自住房抵押貸款付首付進行炒房，就相當於銀行給你全款炒房、博取漲價收益。不用掏錢就可以炒房，是當下國人所推崇的輕輕鬆松賺錢的理想模式，符合胃口，這就是現在很多地方正在進行的遊戲。您可能說，這需要自住房完全屬於自己所有才行（沒有銀行貸款），錯了，如果你去年買了房子，已經按時歸還本息一年以上，很多銀行可以抵押貸款貸出首付，然後去炒房。如果你在同一家銀行辦理房抵貸和按揭貸款買房的業務，只是多填幾張表格的事情，美得很，也輕鬆的很。
購房人自己不用出一分錢，全額貸款買房然後去炒。
對有些人來說，這樣做的目的是消化過剩的房屋，所謂的「去庫存」是也。所以，現在的房地產市場是個世紀大賭場，銀行是主力軍，投機者是生力軍，再談論居住需求，實在不合時宜。
當所有人都從事這樣輕輕鬆松賺錢的事情之後，風險敞口是誰在負擔？這世界沒有毫無風險的事情，越是容易賺錢的事，注定風險越大，風險敞口當然背在投機者身上。
如果第一套房已經還完了所有貸款，那麼相當於炒房人揹負的就是第二套房子的全額負債。次貸危機的出現，是源於購房人零首付購房，現在這傢伙，也相當於零首付購進了第2套房，是否屬於「問題貸款」？當然這種情形問題不大，因為兩套房子合起來，相當於購房者付款了五成。如果第一套房子本身就有貸款，比如已經還貸了一年多，那麼，對於第一套房屋，業主的所有權不過是30%多一些，就按40%計算，第二套房屋完全是銀行出資，兩套房屋合起來計算，房屋持有人的付款比例就是20%，換句話說，房屋下跌超過20%，他就是「負翁」；如果兩套房子分開計算，第一套房子他的權益是40%，第二套房子他的權益是零，第二套房子相當於零首付，可這傢伙，除了一套零首付的房屋之外，還要揹負另外一套房屋60%的還貸任務。或者這傢伙買第一套房的時候是正常客戶，但購買第二套房的時候就是窮人，所貸得款項就屬於「問題貸款」。
美國是自由經濟，各家銀行的行為注定是不同的，因為每家銀行都有自己的董事會決定自己的經營決策，參與製造次級貸款的深度有很大的差別；但老唐家是集權經濟，各家銀行幾乎只有同樣的董事會，行為高度雷同，製造「問題貸款」的「能力」大大加強，這是最大的問題。
脫了馬甲，銀行和投機者都在裸奔，這種「問題貸款」與次級貸款相比怎麼樣？大家就自己去下結論吧。
現在，銀行和房屋持有者，就是一股信心在頂著，房價必須上漲！只要房價稍有風吹草動，這口氣就泄了，也就裸奔了。
也所以，現在的房屋市場，無論上漲還是下跌，都不會波瀾不驚地運行。上漲很快，那下跌的時候呢？自然也不會很慢……