地产泡沫破灭三大定理

2009-12-30 17:25 作者:中国人保资产研究部客座研究员 这个世界上没有不会破灭的泡沫，因为做实泡沫实在是太难太难，远远没有让泡沫回归原形来得简单。接下来，从中国房地产泡沫畸高的原因角度着手，来分析房地产泡沫如要破灭，必须具备的条件。

中国的房地产泡沫迟早也会破灭。但是，为什么房价到现在为止还是一路上扬？

实际上，经济分析只能告诉民众过去、和现在经济这样运行的原因；只能告诉民众未来经济向上或向下的原因，而不能明确地告诉民众：到底是会向上还是向下?

因此，接下来从中国房地产泡沫畸高的原因角度着手，来分析房地产泡沫如要破灭必，须具备的条件：导致中国高房价的根子在于《地方政府炒地》、《游资炒房》以及《强大的有效需求》。

地方政府炒地
　　
2009年，中央经济工作会议虽对楼市并未过多提及，但12月以来 ── 营业税优惠取消、“国四条”颁布、土地收首付款50%、加强处置闲置土地...这一系列调控措施密集出台显示:央调控房价的决心是坚定的。但从已出台的政策看，并未触及中央和地方财政制度的问题。

已经出台的或即将出台的有关土地政策，不能解决中央与地方的财权和事权的划分；那么，从根本上就无法解决土地的利用、出让方式和价高者得中这所有的问题，这就是近期地王频现的原因！

因此，房地产泡沫破灭第一定理是：只有当中央政府开始启动财政制度改革，并试图通过此改革，来提高地方政府非土地财政收入的比重时，房地产价格才具备持续下行的可能。

导致房地产泡沫破灭的资金链

严格地说:过去的十多年，中国的货币政策虽一直强调“适度宽松”这个概念；但从货币供给的现实来看，至少有2/3的时间，中国的货币政策都处于宽松、或极度宽松的状态。

而造成这一问题的根源则是:固定资产投资占GDP比重畸高。为了保证年年8%以上的增长，不惜以银行信贷支撑增长，是每次遇到危机时不得不采取的策略，2009年就是最好的例证。而至今，尚未看到信贷收紧的迹象。

由此，我们可以得出的房地产泡沫破灭第二定理是：只有当过度依赖投资的增长模式，开始发生真正转变，货币政策进入较为紧缩的周期，房地产泡沫也就具备了破灭的资金链基础。

从有效需求的角度来导出第三定理

本文所指的房地产有效需求，将其定义为「住房的真实需求」和「投机需求」，这两大需求也是导致房价暴涨的因素！

由于我国正处于城市化的中间段，大量人口流入城市工作和生活是不争的事实，因此住房的真实需求依然庞大。但当房价收入比已达到10倍以上时，真实需求纵使存在着一定的刚性，也已不足以继续支撑中国房地产泡沫的膨胀。接下来，就只能主要依靠投机需求支撑了。

所以说，中国的房地产市场，已经进入到击鼓传花的游戏中。正如经济学家何帆所言：『你如果现在再去买房，唯一能从中赚钱的办法就是，找到一个比你胆子更大的人，让他接你的下一棒。』

据此，以为房地产泡沫破灭的第三定理是：当大量炒房者找不到下一个买家的时候，并且房价也进入到涨势最为凌厉的阶段时，意味着击鼓传花的游戏行将结束，房地产泡沫也进入了破灭的阶段！

当某天清晨，你打开新浪、网易首页时，映入你眼帘的是:中国财政体制进行大变革，或是银行系统严格限制房地产相关贷款、或是统计局公布的数据显示投资GDP比重，已降至40%以下时，那...么很可能，我们要迎接房地产泡沫破灭的到来了。

(文章仅代表作者个人立场和观点)