中國銀保監會對房地產信託斷了下半年生路(圖)
下半年開始房地產開發商想借道信託融資,已然完全不可能。(圖片來源:Adobe stock)
【看中國2019年7月9日訊】針對近期部分房地產信託業務增速過快、增量過大的信託公司,中國銀保監會開展了約談警示。銀保監會要求這些信託公司落實「房住不炒」的總要求,執行房地產市場調控政策和現行房地產信託監管要求。要求提高風險管控水平,確保業務規模及複雜程度與自身資本實力、資產管理水平、風險防控能力相匹配。
此次被約談和指導的信託公司,覆蓋非常廣泛,包括中融信託、中航信託、江蘇省國際信託、萬向信託、興業信託、交銀國際信託、光大信託、五礦信託、百瑞信託、國通信託等十家。
據媒體報導,約談指示內容包括:
1、今年房地產的信託規模,不能超過6月末的規模,已備案項目不影響發行及成立,未備案項目一律暫停。換句話說,這就是一刀切,下半年斷糧的節奏。下半年開始房地產開發商想借道信託融資,已然完全不可能。
2、符合432的通道類業務也算房地產項目,也要全部暫停。所謂432,4是四證齊全,3是30%自有資金,2是擁有二級以上開發資質,這在之前算是很好地信託優質項目,現在也一刀切不讓干了。
3、地產公司並購類也算房地產項目,也受窗口指導影響,全部暫停。
4、舊城改造項目不受此窗口指導影響。
一直以來,房地產和信託都是息息相關,房地產本身就是信託行業最喜歡的一類項目,因為抵押充足,風控簡單,根據數據顯示,房地產信託的比例不斷上升,截至一季度末,投向房地產的信託資金餘額2.81萬億元,佔比為14.75%,較2018年四季度末上升0.56個百分點。
而作為開發商來說,在國內發債融資受阻,銀行貸款被限制,海外融資成本越來越高的情況下,通過房地產信託融資,也已經成為共識。從數據上我們看到,2019年一季度信託成立規模4,800多億元,同比增加7.15%。其中,房地產類信託募集資金1,674.79億元,同比增長25.71%。要明顯增速更快,已經在增量中佔據了三分之一的比重。所以這很顯然與現在大的調控背景相違背。
這不得不讓我們又想起了中國銀保監會主席郭樹清的話,去年他在陸家嘴論壇說,收益率超過6%就要打問號,超過8%就很危險。10%以上就要準備損失全部本金。隨後網貸和P2P公司馬上出現巨大的風險,多個頭部平臺倒掉,投資者損失慘重。
而在上個月剛剛過去的陸家嘴論壇上,郭樹清又說,當你買套房子自己居住,意味著你每個月都有一筆固定收入。如果你再買一套住房,同樣有收入和產出,但是當你買了房子不用於出租,那就是一堆閑置的水泥鋼筋和磚頭。歷史證明,凡是過度依賴房地產發展經濟的國家和地區,最終都要付出沈重代價。靠投資投機房地產來理財的居民和企業,最終都會發現,其實都很不划算。話音未落,房地產信託的最強監管,必殺令就下達了。
這次的約談內容可謂是非常嚴厲,而且都是一刀切的政策,除了舊城改造,其他基本房地產信託項目全部叫停,一點活口都不留,之所以這麼做,1就是為了踐行房住不炒,越是金融環境寬鬆,就越要窗口指導收緊房地產融資。2也是為了防範金融風險,此前多家信託公司,已經在房地產項目上踩雷,比如中民投和安信都先後出現過損失,所以給房地產信託踩剎車已經是在所難免,大勢所趨,只是我們沒想到,這腳剎車踩得有點急有點狠。
至於影響,對開發商,特別是不能達到發債要求的一些開發商殺傷力極大,一下可能就有斷糧的風險,而且很多信託項目,都是靠借新還舊維持,如果一刀切下來,之前的錢是根本還不上的,現在又不讓他借新的資金,那麼很可能會造成資金流中斷,擠爆很多雷。比如我們看到的很多信託,某某計畫的1-2-3-4期,大多都屬於這一類,如果不讓他發第5期,第4期的錢可能就還不上了。這個信託的投資者要格外留神。畢竟信託投資起點很高,很多人都是一輩子的積蓄一把都壓在了一個信託的一個產品上,如果遭遇損失,可能頓時讓家庭財產遭遇巨大的影響。
在信託斷糧後,開發商只能通過低價賣房,快速回款的方式來守住自己的資金鏈,下半年新房銷售,會越來越快,推盤也會越來越多,新房價格應該會有比較大的優惠,一二手房倒掛會更加明顯,買新房肯定更划算,但是同時也意味著,由於資金緊張,週期短,新房質量可能也會堪憂。購房者要在收房的時候仔細查驗清楚。
綜合來看,這次約談對於開發商的打擊不小,對於信託投資者也會有較大影響,甚至會造成一定的資產荒。但也能看出,房住不炒在金融領域仍然在強行推進,再次強調一下,不是我們不想依靠房地產拉動經濟,而是已經不能了,房地產已經由於邊際效用遞減,對經濟失去了拉動作用,他帶來的只有風險,沒有收益,所以我們這次才會如此堅決。
(文章僅代表作者個人立場和觀點)