中國房地產開發商到了生死存亡的時刻(圖)

宣告破產的房地產企業已經增加到了408家。（圖片來源：Getty Images）

【看中國2019年10月31日訊】最近，大家都被這麼一條新聞吸引，說截止10月底，宣告破產的房地產企業已經增加到了408家，這種趨勢在9月份之後，更加明顯，在9月份，95家房企融資達到1124億，環比上升45%，同比上升17%，也就是說大家現在都沒錢，瘋狂的在找錢，如果找不到錢，那麼很可能發生資金鏈斷裂而破產。

但是，就在這個房地產開發商生死存亡的時刻。中國的監管方，在不斷地嚴查銀行違規放貸，並時不時的就開出巨額罰單，房地產領域貸款增速則連續14個月回落，9月末，人民幣地產貸款餘額為43.3萬億元，同比增速為15.6%。前三季度，新增人民幣地產貸款4.6萬億元，與去年全年水平相比低6.2個百分點，降至24.1%。而且央行表態，未來可能都維持在一個25%以下的佔比。而之前幾年這一數據都是30%以上。

在銀行的融資渠道受阻，地產企業只能轉向海外去借高利貸，9月份，房企海外融資38億美元，相比八月多了15.8億美元，而且利率越來越高，某開發商今年一直有傳言，說資金鏈吃緊，他在7月的時候，海外融資，票面利率已經到了15%，但據說這個水平還不是最高的。發債的票面利率甚至已經超過了他們的淨利率，這就好比，你做100塊錢的生意，一年也就能賺10塊錢，但是你這100塊錢中，80%是借的，利息是一年15塊錢。這就是地產商的現狀，幾乎是替債主打工了，甚至弄不好還得倒貼錢。

那麼有人說了，開發商如此困難，紛紛倒閉，會不會房價馬上就要降了，恐怕現在還得不出這個判斷，客觀的說，一年倒閉400家開發商，真不算什麼大事，而且這些開發商也都不是什麼大企業，要知道整個中國有將近10萬家開發商，別的不趁，房企有的是，像牛糞一樣多。而且幾乎每年都破產個幾百家，算是一個常態，大家沒必要太過上心，現在起碼頭部的開發商們活得依然很好，萬科還在到處拿地，碧桂園也在快速施工，恆大和融創這兩更是高調，排名前十的開發商中，也就綠地說今年業績同比下滑，其他的都依然是同比增長。

生死存亡肯定不至於，但是大家也會明顯感覺到情況不妙，跟地產公司的高層聊天，他們就覺得現在環境太差了，甚至是房地產行業這15年以來最差的環境，政策調控似乎完全沒有收手的意思，而且銀行確實態度比較決絕，以前都是調控2年，放鬆1年，3年一個週期滾動前進，2007年，2010年，2013年，2017年，都是調控年，2009年，2012年，2015年則都是放鬆年，現在從2017年開始算，已經到了時間點，但卻沒有任何的要松的跡象，政策還在密集的出臺，所以大家心裏也都越來越沒底。一開始大家還比較樂觀，現在則越來越緊張了，不知道還是否能迎來放鬆週期，現在大家都在做壓力測試，如果就是不放鬆了，自己還能挺幾年。

其實自打提出房住不炒開始，樓市的玩法就已經變了，以前只是限購，但基本內核都沒變，而最近這次，大家應該發現不光是限購，限售，限貸，還有人口洗牌，土地供給洗牌，甚至未來通過房產稅，地方的收入來源也要進行洗牌，所以這次的動作相當大，而且並不僅僅針對樓市，涉及到整個經濟結構的調整，甚至是未來幾十年的政府收入方式。

所以絕不可能再是之前那種調控2年，放鬆1年這麼簡單了，整個房地產行業也會在這樣一次經濟變革中被重新洗牌，大魚吃小魚，產業集中將不可避免，剛才我們也說了，10萬家開發商，這個數量實在是太多了，未來必然會出現大量開發商破產倒閉的情況。

大家可以回憶一下，2012年前，中國大概有幾萬家小煤礦，10幾萬煤老闆，這是當年最富的群體，後來一場能源結構變革，煤價大幅下跌，讓這個行業發生了大量的兼併重組，時至今日，煤老闆已經成為歷史，當年的巨富階層，如今已經銷聲匿跡，甚至債務纏身。應該說現在就是開發商的2012，再過5年，這些曾經巨富的開發商，大多也會如煤老闆一樣，退出歷史舞臺，甚至債務纏身。只有頭部企業能夠倖存下來，但是也已經實力大不如前。

至於房價，現在還有潛力的，只有新一線和二線頭部，因為人口持續流入這個事，實在是支撐力太強，即便房價很高，人口如果每年都流入幾十萬，那麼也會推升房價的，就像2015年之前的北京上海一樣，房價當時就很高了，但每年都有50萬人流入兩座直轄市，所以最後還是水漲船高。

相反，如果人口流出，房價還在漲，那就全都是虛假繁榮，城市收縮，過幾年必然暴跌，甚至跌一半你也未必能賣的掉。除非剛需，最近2年不買房不行，否則都應該再等等。記住，能不買就別買。即便是自住，也一樣，在跌回到2015年的價格之前，最好還是先租著。不要覺得不可能，只要房住不炒再堅持兩年，那些沒有大量人口流入的地方，十有八九會重新見到2015年的房價。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)