揭开美国房市误区 其实泡沫不存在？

“虽然很多地方的房地产市场价格趋贵，但我不认为在全国性的家庭购房市场上存在一个泡沫。”宾夕法尼亚大学沃顿商学院房地产中心教授约瑟夫·吉尔科（Joe Gyourko）对《华盛顿观察》周刊说。

在谈及家庭住房价格持续上涨的原因时，吉尔科认为，“过去几年里全美范围内独栋家庭住房的价格上涨主要基于如下几个原因：低按揭利息，收入的强劲增长，以及人口的持续增长。”

但他也承认，一些地方市场的价格上涨不完全是这些原因，但这得视各地的具体情况而定。

一些地方的房价上涨是房地产投机所致，这些投机者认为，美国的人口在持续增长，而人口的持续增长意味着持续增长的住房需求，因此他们继续看好房地产市场。

吉尔科就此对《华盛顿观察》周刊说，“人口增长和收入增长是房地产需求加大的两个重要决定因素。但是，这些因素的增长自身还不足以解释过去5-10年以来全国家庭住房市场价格的上涨。它们并非需求增长的主要原因，主要原因还是在按揭利率的下降。

联储自2004年6月以来一直在提升短期利率，使之从极低的百分之一上升到百分之三。但短期利率的提升对房地产市场的影响非常有限，因为房地产市场是由 15到30年的按揭利率驱动的。这种长期利率主要是由全球市场来决定的，联储无法干预。实际上，过去一年来，在短期利率上升的同时，长期利率一直在走低。

由于利率的变化，目前的房地产热能否持续还是疑问。吉尔科对《华盛顿观察》说：“最大的风险在于按揭利息的上升。如果这一利息上涨，房价很可能会下跌。强劲的房地产市场往往都是由按揭利息的剧降支撑的。如果按揭利息上升，房市就会疲软。”

联储官员最近曾警告说，一些贷方应该多注意借方及其开放的房地产项目的质量。

但一些分析人士认为，联储可以选择的金融杠杆是非常有限的。这些人士半开玩笑地说，联储可以将短期利率提升至10％，把房产泡沫戳破，但它对整个经济未必是好事，也不谨慎。联储的艰难之处在于，它在调整货币政策的时候，不能只盯着某一个行业。

有分析人士预测，针对房地产市场的高温，联储在最近几天有可能将利率提升至3.5％，但这还得看油价的变化等因素。

但也有专家的观点与吉尔科相异。加州大学洛杉矶分校就有教授认为，如果房地产市场持续高温下去，美国的经济最终会受到拖累。

《华盛顿观察》