平抑房价的重点应该放在流通环节

随着2009年以来房价的较快上涨，通过征收物业税来平抑房价波动的主张又被一些人重新提了出来。他们的理由是：在征收物业税（更严格地说应该是居民住宅持有税）之后，“炒房客”们持有住房的成本就会相对提高，就有可能抑制他们的投机冲动。我看这种观点是值得商榷的。

“炒房客”既然要炒房，当然就是一种短期行为，房子放在手上最多也就是短短几年，每年收他1%的物业税，5年也就是5%，而他对房价上涨的预期，不说两倍三倍，至少也是50%-80%，这区区5%哪里难得倒他？而那些不炒房的中低收入家庭，刚刚依靠贷款买了一套价值100万的住宅（其中已经包含了70年的土地税）或者是原有的住宅升值到了100万，你每年就要收他们1%也就是1万元的物业税，这不是岂有此理？于是又有人提出，第一套房不要收税，第二套房再收。但提出这一主张的人，知不知道住宅商品化改革后，相当多的一部分居民家庭正是通过第二套房改善了自己的居住条件。“住宅商品化改革”，一方面断了很多人依靠单位分房改善居住条件的念想，另一方面又为大家提供了购买住房的条件（一方面有住宅卖了，另外一方面银行还提供了信贷支持），因此很多人通过贷款买了第二套条件好一点的房，而用第一套房的房租收入来补贴还贷。厉以宁教授就在当时特定的条件下，提出拥有两套住房是小康社会的重要标志。现在房价虽然上来了，但银行贷款还远远没有还清。这样的家庭很多，对他们征收第二套住房的物业税，显然也是不公平的。

从发展趋势上看，物业税、遗产税这些税种，最终都是应该征收的，既然《物权法》已经公布，公民的私有财产有受国家保护的权利，也有向国家纳税的义务。同时，随着人均国民收入的提高和经济增长速度的放慢，国家在增值税、所得税方面的税收收入的增长率就有可能放缓，财产方面的税种对国家税收尤其是地方政府税收的意义就会更加重要。但是在目前条件下，征收物业税或居民住宅持有税的时机并不成熟。从公平原则上看，虽然我们的住宅商品化改革已经进行了十多年，但是这一改革并没有完成，尤其是许多政府部门和事业单位职工的住房，并没有实现完全意义上的商品化或私有化。有些高官说现在的房价连他们都承受不起，那更不用说让他们承受新增的物业税了。如果要解决这个问题，那么在征税以前，首先必须对包括这些高官在内的居民收入进行调整，但这可能像当年的医疗制度改革一样，在进行了补贴之后，人们看病从表面上看似乎更合算了，但后来的医疗价格的上涨使人们短期获得的这点好处，转瞬间就还给了医院。更大的疑问在于，政府这些年来税收增长得很快，远远超过了GDP和居民收入的增长率，在这种情况下，本来应该适度地减轻企业和居民的税负，以促进我们的经济和社会发展，结果有些人反其道而行之，提出通过物业税来抑制房价波动，其结果很可能是“投机客”或“炒房客”没有管住，而广大百姓的实际收入却在变相减少。如果实在要征收物业税，那么稍微合理一点的做法应该是新老分开，老房不征、新房才征，即从某一时点开始，对新购入房屋（包括新房和二手房）开始征收居民住宅持有税。有了这样的提前告知，政府才不会失信于民。

从各国的实践看，物业税的征收属于中长期经济政策，而且更多地属于地方性的财政政策，要根据各地不同的实际情况来制定和实施，就像北京、上海、昆明、贵阳的公交价格可能存在着很大差别一样，由于各个地方经济发展水平不同，房地产业和住宅市场的发育程度存在差异，政府的主要税源和税基上存在差别，物业税政策也可以存在着较大的差别，制定一个统一的物业税来规范全国的房地产市场是不合理的。从促进经济和社会发展的角度看，当前增加政府税收的主要途径，应该是通过生产的发展和人民收入增加，增加各级政府在增值税、个人和公司所得税方面的收入。而现阶段想通过物业税的方式改善政府税收，从供给学派的观点来看，最终的结果可能是“增税=减税”：从表面上看，国家收到了一些物业税，但是投机没打击成，房价照样波动，居民对住宅的购买意愿以及实际购买力下降了，房地产的发展减缓了，国家的整体税收的增长反而可能受到影响。如果要建立真正意义上的物业税，我们在改革开放后学习香港而建立的70年土地租约制还需要进一步改革，即：只有作为生产要素的土地也真正商品化了，伴随着相应的物权所交纳的税收才体现了征税的公平原则和促进经济、社会发展的原则。

从世界各国的经验看，避免住宅的过度投机，除了信贷方面要实施一定的风险控制外，主要是在流通环节加强税收管理，而在持有环节各国普遍采取低税率、宽税基的政策，鼓励居民家庭拥有自有住房和买房。对二手房的交易，很多发达市场经济国家都要求交纳所得税或资本利得税，政策取向是抑制过度投机和实行公平税负，如在澳大利亚，卖掉自住的第一套住宅再买房，无论是居住条件更好还是价格更加便宜的，都不需要交纳资本利得税，但第二套以后的投资用房却要交相当高的税，在墨尔本这一税收有时可以达到50%。匈牙利从2008年实施的住房买卖差价税，就是对房屋买卖征收25%的差价税。差价税的税基根据买入时间和卖出时间的间隔而变化：购房后第2年出售，税基为差价（获利）的90%；第3年为60%；第4年为30%；购房后满5年出售则免征差价税。这样做的结果，首先是居民家庭改善自己的居住条件不会受到大的影响（交易税在5%以下），可以根据需要选择更适合自己的住房；其次是促进了租房产业的发展，虽然投资性住宅的转让要收较高的税，但把它们用于出租却有相当稳定的回报，而且如果长期持有，由于升值可观，即使在转让时征税较高，仍然是合算的；第三是有效地抑制了房地产价格的短期波动，因为人们购买住宅，其主要目标是自住和出租而不是短期投机，而人们的可支配收入和社会上对住宅支付能力的需求的增长是相对稳定的，所以住宅市场的扩张以及它的价格上升从总体上看也是稳定的。当然，由于某些地段的条件突然得到改善，如城市的扩张使近郊的土地突然变得稀缺，那里的房价当然会大幅度上升，但那只是个别的现象。从政府干预上看，对第二套房屋的资本利得税调节也相对容易，因为它是针对少数人的税种，而不必牵涉到所有的住宅拥有者，引起的社会反应程度较低。

中国在发展房地产市场时，可以借鉴各国的有益经验，并根据中国的国情和经济发展水平，适度地加以调整。例如，我们也可以制定政策，抑制二手房的短期过度转让。例如从第二套或第三套房开始，对住宅买卖差价征收资本利得税，而税率则和持有这些房屋的时间长短挂钩，持有这些房屋的时间越短，税率就越高，反之则越低。例如，从签订购房合同起，持有一年就转让的，征收30%的利得税，两年征收20%，三年征收10%，四年征收5%，等等。或者是通过调整税基的方法鼓励居民家庭和企业长期持有住宅。这显然比物业税或财产税更能抑制住房投资的短期行为。

(文章仅代表作者个人立场和观点)