《刘正窍门专栏》: 如何推断合理房价（图）

2008-06-25 21:41

慎重进入房地产市场，尤其是那些泡沫严重的地区。(Getty Images)

看一个地区的房价有没有泡沫，可用P/R值(房价和租金比)来判断，一般在10到15之间属于合理范围。比如在加拿大曼尼托巴省，一套两居室的公寓平均价格在13万加元左右，而年租金在1.2万上下，P/R值10.8，房价还在合理范围内。而在北京，五环附近的平均房价每平方米超过1万元，一套60至70平方米的房，至少要80万至100元万，而年租金3万至4万元，也就是P/R值在20至33之间，这就是房价有泡沫了。

其次是房价和收入比，也就是当地的平均房价和当地居民的平均家庭年收入之比。一般在3到5之间属于合理，而超过6就离谱了。曼尼托巴省这两年房价涨得很快，房子的平均价格从5年前的10多万加元涨到了18万加元上下，年平均家庭收入是5万加币，从目前看房价收入比还不到4，平均房价是合理的。而北京地区，如果以家庭年均收入10万元为基准，按照上面的房价计算就是6至10之间，也是很高的。

到底你的房子值多少钱？除了上述两个计量标准外，房屋大小、周围的娱乐设施，还需要考虑以下4个因素：

第一，房子的地理位置

这不仅仅指房子处于闹市，靠近商业区，或是在郊区，还涵盖其它如周围邻居，一条街的尽头或中部等等。如果邻居不友善，很吵或是所处的那条街不是很太平，都会影响房价。

第二，房子的维护情况

现在许多买房人都希望能买一个马上能入住，不需要额外工作的房子。所以那些电器才换过，墙才刷过，房顶才换过的房子，比其它条件类似但需要重新装修的房子要卖得贵得多。如：一幢1980年的房子，电器都是新的，墙才刷过，最后比列出价高３万卖出，竟和另一幢附近1990年建成比它大300平方英尺的房子卖价相同。其实电器全换也不过花了前房主4000加元，刷墙总共花了1000加元。这样看来这笔投资很划算。

第三，财产税 通常财产税重的房子，卖价会低。

第四，市场走向 买方市场，当房源比买家多，房价自然会向下走。反之，在卖方市场房价上涨。

有位朋友2006年在俄亥俄州买的36万的房子，现在市价只有21万，可见市场的影响之巨。

对买房者来说，进入房地产市场，尤其是那些泡沫严重的地区，一定要多分析，慎入市。

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