美国房地产市场现状

 

过去两年来，美国房地产市场持续低迷。较低的价格刺激了房屋销售，但迫在眉睫的房屋法拍潮和高失业又给房产市场前景蒙上阴影。

有谁知道房产市场何时才能复苏呢？如何知道自己房产的价值？怎样获得更优惠的按揭贷款？可以投资法拍屋吗？

(大纪元记者宴宇编译报导)近年来房地产市场闹得人心惶惶，让人们难以捉摸。根据，第一美国贷款绩效(First American Loan Performance)房价指数从2000年1月至2006年4月期间，美国房屋的平均价格上涨近一倍。但自那以后，平均房价下降约30％。而在拉斯维加斯大都会地区，价格降幅达53％；在迈阿密则达39％。在这些地区，约四分之一的按揭贷款家庭拖欠还款甚至被迫法拍房屋。

如今您房屋的价值可能更多地取决于您邻居能否保住他的工作，而不在于您房子是否有充足光线和壁橱储藏空间了。在这样一个四分五裂、变化无常的市场把舵航行，确实需要一些指南。地产杂志Real Deal提供了以下资讯。

1、美国的房地产市场已开始复苏了吗？

房地产市场今年确有愈合迹象，但大肆吹嘘"市场恢复"没有凿实依据，也经不起考验。

与2008年时严重萧条的水平相比，房屋销售有所增加。挂牌出售的待售房屋的数量也有所下降。那些附近有工作机会和好学校的法拍房屋成为首次购房者和寻求出租房屋投资者们的"抢手货"。

据按揭贷款银行家协会统计，670多万按揭贷款家庭，约占总贷款家庭数的13％，拖欠房屋还款或正处于法拍程序过程中。他们中许多人最终会失去家园，使得更多的房源流入市场。失业继续上升，除非就业恢复增长，房产市场不太可能呈现持续复苏势态。

虽然中等价位房产供应量有所下降，但房源依然充足。而许多地区高档住宅供应大量过剩，价格仍有可能长时间持续的下落。

2、房产市场何时才能走出低谷？

可能不会有什么明确的转折点。每月指标，如房屋销售和价格，逐月无规律反弹，很难看出其基本趋势。在不同地区，房地产泡沫破裂结束的时间也会不同。例如，在与华盛顿特区相邻，往返便利的维吉尼亚郊区，房产价格令人垂涎，可能早已走出低谷；而在佛罗里达州的一些地区，可能还需要几年时间，才能为那些待售公寓房找到买家。

很难用您所在的某个州或某个大城市的总体情况来判断您家周围房产市场的情况。如据Otteau估价集团评估，在新泽西州的萨米特 (Summit, NJ)，因为有好的学校，且往返曼哈顿仅45分钟的火车路程，平均房价在9月份比去年同期上涨了1.2％。而在新泽西州的大西洋城，由于过度投机性公寓建设和渡假需求疲软，平均房价较上年同期下跌约12％。

3、如何能知道所居住地的房产市场是否改善？

了解房产供应情况的其中一种方法是，询问一家当地信誉好的房产经纪人，帮您统计出在您的城市中，有多少房产正在出售，以及根据目前的销售速度，市场需要多少个月才能"消化"掉这些房源供应。通常如结果超过6个月，则说明供应量过高，卖方可能不得不降低其出售的房产价格。

另一种获悉您社区房产的"健康状况"的方法是，计算一下您周围挂"出售"牌和空置的房屋数量。如果在同一街区内，有超过两处的这样的房产，特别那些无人照管的房产，可能就是个很不好的迹象。

在一些地区，挂牌出售房屋的供应量大幅回落。但是随着新一轮的法拍房屋高潮，许多地区房屋供应有可能再次膨胀。许多当地报纸会刊登有关法拍屋申请的信息。

需求很大程度上取决于就业市场。美国劳动局统计数据提供了大都市地区的失业率。同时，地方机构体提供了当地就业市场的数据，如今年9月份的失业率最低的是北达科他州俾斯麦(Bismarck, N.D.)，仅为2.9%, 而最高的则是加州埃尔森特罗(El Centro, CA)，高达30%。来自穆迪Economy.com的房产经济学家西莉亚.陈认为，招工标志可以成为一个有用地方指标。如果您看到周围有更多的招工标志，说明您所在地区的经济可能开始复苏了。

4、如何能知道我房产的价值？

除非将您的房产投入市场出售，否则您真不知道它究竟能值多少，而且其中一定程度来自于您的运气好坏。谁知道对您家房屋风格和邻里环境倾心的买主是在第一天出现还是第二百天呢？

有些网站 - 包括Zillow.com，HomeGain.com和Cyberhomes.com - 提供个人房产价值的估计。这些估计主要依据是最近时期附近房产的销售情况，在某些情况下，与目标房产的实际出售价格大相迳庭。但他们通常能提供出一处房产大概的价值。

通过向当地代理谘询和了解与您房产极其相似的那些房产最近的出售价格，您的估计可能会更接近于您房产的实际价值。如果想更加精准，又不介意花费数百美元的话，可以聘请专业的评估师来估价。

5、是否应该投资法拍房产？

也许不应该。许多投资者追逐这类房产，但只有最有经验的才知道如何避开所有的陷阱。受托人或警长出售，拍卖的房屋是"以其现状出售"为基础，到您获得所有权前，没有规定的检验程序。若您购买后发现，白蚁在地板搁栅大快朵颐，这是您的问题。要购买法拍房，你必须在一、两天内支付付出100%的房款，所以你需要的大量现金或从投资者那里获得特殊的短期贷款，而这种贷款的利率约为18％。因此，我们还是把对法拍房产留给那些时间、胆量和现金都很充足，并对当地市场了如指掌的人士吧！

6、如果还在租房住，现在是一个买房好时机吗？

很可能是。即便还没有触底，大部分地区的价格已远远低于其高峰期。不要欺骗自己说您可以在房市谷底准确抓住时机。但也不要感到压力，急于购买，因为在许多地区，充足的房源供应可能会持续多年。

但一般来说，除非您买打算在一处房产居住至少4年或5年，否则没有什么意义购买，因为交易成本 - 包括房地产经纪人和按揭的佣金收费都很高昂。

但现在显然是租房的大好时机。许多房东迫切需要招徕租客。根据纽约的一家研究公司Reis Inc.统计，国家公寓第三季度的空置率为7.8％，为23年来的最高。房东们正用减租并提供免费的平面电视或免去数月租金等等优惠，以图留住和吸引租客。

有些公寓业主甚至不惜"亏本经营以得到些出租收入，用来填补其一部分费用支出"。

7、怎样可以获得更优惠的按揭贷款？

条件是您得有一个良好的信用记录，与您收入相配的适量债务，同时能够充分证明您的收入来源。对有一份工资收入，并在同一雇主处工作超过两年的人来说，提供收入证明轻而易举。但对那些年收入变化相当大的自雇者们，要证明收入来源就难得多了。

科罗拉多州博尔德的按揭贷款银行家娄.巴恩斯给出的条件是，借款人的信用评分要达到740或更高（以300 ~ 850为评分范围），并有能力支付至少20％的首期付款，可以获得无起源费、利率为5% 的30年期固定利率按揭贷款。如果您的信用评分是680，这个利率数字会跳转到约5.5％。

如不能支付至少20%的首付，通常您的贷款需要附加一份联邦住房管理局贷款保险。那意味着您得支付额外的保险费用给联邦住房管理局 (FHA)。

高档住宅的贷款成本高昂。如所谓的巨额贷款 - 在一些最高住房成本地区是指超过729,750美元的房产，而在最低成本地区则指超过417,000美元的房产 -根据一家金融出版商HSH Associates，上周巨额贷款30年期固定按揭贷款利率平均为5.95％。

8、如果房产"在水中"，我该怎么办呢？

至少很多人与您处于同样境遇。根据Zillow网站数据，大约20％的独户业主住房按揭贷款欠额超过他们目前住房的估计价值。

如果你能负担得起每月还款支付，最近也不需要搬迁的话，这可能不是一个大问题。但是，因为这样是房产很难、有时甚至不可能获得按揭贷款再融资，若您不得不出售目前的房产，您就得遭受损失。有些人虽然有能力支付月按揭还款，但仍旧认为不值，因为他们预计房产价值无法恢复到以往的高峰值，与其每月支付高额的还款，不如租赁相似的房屋，以低得多的费用来支付每月的租金。

9、如果现在购房，能享受税收减免优惠吗？

据本月国会批准的税收减免扩大和延长计划，许多人如在明年4月30日前购房/签署合同购房，以作为自己主要住居住宅，并在6月份前完成交易，可以享受税收减免优惠。对首次购房者，税收优惠高达8,000美元，而对在过去的8年中，连续拥有一处住宅至少达5年之久的购房者，优惠金额为6,500美元。个人申报者年收入不超过145,000美元或联合申报者年收入不超过245,000美元的购房者，均可享受到该优惠政策。

10、如果我的房产被法拍，多久我的信用记录才能修复？

根据您的情况，这也许得3至5年，您才有资格获得由政府保险的家庭按揭贷款，条件是您能按时支付帐单，重建信用记录。在长达7年的时间里，房屋法拍会是保留在您信用记录中的一个污点。在这期间，即使您获得另一笔贷款，您的利息成本很可能会提高。Fair Isaac公司是一家提供分析信用记录工具的公司。其副总裁汤姆.奎因建议，如果您准时支付账单，保持信用卡余额很低，也没有申请太多的信用卡，那您就可以"慢慢地逐步改善"您的信用得分。

(文章仅代表作者个人立场和观点)