美国社区物业管理公司都做些什么

2007-11-12 03:32 在中国，拥有自己住房的人越来越多，但一些问题也随之而来。几位听众朋友说，很多物业公司的服务水平很低，但业主只好忍受。他们想知道美国的物业管理是怎样操作的。

专业化管理是美国物业管理最显著的特点。开发商一般不管理自己开发的物业，物业管理基本上都是由专门机构进行操作。物业公司也将自己的服务加以社会化，一般只负责整个住宅小区的整体管理，具体业务则聘请专业的服务公司承担。物业公司接管业务后，首先把管理内容进行细化，再分包给清洁、保安、设备维修等专业单位。比如，小区绿化由专业绿化公司承担，保安由专业保安公司负责，维修则交由专业维修公司按维修合同运作。

在具体管理方面，美国物业通常采用封闭式管理，管理者对本小区的治安、防火、清洁卫生、水电供应等全面负责。物业公司为了保证安全，一般都在停车场、存车库、大堂、电梯内等人员流动量大的地方安装闭路电视监控系统，出入口安装电动控制闸门。另外，还有可视对讲装置和报警装置，方便业主与保安的联系。

在为业主提供服务方面，物业公司通常都相当周到，管理人员充分考虑业主衣食住行等方面的需求，比如提供车辆保管、绿化养护、洗衣熨衣、看护儿童、护理病人、代订代送报刊、通报天气预报和股市行情等服务，尽可能满足业主现实和潜在的服务需求，让每个人感到舒适方便。

此外，很多物业公司定期组织业主郊游、聚餐，以营造业主之间的融洽气氛。

接下来，再谈谈美国的业主委员会。业主委员会一般按照非营利企业模式组成董事会，制定章程、细则以及相关的行为规范，并向政府登记注册。业主委员会的董事会由全体业主选举产生，物业管理费按业主委员会作出的年度预算费用，由各业主按其所占小区产权的比例分摊。每年年底，业主委员会要向业主汇报物业管理费使用情况，节余部分转到下一年度使用。如果在物业管理运营时发现物业管理费不足，业主委员会就会随时召开业主开会讨论，或直接通知业主增加缴纳物业管理费。

除了负责物业管理之外，业主委员会负责制定小区的行为规范，以保证业主享受和谐的生活和良好的环境，争取小区地产保值升值。小区行为规范包罗万象，比如是否可以饲养宠物，以及住户在花园或草坪搭建临时或永久性的建筑的规定。如果住户想改变住宅的外部色彩，必须按业主委员会制定的章程办理。行为规范还包括保护小区环境和处理垃圾的条款，甚至对空调的安放位置都有详细的规定。