中國樓市以舊換新 官方割最後一波「韭菜」？(圖)
分析指出，官方找樓市接盤俠，割最後一波「韭菜」。（圖片來源：Adobe stock）
【看中國2024年4月9日訊】（看中國記者李正鑫綜合報導）「以舊換新」的熱潮蔓延到了房地產領域，超30城支持房子「以舊換新」，官媒稱「三筆賬」要先算清。也有分析指出，官方找樓市接盤俠，割最後一波「韭菜」。
超30城表態支持住房「以舊換新」
目前中國熱點城市新房和二手房都出現了疲弱甚至相互競爭、循環降價的現象，導致房地產循環鏈條中斷。
房地產研究人士認為，在存量房源足夠多，供求關係發生重大變化的形勢下，政府低價收購一部分區位優、配套好、價格低的中小戶型普通商品住房作為保障性租賃住房人才房。政府授意國企大規模收購，一方面受限於財力和債務約束，另一方面也沒有比市場有更大的優勢來匹配供需，可能會出現收購的房源消化不出去的情況，使得這項工作難以為繼。
據中國房地產權威研究機構--中指研究院統計，截至目前，已有超30城表態支持「以舊換新」，鹽城、蘇州、瀋陽等地區發放「以舊換新」購房補貼，寧波、鹽城、濟南等部分城市聯合開發商及房地產經紀機構推出「換新購」服務，購房者可在開發商處認購併鎖定房源，並由委託的房地產經紀機構出售舊房，若一定期限內舊房售出則按流程購買新房，若舊房未售出則退還新房認購金。蘇州相城區、鄭州、連雲港等地國企平臺或開發商則直接收購舊房，售房款用於在相應項目購買新房。
「以舊換新」需要先算清「三筆賬」
中國官媒「國是直通車」的文章稱，超30城支持房子「以舊換新」，但「三筆賬」要先算清：
其一，購房者「換房的賬」要先算清。「老房子賣不掉，新房子買不了。」賣掉老房子是房屋置換鏈條的起點，只有真正解決賣房的問題，改善鏈條才有暢通的基礎。目前這類「以舊換新」大多僅限於某城市的部分區域，可選擇的商品房項目也有一定限制。在換房前，需要先看舊房是否符合條件，能否接受開發商對舊房的估價，算好賬之後再行動。
其二，開發商「一買一賣的賬」要算清。在房地產供求關係發生重大變化的新形勢下，由地方國企或指定開發商出面收購舊房，對於啟動住房改善鏈條來說，無疑是個非常重要的推動力。但部分開發商賣新房、收購舊房「一買一賣」是否實現盈虧平衡？這些問題關係到「以舊換新」政策的可持續性，這筆賬也需要提前算清楚。
其三，地方政府舊房「利用和運營的賬」要算清。收購來的舊房子如何處置才能最大限度地盤活存量、利用資源？政府應充分發揮公共服務職能，搭建信息平臺，連接買賣雙方、中介機構與房源，確保房源信息的真實性、客戶需求的真實性以及價格的透明度，從而高效匹配供需，降低交易成本。
分析：官方割「韭菜」
另有房地產分析人士以江蘇省無錫市房產「以舊換新」政策為例：無錫梁溪區有一套舊房子，但是現在想換個新的、大一點的房子，政府就跟業主說，業主先去鎖定一套指定小區的新房，鎖定以後政府先收購這套老舊房子，然後舊房子可以抵最多60%的新房購房款。
問題是：1、把房子賣給城投和政府前，公貸和商業銀行的房貸必須結清。那麼，有這個錢幹嘛不拿這錢直接去買新房，還需要以舊換新？
2、舊房子最多只能抵扣新房房款的60%，剩下的錢必須自己補足，沒錢就只能貸款。
3、這個就是60%抵扣封頂，多了不退。
比如舊房子值300萬，想買的新房子如果是500萬，正好60%抵扣--300萬。但如果你舊房子值300萬，想買的新房子是400萬，那舊房子只能抵扣400萬的60%，也就是240萬，多出來的60萬就不退了，也不會以現金或者其它方式補償。
結論是，中國官方想要割最後一波「韭菜」。
評論：中國房地產業加速惡化
據自由亞洲電臺4月8日報導，美國南卡羅萊納大學艾肯商學院教授謝田表示，中國目前房地產面對的困難，不能只靠買一送一或以舊換新等速銷手法能解決，又說，再有房地產企業出狀況，以及個人房貸減少等，均顯示中國房地產問題正在惡化。
謝田表示，中國房地產市場繼續惡化，速度似乎在加快。「一個貸款餘額減少，是買房子很少，或者有的人得提前還清了，還有的停貸斷供，都會造成它（貸款）的減少，也是揭示著這整個房地產市場的下滑。經濟衰退，沒信心，沒錢，政府也無力。銷售和價格現在用腰斬已經說明不了這些問題，沒什麼希望，會有更多的這些公司會出現問題。」
靠債務撐面子 三、四線城市找接盤俠
在經濟持續低迷下，中國央行行長潘功勝上個月稱中國房地產市場已經出現一些積極信號，並有能力實現全年經濟成長率5%的目標。
分析人士表示，中國這段期間做的很多努力並沒有真正化解房地產債務危機，而是把債務做了隱藏或轉移。換句話說，中國實際上是靠著債務在撐面子，而想要達到GDP增長5%更是幾乎完全沒有可能。
臺灣致理科技大學國際貿易系副教授張弘遠在接受美國之音採訪時表示，如果從恆大和碧桂園發生債務危機的過程來看，主要是三、四線城市的房產布局出現問題而造成資金鏈斷鏈，以致無法償還借貸而面臨破產的危險，所以整個問題的核心點就是在三、四線城市。
他說：「它這個問題應該是要在三、四線城市的房地產能順利脫手，或者是那裡的呆帳或建案能夠順利地了結，可是現在看起來就是它沒辦法在三、四線城市找到接盤俠。」
他表示，三、四線城市並沒有明顯回溫跡象，中國整體的房地產市場還是在衰退當中。
臺灣東華大學新經濟政策研究中心主任陳松興表示，從過去的恆大、碧桂園到現在的萬科，基本上狀況都很不好，過程中還有一些中小型的開發商也陸續出現了倒賬現象，中國房地產行市的情況實際上恐怕沒有辦法像中國央行行長所講的這麼理想。
陳松興表示，棘手的主因在於地產開發商的債務遠遠超過中國GDP的規模，「所以你要去救它很難。」
陳松興說：「換句話說，中國實際上是靠著債務在撐面子，但是那個潘功勝作為一個行長不能（說實話），當然必須要講比較正面的話」。
(文章僅代表作者個人立場和觀點)