中国房地产商今年销售能否持续炽热？（图）

2010年1月11日，一名工人在北京街头一处地产广告前打电话。(REUTERS图片）

香港多家上市的内地房地产公司去年销售大部分均明显高于原来目标。然而,热烘烘的楼市已引起当局的关注，今年能否延续去年的销售增长势头呢?分析师相信需求方面仍有强大支撑，但中央的政策走向亦左右大局。

近日公布去年销售数字的房地产商中，以保利香港(0119.HK:行情)和雅居乐(3383.HK:行情)完成合同销售金额比目标高出百份比最高，逾四成;碧桂园(2007.HK:行情)亦高出22%;而内房股龙头--中国海外(0688.HK:行情)去年实现房地产销售金额按年增八成，至477.9亿港元，年内完成的销售面积高于上调後新目标近11%。

分析师表示，去年销售成绩反映内地居民对住房的需求炽热，且中央08年底出台的支持楼市措施亦帮了一把。

"2010年(内地房地产商)的合同销售情况应不成问题，"苏格兰皇家银行(RBS)亚太区地产研究部主管吴嘉后称，"不少房地产商今年会增加推出不同城市的新楼盘，相信整体成交量仍会继续增加。"

不过，炽热的楼市惹起中央的关注，去年末楼市略为降温，内房股股价亦出现调整。高盛指出，该行追踪的内地及香港上市的内房股，平均较12月初的高位分别调整一成和两成，而同期生国企股指数和沪综指分别下调1%和5%。

中央政府对楼市的态度，市场最为关注。不过，分析师普遍相信，在外围经济仍不明朗下，中国今年仍主要靠内需保经济增长，故对房地产这支柱产业，应不会严加打压。

地王伴随乐观情绪诞生

尽管09年内地房地产商的销情火爆，但毕竟这已是历史数据，市场静候它们稍公布后的2010年销售指引。

不过，从近日房地产商继续积极购地，以及多幅"地王"的诞生，反映它们对土地的胃纳仍然庞大，或可窥见它们对後市的看法持续乐观。

在中国财政部等部委于12月中发布通知，明确土地受让人买地首次缴纳比例不得低于全部土地出让款的50%后，三家以广东省为基地的开发商--广州富力(2777.HK:行情)、碧桂园和雅居乐就以255亿元人民币、高出底价近55%的天价，投得广州亚运城的土地，刷新全国"地王"新纪录。

"地王的出现，反映发展商对后市看好，且资产负债情况稳健，"中银国际分析师何柱称。因为房地产商不能利用借贷买地，购地款都要拿"真金白银"。

法国巴黎证券估计，不少内地房地产现时的手头现金高达70-80亿元人民币，平均的负债比率只为37%，相信今年这些公司的基本因素风险较低，因它们没有迫切的流动资金需求或债务压力，且手头物业的库存量亦不多。

美银美林表示，用家需求强劲但新供应有限，虽然政府政策存在不明朗，2010年对中国房地产板块，仍可选择性买入。

该行相信，政府主要关注部份城市的住宅价格过高，而非高的成交量，预期本地消费、二三线城市化的发展，以及居民收入增长将可支持行业的表现，其首选股份包括人和商业(1387.HK:行情)、华润置地(1109.HK:行情)和远洋地产(337.HK:行情)。

RBS的吴嘉后后认为，中国应不会在今年上半年从宏观政策方面严厉打压楼市，"假如没有政策短期阴影，现时内房股的估值及市场对住房的需求，这些股份仍有上升的动力。"

政策、经济左右大局

去年房地产价格大幅上扬，引发市场对楼市泡沫的担忧，当局去年亦重申了执行第二套房支付四成的首付比例。但对于首次置业人士，或者是为改善居住环境的换楼的人士，仍可继续享受两成的首付比例。

而为了抑制高昂的房价，中国自今年1月1日起，将个人二手房转让的营业税征免时限，由两年恢复到五年。

不过对于开徵物业税，分析师及发展商普遍相信短期内难以落实。瑞银表示，这当中牵涉到如何将现时的土地增值税(LAT)、房产税等税种整合为一，故在没有新的税法定出以前，难以开徵物业税。

法国巴黎证券预期，中国政府未来将进一步对过热的楼市发出警示，并或于未来三至六个月逐渐将先前所给予的优惠政策逐步取消，这将会令到短期的需求减慢。该行预期短期内房股板块或有5-10%的下调风险。

"我们相信聚焦高端市场或一线城市的发展商，短期内将面对较大的下跌风险。"该行在昨天发表的报告中称。

除了针对楼市政策外，今年内地新增按揭贷款量、加息与否，以及环球经济复苏的情况，均是现时牵绊着楼市的不明朗因素。

温家宝12月底接受新华社专访的各项表述，显示政府对已出现的经济强劲复苏并不过于乐观，并慎言刺激政策退出。他又明确要求，运用好税收、差别利率以及土地政策等经济杠杆加以调控，稳定房地产的价格;维护房地产市场秩序，打击捂盘惜售、占地不建、哄抬房价等违法违规的行为。

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