溢出房地產的資金將流向何方?
【看中國2016年10月17日訊】歷經2014年以來股市與樓市的兩輪行情大切換，股市與樓市的關係一度被形容為「蹺蹺板」;任何一邊的政策調整和價格波動，都引發市場對資金流動的密切關注。新一輪房地產調控政策陸續出臺，市場關注與熱議再起，但這一次卻有些不同。多位分析師表示，房地產資金溢出將對股市估值形成支撐，但仍存在因未來樓市政策走向而變化的可能;且此輪樓市資金流動並未對大類資產配置產生較大波動，當前資金避險情緒仍很濃重。
資產配置風向再生變
回顧2014年底，A股大行情啟動之初，「賣房買股」呼聲高漲。2015年中期，國內資本市場發生異常波動，「一線房價翻一倍」的預測隨即問世。今年10月起，多地出臺房地產調控政策，針對兩個市場資產配置的討論再次熱鬧起來。
從當前的市場分析來看，認為房地產市場調控將對A股形成利好的觀點略佔多數，主要邏輯是得益於房地產資金的溢出效應;但對於預期效果，市場態度較此前明顯謹慎。而制約市場沒有形成「棄房炒股」新浪潮的原因，是對未來資金流向預期存在不確定性;居民理財資金大轉移的故事，難再上演。
「從傳導鏈條上來看，房地產市場資金是可以流到A股市場的。」國金證券大類資產配置分析師徐陽稱，由調控政策而引發流動的資金主要分為兩類;包括部分大資金如私募基金等，這類資金當前或已從房地產市場提前轉移，另一部分則是因為限購政策而不能夠買房的居民資金。
從兩類資金的特點來看，前者或更看重收益回報，後者則源自剛需。這也決定了，在受到調控政策限制後，這部分資金多不會以「避險」為目的配置美元等資產，而更多會流進比商品和債券市場更具估值優勢的股票市場。
「這種資金流動，主要限於上述兩種資金範圍內。而此前已經配置到黃金、美元和日元等資產的資金，其邏輯沒有發生太大變化。當前討論資產配置，更多是特定資金範圍內的短時間預期調整。」徐陽同時強調，中長期的大類資產配置走勢，將取決於房地產市場調控的力度是否會生變。
與徐陽的觀點類似，華泰證券策略分析師戴康也表示，房地產溢出資金對A股估值形成支撐;但政策未來走勢，對A股影響才最為關鍵。
根據以往的數據統計顯示，2015年時M2-GDP-CPI變化不大，股市的牛市明顯分流了房地產市場的資金;而在房地產政策密集出臺的前幾輪週期中，上證綜指在政策頒布周內大多收漲。尤其在2010至2011年樓市調控密集期，A股自然人投資者中持有市值在10萬到500萬的賬戶數量明顯上升，該市值正是適合買房的資金規模區間。戴康稱，這段時期A股自然人投資者活躍程度上升，與樓市限購政策擠出部分投資型購房者並配置股票有關。
戴康同時強調，未來樓市調控政策的不同走向，將會對A股市場產生完全不同的作用和影響。若繼續維持結構性調整，則對A股利大於弊;但如果未來樓市啟動總量性調控政策，或會在盈利和估值方面對A股形成「戴維斯雙殺」。
方正證券分析師任澤平則以「按下葫蘆浮起瓢」來比喻當前樓市與股市的關係。其研報稱，房地產調控對股市資金面利好、基本面利空，總體中性偏多。未來要密切觀察房地產調控之後的資金流向。
延續曾在前兩次樓市與股市行情切換中的鮮明立場，任澤平還預計，房地產小週期結束，本輪房價上漲接近尾聲。海通證券分析師姜超更直言，實物類資產的配置已接近尾聲，建議轉向流動性更好的金融資產。
黃金受寵 商品承壓
在關注樓市與股市的聯動效應之外，房地產市場的變化還有著更為深遠的影響。
「大類資產配置過程中主要有兩種‘動’，即大類資產的輪動、以及大類資產自身的波動。這個過程對各類機構投資者都提出了非常嚴苛的要求。」中國絕對收益投資管理協會年會在近日召開。浦發銀行總行金融機構部總經理助力林儀橋在會上強調，當前大類資產配置的波動仍很劇烈。上半年新增人民幣貸款中仍有46%投向房地產市場，這個數值會讓銀行在未來資產配置中碰到諸多瓶頸。
另一方面，銀行以往的個人與機構客戶也會將很大比例的資產配置選擇與房地產相關的金融資產。伴隨人口週期的拐點來臨，銀行也遇到大類資產配置的拐點。「比較嚴峻的問題，當前市場整體的資產回報收益率非常低，大類資產的收益率下降非常快。」林儀橋稱。
任澤平也指出，居民買房需求下降後，預計會回流銀行體系買理財，理財收益率可能大幅下降，銀行資產配置壓力增加。同時，2016年新增人民幣貸款中大頭是房貸，未來房貸收縮將進一步增加銀行資產配置壓力和委外訴求，資產荒加重。
做好資產配置、把控投資風險，市場已對此達成共識，在動盪加劇的環境中還顯得尤為緊迫。從傳統的大類資產來看，市場避險情緒仍很濃重，對於債市和黃金的青睞有升。
姜超稱，債券和類債券的股票資產將受益於通脹和利率的長期下行，服務和創新類資產則受益於經濟轉型和製造業升級。其更表示，看好明年債券牛市，年內第四季度則需利率波動中把握布局機會。中泰證券羅文波則表示看好中期的黃金復甦。「如果全球經濟繼續下行，那黃金將會是最好的避險工具;如果全球通脹預期再起，那它將是財富保值的主要投資工具。」
而對於商品市場，市場觀點保持中性。有觀點指出，商品市場當前的主要邏輯是短期價格波動由預期主導，長期仍存壓力。「商品受需求收縮制約，難以推升通脹」，任澤平表示。此外，震盪走弱的美元預期也並不悲觀，多位分析師均表示，包括美元、日元未來都存在上升預期。
與此同時，市場對於資產配置趨勢的重視也有明顯提升。林儀橋就介紹，未來浦發的資產配置將逐步轉向到大類商品配置、另類投資、海外投資、股權投資等資產，整體趨勢將聚焦在多樣性、全球化。「傳統的資產配置仍有很大的侷限性，包括做配置時主要考慮資產自身、資產配置的相關性較高。」
(文章僅代表作者個人立場和觀點)