温州炒房团资金链调查

　　刘波此前在保险公司工作过，熟识不少中小企业的老板。像他这样的“中间人”，往往能够在较短时间筹集数百万元甚至上千万元资金。刘波通常的做法是，以月利率2分(年息24%)向多位熟人、朋友借贷，每处借50万~100万元，以月利率3分(年息36%)借出，赚一进一出的利率差。在目前操作的江西商铺项目中，他不赚利率差，但约定的回报也非常丰厚。

　　在温州人“炒房”的资金来源中，民间借贷是主要筹资方式之一，少量项目会出现刘波这种“中间人”的身影。房产投资者的资金主要有三个来源：自有闲置资金、企业资金、民间借贷和股权集资。使用最后一种筹资方式的往往是一些大项目，不是“炒”一套或几套房子，而可能是买下一整幢楼。

自有闲置资金

　　温州的民间闲置资金是最早进入房产投资领域的。1999年前后，一些温州人开始用“闲钱”炒房，当时以投资温州本地为主，对外地楼市的投资初具规模则是在2001年，并在2003年达到鼎盛状态。购房团成员通常使用自己手中的几十万、数百万元“闲钱”，把投资房产当作一种理财方式。

　　温州瑞安的林小姐是其中比较典型的一个。她今年40岁，业余作家，在上海有7套房产。

　　2003年夏天，林小姐和几个同学一块到上海，坐出租车看盘。几个月下来，她一共购进7套房产。每套房子首付都是二成，总投入为120万元。买完7套房子，林小姐手中还有50万元，她就“停手”了。她的想法是，7套房子每年的按揭费用需30万元，这50万元加上她的工资收入，供两年按揭没有问题，不会因为资金问题处于被动。

　　“温州人投资房产还是比较保守的，基本上是自有资金、闲钱，跟朋友借来投资的很少，一般手里都会留几十万元流动。”林小姐说。购入至今不到两年，她的7套房子一共增值300万元。她表示自己做的是长线投资，做短线的话需要经常在温州、上海之间跑来跑去，她嫌麻烦。

　　林小姐投资房产的资金，来自于她前几年做生意的积累。此前她做过各种小生意，包括投资出租车，后来在瑞安买了一块地基，为她带来60万元的盈利。

　　当她手中握有近200万元资金的时候，林小姐开始认真琢磨该怎么理财。思前想后，她认为投资房产仍是最好的选择。目前，除投资房产外，她还在不同企业投资有股份，这为她每年带来近二三十万元的收入。最近，由于调控政策陆续出台，她感觉“压力比较大”，已经打算把手中的房子出售一套。

企业资金

　　房产投资的丰厚回报，除了吸引林小姐这样的个人闲散资金入市，还使得越来越多的企业资金流向这个领域。

　　林小姐有三个同学，都是所谓“太太炒房团”的成员，每人的家里各经营着一家小企业。去年，她们三人各从企业调出几百万元资金，合在一起刚好是1000万元，合作在上海“短炒”。一年下来，每个人都已赚了几百万元。

　　调用企业资金炒房，资金成本显然比“闲钱”高得多。林小姐说：“资金拿去炒房后，有的企业经营受到影响。但一年下来，企业没赚钱，投资房产这块业务赚钱了，也是一样的，对有些人来说也许还更划算。”

　　另一位不愿透露姓名的投资者，资金使用的“招数”出人意料。他本人经营一家生产月饼包装盒的小企业。产品生产在上半年集中进行，拿到销售回款，下半年企业不再生产，他就把资金全都投入房产投资。

　　去年下半年，企业资金流向炒房相当明显。这些企业的数量与资金规模无法统计，但业内人士感到，这批新加入者“来势汹涌”。温州成明房产代理有限公司总经理胡冬明表示，去年9月、10月，温州房价迅猛上涨，吸引了不少中小企业主加入炒房行业。“他们的资金实力都非常雄厚，可能短时间买入七八套房子。”这些企业主可调用的资金往往上千万元，在温州本地楼市投资后，他们也把目光转向上海等外地楼市。

民间借贷或股权集资

　　一些“大手笔”的炒房项目，需要通过民间借贷或股权集资的方式，才能筹集足够的资金。

　　一位不愿透露姓名的业内人士介绍如下：在开发商资金短缺的情况下介入，以较低的价格买进整幢楼，打进部分预付款，通常金额在几千万元左右。如果市场价在 9000元/平方米上下，他们就可能以低于30%的价格买入，而开发成本可能在5000元/平方米左右，开发商仍有盈利，获得资金后，项目就可以继续运作。

　　通常，这样的项目投资者不会单兵作战，而是联络几个朋友对项目的风险、收益进行讨论后，再决定是否投资。一旦开始行动，他们就各自负责筹集一定量的资金。项目的运作由一家房产营销代理公司出面进行，内部有自己的约定，实际股东可能是多位。一个人负责筹集的资金额可能是几百万元或上千万元，有的投资者从自己的企业调用资金，有的向亲戚朋友借贷，有的则通过“中间人”以民间借贷的方式筹资。
　　不久前，一个温州投资者在上海买入了一幢住宅楼，其“炒房”资金就是通过民间借贷筹集。该投资者以2亿元的价格整体买下这幢楼，对方要求一个星期内打进预付款2000万元。这笔相当大的资金竟然在一个晚上就筹足了。2000万元全部是以月利息3分(年息36%)借入。在这个过程中，“中间人”刘波负责筹集了500万元。他向一些朋友以月利率2分借贷，每处借50万元或100万元，借给项目投资者的利息是月利率3分。这个项目所需的其余资金，也以类似的方式筹集。

　　尽管借贷利息很高，但一个多月后，整幢楼售出，除去两个月利息120万元和其他费用，该投资者净赚2000多万元。但这其中的风险也相当大，投资者关键在于判断：一是这幢楼的市场价格能卖多少，二是能不能较快卖出去。

　　通常，以月利息3分筹集的民间借贷资金，都是用来短期使用，以“炒”整幢楼为主。

风险

　　在房产投资领域，温州有多少资金流入，任何机构都没有准确的统计数据，而资金来源主要是以上三个方面。而在房地产开发领域，温州各行业规模最大的企业几乎都会从事开发业务。

　　由于部分区域房价上涨过快、投资率过高，政府陆续出台各项调控政策。很多温州投资者都感受了政策信号带来的压力，感觉投资风险在增大。

　　温州一位从事了6年房地产报道的资深记者表示：“现在看来，市场的阶段性调整势在必行。”若出现调整，温州资金进入市场如此之多，也将承担同样多的风险。

　　温州经济学会会长马津龙表示：“说温州人炒房赚了很多钱，这话其实不对。现在很多房子还在温州人手中。”