上海地产商探密：60%是假装市场化的红顶商人

2006-11-01 10:43 已是霜降节气,上海市万源路"万源城"工地依然热火朝天。

这是上海城开（集团）有限公司（以下简称上海城开）倾力打造的一个占地将近1500亩的超级大盘;也是目前上海外环线内最大的一个由一家开发商独立运作的房地产项目。

与此同时,上海城开正在雄心勃勃地打造另外一个位于黄金地段--徐家汇核心区域的地产项目。该项目占地将近200亩,计划投资达200亿元。

虽然上海本地权威网站"上海房产之窗"的数据显示,自进入十月份以来,上海楼市整体房价一直处于低迷状态:九月份的最后一周,上海楼市成交均价8292元。本报发稿前的一周（10月20日-10月26日）,整体成交均价已跌至7952元。

但类似上海城开这样的房产巨头们仍在"逆市前行"。

一位长期游走在上海、香港两地专搞房地产融资的金融圈人士对记者说,现在找我"融地融钱"的开发商特别多,但都是中小型开发商,本地的大一点的国资背景地产商,一个也没见过。

"现在如果连我们都缺地缺钱,那就是搞笑了。"上海城开一位中层干部说。他仍然看好上海的房地产市场没有明确理由----虽然上海和全国房地产市场一样,都处在宏观调控的"第一线"。

50强∶60%"国资"渊源

资料显示,上海城开是隶属于上海市徐汇区政府的一家国有独资企业。

追溯上海城开的历史,可以看出它的政府性的背影----1996年5月,徐汇区住宅建设办公室和改制后的徐汇区城市建设开发总公司发起成立上海城开,注册资金1.8亿。

其时,上海市房地产市场刚走出低迷状态。而上海城开的第一任董事长徐麟祥曾经是一名政府官员。历任过徐汇区综合开发办公室科长、徐汇区建委副主任、徐汇区规划土地局副局长。

现在,徐已出任另一大型房地产开发商----上海徐房（集团）有限公司董事长----该公司成立于2000年11月份,仍属于徐汇区直接投资管理的国有地产公司。

尽管上海城开出手不凡,但在上海市房地产协会去年排出的"上海市房地产开发企业50强"名单中,其仅仅排在第36名而已。

根据本报记者的统计,像城开这样有国资渊源的地产商,在50强中占据着强势地位,达60%左右。

而前10强中,这样的地产商有7家。另外的3家,除了外地来的上海万科房地产集团有限公司外,其余的民营企业为上海本地的地产商。

值得注意的是,除了徐汇区的上海城开外,不少市辖区尤其是经济发展较快的区县属房地产开发企业,在50强名单中也占据一席之地。

比如,浦东新区有4家房地产企业上榜（上海东方城市花园有限公司、上海市浦东新区房地产（集团）有限公司、上海康桥半岛（集团）有限公司、中邦置业集团有限公司）,静安区有2家（上海静安置业（集团）有限公司、上海静安地产（集团）有限公司）, 普陀区的2家（上海西部企业（集团）有限公司、上海中环投资开发（集团）有限公司）。另外长宁区、闵行区各有1家房地产公司上榜。

典型案例

这些政府背景的房地产商,有着不同的发展路径。但他们与上海城开的共性是:国资控股;脱胎于政府部门,企业掌门人具有深厚的政府背景和丰富的政府资源。

如排名第一的上海绿地集团,前身为属上海市农业委员会和上海市建设委员会双重领导的上海市绿地综合开发公司,成立于1992年6月,注册资金2000 万。其中,上海市居住区开发中心出资1000万,上海市农业投资公司出资900万元;农口住宅办出资100万元。其总经理张玉良之前曾担任上海市农委住宅办副主任。

排名第二的大华（集团）有限公司董事长金惠明就曾担任宝山区新华村党总支书记;排名第9位的上海东方城市花园有限公司是股份制国有企业,大股东由民营企业上海由由（集团）股份有限公司董事长山佳明担任,山佳明此前曾担任浦东新区严桥镇党委书记。

一些规模相对较小的区、县属地产商,同样有着类似的历史。

比如,已经被"双规"的吴明烈曾经掌控的上海新黄浦集团,脱胎于黄浦区房产管理局,系国有独资企业。而吴本人在出任新黄浦集团董事长之前,曾担任上海黄浦区城建办主任、黄浦区房产管理局局长等职。

区县属房地产红顶企业还有一个特点是,它们都起家于本地的房地产开发,基本上控制了本区县的房地产市场。

"现在国家收紧地根,对我们影响不大。"一位大型地产企业副总经理坦言,"我们的土地储备还有一万多亩!"

集中涌现于第二周期

为什么会有如此之多的政府性公司领舞于上海房地产市场?

复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为,上海是典型的强势政府----"像搞基础设施一样,当初也主要是靠自己出资成立国有企业来推动旧区改造"。

纵观上海房地产市场,在市场化改革进程上是一个后来者----1990年代在浦东改革开放的带动下,上海"声东击西",开始了大规模的浦西旧城区改造。

按照上海强政府的运作逻辑----旧城开发的第一步,先成立政府性公司打头阵,培育市场,形成市场竞争后,国资公司再择机退出,由民资或外资接盘。

而房地产市场,是上海城市经营的"主战场",国资房地产公司纷纷参与其中。

事实上,上海房地产已经经历了三个发展周期。

第一周期是1978-1991年。此间上海房地产经历了从无到有,逐步发展的过程;第二周期是1992-1999年,包括1993-1995年的过热阶段和1996-1999年的调整阶段;从2000年开始至今则是第三个发展周期。

上海政府性背景的公司大多起家于第一周期的末期或第二周期的初期。尤其是第二周期的过热阶段,更是集中涌现出了大量的这样的地产商。

"那时候,政府开始大量批租土地,房地产市场上到处是金块,很多政府部门想方设法到这里登记成立开发公司。"上海市工商局一位退休的负责人回忆。

一些其它行业的国有企业,比如国内钢铁行业老大上海宝钢集团、曾专注于上海基础设施投资的上海市城市建设投资开发总公司,也耐不住寂寞,纷纷成立房地产开发公司,分食房地产大餐。

拿地环节的优势

"很多小项目公司竞争不过政府性开发商。"一位上海地产界的资深人士说,这些中小型房地产开发企业,在调整阶段,资金被套牢,只好纷纷卖身自保,但后来大多被政府性地产商接盘。

由于房地产市场不同于其他产业的特点----产业链前端的拿地环节,决定了整个产业的成败----使得那些掌握土地资源的政府性房地产企业,占据极大优势,得以做大做强。

"你仔细查查近几年来的土地批租情况,就会发现本地大型国有企业参予竞拍的并不多。为什么?因为他们在早些年就已经有了大量的土地。"一位来自外地的房地产开发企业老总提醒记者。

与此相关的一个佐证是,从上海市房地局公布的去年上半年的120多幅土地出让结果来看,50强中的国有企业参与竞拍的不到20%。

　　而此前的土地协议转让制度则助长了这些政府性房地产公司的生存空间。

上海是2001年推行土地招投标制度的。"在推行前,这些国有企业都是靠协议出让拿的地;在推行后,由于没有在全市范围内推动,仍有不少国企通过这种方式获得土地。"上述外来的房地产商透露说。

另一个方面,这也为这些政府性地产商们日后的联手托市提供了可能性。

市场化"外衣"

当这些国资房地产公司在市场上运作多年后,他们的身份也开始模糊。他们大多以参股或控股"职工持股会"的形式,在逐渐隐退中变相实现MBO,纷纷披上市场化的外衣----无论是处于公意还是私心。

拿位于第4位的上海中星（集团）有限公司（以下简称"中星"）来看,其前身为上海市住宅建设办公室（曾名上海市居住区综合开发中心）,成立于1994年6月,注册资本金为10亿元,系全国有企业。

从1999年开始,盘子巨大的中星被改制为有限责任公司。

成立于1983年的上海房地产经营（集团）有限公司,业绩达至顶峰时,职工持股会也曾持有公司30%左右的股份。

另外一个在上海地产界颇有名气的政府背景的开发商----中邦置业集团有限公司（以下简称"中邦"）董事长卫平,则以另外的方式控制公司。

中邦的前身是上海联洋置业有限责任公司,成立于2000年10月,经过多次股权变更,截至去年年底,卫平个人已持有中邦25.65%的股份。

地产集团:定位之谜

按上海市强势政府的运作逻辑,房地产市场充分竞争后,一些政府背景的房地产公司应该逐步淡出市场,但是房地产市场的丰厚利润,使一些国资控股公司"恋栈"此间。

50强名单背后的"隐形冠军"----上海地产集团,提供了一个值得研究的样本。

上海地产集团的工商注册资料显示,它成立于2002年2月份,注册资本42亿。董事长皋玉凤,曾经是上海市建委副主任;总裁白文华则曾先后担任过普陀区分管房产的副区长、南汇区区长、上海市世博局副局长等职务;副总裁沈正超则曾任上海市建委的房地产管理处处长。

地产集团成立之时主要由两大块资产构成:一块是上海国有资产经营有限公司和上海市大盛资产有限公司合共出资5亿元,占了近12%的股份,另一块则是划拨上海房地（集团）公司（以下简称"上房集团"）而成。

2003年,上海市国资委将三大房地产公司----中星20.32亿元资产、上海闵虹（集团）有限公司6.88亿元和上海房地（集团）公司的13.20亿元资产划转给地产集团,授权其经营。

2004年7月份,上房集团旗下中小企业纷纷MBO等方式改制成民营企业后,两个上市公司金丰投资（600606.SH）和中华企业（600675）再次随母公司（上房集团）被无偿划转给地产集团。

但地产集团的定位也由此模糊。

根据上海市政府2002年,组建地产集团的一个重要的初衷是,"推进具有房地产、住宅管理职能的政府部门政企分开,实现房地产企业中国有资本退出,增强土地储备能力"。

由此,地产集团是承担全市土地储备功能,它跟上海市土地储备中心一套班子,两块牌子、两个独立法人----看得出来,它主要是定位在土地的一级市场上。

上海市划拨上房集团等资产给地产集团,其运作路径本意应是在补充其资本金的同时,逐步将国资房地产公司从经营性领域退出,但是实际运作中,地产集团下属的国资房地产企业非但没有退出,反而得到了加强。

截止到目前,地产集团已经拥有包括上房集团、中星、中华企业、金丰投资等在内的全资、控股或参股的十多家房地产开发企业。

对于这些公司在上海房地产市场的影响,上海立信长江会计师事务所对地产集团2005年度的审计报告,让人寻味。

审计报告显示,地产集团已经给集团内的房地产开发企业提供了将近46亿元的担保贷款。其中, 为中星担保8笔贷款,担保金额达8亿元;为中华企业担保17笔贷款,担保金额达14.75亿元;为上房集团提供了4笔担保,担保金额达4亿元;为上海馨安置业有限公司提供2笔担保,担保金额达5亿元……这些企业不乏上海房地产50强企业。而且,有不少在上海开发了很多高档住宅项目。

上述审计报告还显示,地产集团还为上海地产南站有限公司提供了四笔共3.5亿的资金担保;为上海市土地储备中心提供了40笔共79.976亿资金担保;为上海市普陀区土地发展中心提供4笔共8亿元的资金担保。

更值得注意的是,地产集团许多子公司在外面也有很多参股或控股公司。如,中星目前所控制的子公司或合营企业达20多家。如,目前中星拥有绿地集团23%以上的股权。

这样,表面看来与房价没有关系的地产集团,其实为很多公司输送了巨额开发资金,客观上降低了它们在宏观调控中遭受的冲击。

而据了解,上海目前不少区县也无师自通,纷纷成立类似于地产集团的土地储备公司,这些公司与区县所属的红顶开发商也同样存在着错综复杂的股权和担保关系。
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