农民房投资客 从云端跌落

去年6月以来，「农民房」（中国称为小产权房）会不会走上合法化，成为民众关心的房地产话题之一。

原先市场传出，在新农村建设等政策面推动下，「农民房」可能会走上合法化。这一消息令不少在北京近郊「购买农地」盖农民房，或把农民房翻建为别墅的台商，雀跃不已。一旦「农民房」就地合法化后，台商手中资产，将立即翻上好几倍。

但去年12月11日，中共总理温家宝在国务院常务会议重申，严禁城市居民购买「农民房」；17日，北京法院就画家李玉兰购买「农民房」一案，判决合约无效。这两起事件，让手中拥有「农民房」的台商，顿时从云端跌落，不仅赚钱的希望破灭，还要担心随时被「收回」，落个投资血本无归。

「农民房」的出现，在中国已有十多年历史。起初是村委会替农民集中盖房和建农民公寓时，把多余的房子私下卖掉；这些房屋没有中国官方发给、具法律效力的「产权证」，因此称为「小产权房」。

十几年来，中共当局对游走法律灰色地带的「农民房」，一直采取放任态度，「农民房」遂在大陆各大城市周边「遍地开花」。北京市的「农民房」自1990年代中期出现，当时是北京有钱人想到郊区休闲或养老而购买。2003年后，随著大陆各地房地产市场飙升，北京郊区的「农民房」大幅兴起。

目前北京市的房山、昌平、通州、密云、顺义等郊区，已售和在建的「农民房」项目突破一千万平方公尺；在北京440多个在售屋项目中，有80个项目卖的是「农民房」，占项目销售总数20%左右。北京市四环路以内的住宅预售屋均价，达每平方公尺1万3121元人民币；四环至五环路均价突破万元；五环至六环路的均价也达7037元。

「农民房」价格则在每平方公尺2500元至4000元之间，仅为四环商品房价格的25%至30%，物美价廉，让「农民房」炙手可热。

《阅报秘书》农民房

「农民房」在中国一般称为「小产权房」，又可称「乡产权房」。是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，没有法律意义上的房产证。

一般来说，中国房地产市场提及的「小产权」，有以下三种情况：

一、区分发展商和购屋人的产权，因购屋人的产权是从发展商的产权分割出来，发展商的产权就叫「大产权」，购房人的产权叫「小产权」。

二、依房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分，不用再缴土地出让金的叫「大产权」，要补缴土地出让金的叫「小产权」。据此，普通商品房就是大产权房，经济适用房就是小产权房。

三、依产权证的发证机关来区分，中国国家发产权证的叫「大产权」，由乡镇政府发证书的叫「小产权」，即「乡产权」，「乡产权」并不构成真正法律意义上的产权。

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