負債5萬億！ 中國上市房企債務風險凸顯

【看中國2017年5月12日訊】2016年上市企業年報披露已收官。據Wind資訊統計數據顯示，A股136家上市房企負債合計超過4.92萬億元（人民幣，下同），同比增加10,139億元，同比增長幅度達25.93%。換言之，截至2016年底，A股平均每家上市房企負債達362億元。

此外，根據Wind資訊統計數據計算，2016年，這136家上市房企的平均資產負債率為77.26%，去年則為76.55%。

值得注意的是，在A股136家房企中，有32家資產負債率超過80%紅線，佔比接近24%。此外，剔除預收賬款後的資產負債率超過70%的有45家，佔比超過33%。

但易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，2015年以來，鑒於公司債成本較低，房企大規模發行，這些債務還未進入集中還款期，預計明後年將是還債高峰期。

根據Wind資訊統計數據顯示，在這136家上市房企中，總負債同比上升企業為87家，佔比為64%。其中，負債100億元以下企業有72家，佔比為53%；負債100億元-300億元企業有30家，佔比為22%；負債300億元-500億元房企有8家，佔比約為6%；負債500億元-1000億元企業有14家，佔比約為10%；負債1000億元以上房企12家，佔比為9%。

具體來看，萬科、綠地控股和保利地產負債均超過3,000億元，分別為6,689.97億元、6,556.62億元和3,498.95億元。超過1,000億元以上的12家企業總負債為2.87萬億元，佔136家房企總負債的比重約為58%。

從資產負債率的情況來看，不同企業的資金狀況良莠不齊。根據統計數據測算，截至2016年底，資產負債率大於80%房企佔24%，在70%-80%之間佔比為23%，60%-70%之間的佔比為20%。資產負債率排在榜首的企業為*ST紫學，高達98.7%。

值得警惕的是，地產行業有息負債攀升。截至2016年底，136家上市房企帶息負債總額為2.2萬億元，而2015年同期則為1.83萬億元，佔當年負債總額的比重分別為45%和47%。

簡言之，近兩年，房企的快速擴張，主要是高槓桿模式運營帶來的結果。對此，有業內人士稱，一旦企業週轉能力受阻，銷售回款率難以維持高位，償債能力將失控。屆時，過高的負債率就將成為壓倒企業的稻草。

房地產行業的利息費用率已經連續4年下降，從2012年的7.3%下降到2016年的4.9%，已經回落了2.4個百分點，從趨勢上看，房企的負債綜合成本明顯改善。

但融資成本的降低，甚至債務結構的優化，都不能改變房地產企業以負債驅動發展的高槓桿運營模式。更重要的是，目前還有ABS、永續債等不計入負債的表外融資流入地產行業。

2016年A股全房地產行業的淨負債率為89.4%，34家重點房企為97%，較2015年有所回落，但是依然處於歷史第二高位，相比於2005年約有60%的大幅提升。此外，2015年-2016年，34家重點企業有息債務擴張規模甚至達到了2007年-2014年這8年的合計水平。

若將總資產的增長進行拆分，分為負債擴張、發股擴張、利潤擴張。在3總市值佔據所有A股房企48%的上述34家重點房企中，2016年，負債擴張貢獻了84%，較2015年有所提升；發股擴張貢獻了3%，較2015年降低；利潤擴張貢獻了13%，較2015年提升。

嚴躍進表示，前兩年寬鬆的融資環境已經過去，去年11月份以來，房企融資環境收緊，去槓桿力度加大，加上今年調控政策全面加碼，預計明後年償債高峰期來臨時，會有一些房企難以承受資金壓力。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)