若能做開發商 誰還當總包？(圖)

【看中國2022年2月18日訊】2月17日，2022年全國第一拍的北京集中供地結束了，民企在這輪撤退到了極致。

17塊成交土地中，只有六環外順義一塊舊改用地被民企旭輝拿下。其他所有土地的主人，都是國企。

筆者問了一家現金流被外界看好的民企為啥不報名，朋友說：越是這時候，老闆越謹慎。

過去土地市場上的對手全都消失了。一共480億的總成交價裡，綠城一家就貢獻了100億。一向謹慎的中海這次也分到兩塊蛋糕，興創、懷柔科學城這些區級國企，也開始嶄露頭角。最有意思的是，中建三局聯合興創拿下了大興西紅門的地：連總包都在做開發商了。

去年三月初，銀保監會主席提出了一個著名的問題，「持有那麼多房產，市場下來了呢？」

民企開發商出現危機，建築商們也難逃虧損。就像恆大暴雷，南通六建也破產重整了。很多建築商想，與其為開發商墊資，很多項目還要虧損，還不如自己做開發商。

對中建三局來說，這不是問題。他們有自己的開發企業中建三局房地產公司。過去中建三局一直湖北活動，在武漢房企銷售排行榜上，連續好幾年位列前三，銷售額破百億。

三月中旬，中建三局房地產公司迅速合併中建三局綠投、中建三局二公司房地產等五家公司業務，並更名為中建壹品投資公司。三局的朋友說：和萬科這種開發商沒啥區別了。

中建三局要大幹一場。他們已經成為了全鏈條的房企，房地產公司主導銷售融資、三局設計院配合設計、三局分公司負責施工等等。朋友說，去年三局房地產和城投是大頭，而施工板塊利潤率還不到5%。

一位三局施工項目的朋友，正打算和甲方談判索賠，他說現在行情太差：已經不怎麼接住宅的施工項目了。

三局內部，還設有一家名為中建三局城市投資的子公司。朋友說，這家公司主要負責給政府提供一攬子方案，類似於華夏幸福，他們負責為政府的土地出規劃方案、商業和住宅比例、基礎設施施工運營、商業招商等等。

目前三局的改革方向，就是要每個地方落戶法人機構，投資帶動基礎建設設施施工，為當地解決納稅、就業等問題。一如當年民企的黃金年代，大家在全國建設城市公司跑馬圈地。

比中建三局步子更大的是中建八局。三年前，上海臨港片區管委會在城市資源推介會上說，要在105地塊建設金融總部灣區，建設臨港新片區的「陸家嘴」。而105地塊的環湖核心區域在第二年被中建八局競得。

中建三局地產開發也走出去了，他們在成都、蘇州、廣州、北京都有土地儲備。但國企到底有國企的謹慎，看看他們拓展的城市，都劃在了二線以上。那麼只剩下一個問題了，北京集中供地還有國企、央企接盤：三四線城市怎麼辦？

不僅是總包拋棄開發商，開發商也在拋棄總包。

郁亮在黑鐵時代的講話裡說，房地產行業已經是10%左右微利的行業。他參觀比亞迪時，王傳福說他除了輪胎跟玻璃不生產，別的都自己生產，郁亮說汽車部件都很成熟，可以拿來用。

王傳福回答他：每個部品都有廠家，每個廠家都要賺10%的利潤，拼起來我們怎麼賺錢？

郁亮說，房地產過去每個環節都可以外包，每個環節外包出去之後還能賺錢，今天所有的工作都假手於人，肯定沒錢賺，所以要流程再造。過去的大手大腳、假手於人，層層轉包的方式一定是不可行的：我們自己不干，誰幹？

賭場裡，大家都想做贏家，自己全都干了，那誰是輸家呢？

(文章僅代表作者個人立場和觀點)