易宪容：央企退出会改变房地产的困境吗？

2010-03-26 22:46 作者:易宪容

今年“两会”之后，北京的“地王”事件造成了对国内房地产市场巨大的冲击，先是全国媒体一片哗然，以为这是中央政府房地产宏观调控政策的失败，以为央企进入房地产市场推高地价，是国内房价飙升的元凶，从而使得其后国资委宣布要求78家央企退出房地产及北京市政府宣布暂时停止高价地的拍卖。

现在我们要问的是，国资委要求这些央企退出房地产市场能不能管住地王？能不能改变目前的房地产市场的困境？能不能让过高的房价回归理性？还有央企为何要进入房地产市场？等等。这些问题都是值得我们认真思考的。

可以说，国资委以行政命令的方式要求部分央企退出房地产市场，这是完全错误的。这是完全出于新闻媒体的压力，怕自己承担责任，突然间作出的草率的决定。因为，在房地产市场，法律上从来就没有进入的企业所有制的限制，更没有央企不能进入限制。既然进入房地产的企业没有所有制的限制，无论是民企进入还是央企进入都是一样的，只要每一家企业符合相应进入资质就可以。

那么，央企为什么要进入房地产市场？是不是央企不务正业？也不是。因为，在早些时候，国资委对每一家央企进入的行业有一些定位及分工要求，但是随着国资委对央企提出业绩考核要求、随着房地产暴利使得各行各业的企业都纷纷涌入房地产，央企进入房地产市场也是正常的。也就是说，在房地产暴利面前，民营企业可以做，央企同样会有巨大的逐利动机。可以说，央企进入房地产市场，主要是奔房地产暴利而来的。正因为房地产业有暴利，全国所有的企业及个人都涌入房地产，央企进入也是自然的。如果房地产暴利消失，央企自然会退出房地产，而不需要国资委下行政命令要求退出。

既然房地产业存在暴利，它也不可成为民营企业的专利而将央企排斥在这个行业之外。因为如果暴利行业仅是民企获得，那么这不仅对央企不公，也是对全国人民不公。因为，民企获得暴利，其收益全部会转化为个人财富。这就是为什么当前的房地产市场成了少数人在短期内集聚与转移社会财富的工具的原因。如果央企获得暴利，当前先是央企管理层的业绩，是管理层的报酬所得，但剩下的部分仍然可转化为国有资产及国有财富。在这个意义上，央企进入暴利的房地产给整个社会带来的利益更大一些。

当然，现在问题的焦点是央企进入房地产推高了地价，拍卖出一个又一个地王，从而使政府的房地产宏观调整政策失效，从而使中央要遏制房地产的高价格或不可能。因为，在不少人看来，地价过高不仅会进一步推高周边和当地城市的住房价格，也会改变房地产预期，让房地产开发商及投资者看好当前的市场从而让当地房价继续上涨。但是，实际上这是颠倒了因果关系，尽管房价与地价可以存在价格变化上的互动，但无论什么时候或地方，起决定因素的仍然是房价推高了地价，而不是地价推高了房价。从2007-2009年这几年的情况来看，只有在房价大涨时，所谓的地王才会一个又一个地出现。

一般来说，在一个成熟的房地产市场，土地拍卖价格的高低，媒体及业界并不会过度渲染，更不会把这些信息通过房地产开发商无限放大，比如中国香港。因为，在成熟的房地产市场，拍卖土地的价格是多少完全取决于建筑商对该土地投资价格的判断，至于这种判断的风险有多高，从建筑商拍到这块土地之后，就完全由建筑商自己来确定。由于拍卖土地的投资风险要由建筑商自己来承担，那么建筑商在拍得该土地时，其出价一定会进行充分的投资可行性论证，否则，若所拍卖土地存在巨大的风险，完全会由企业自己来承担。

但是，由于中国内地房地产市场不发达，早几年，中国的情况与这种现象有所不同。比如房地产开发商在拍买土地时，可以与地方政府合谋，或是在拍卖土地的过程中暗箱操作，或对所拍卖土地的出让金缴得很少或缴款期延长。由于房地产开发商在拍得土地后对土地出让金年缴有很大弹性或谈判余地，当所拍到的土地有利可图时，房地产开发商在住房预售后不断把土地出让金缴清；如果所拍到的土地面临较大风险或住房生产出来可能亏损时，房地产开发商就可能把拍到的土地交还给政府，其一点风险也不要承担。

2007年全国高价拍卖的不少土地就没有建造住房而是还给了政府。在这种情况下，土地的价格拍得最高，房地产开发商都不承担风险，它们岂怕推高所拍卖土地的价格？当前企业高价拿地，情况是不是如此，目前不是很清楚，但是，如果按照国土资源部的文件要求，房地产开发商对所拍卖土地能够缴清土地出让金，那么其风险就要房地产企业来承担。房地产企业要把土地的价格推高，仅是它们对未来房地产市场的判断，至于这种判断如何还得市场来检验。因此，市场根本不用担心房地产企业把土地的价格推高，更不用担心“地王”的出现。房价不是因为土地的价格上涨而上升。

而近几年特别是2009年的房价快速飙升，尽管其因素不少，但最为根本的原因是政府过度优惠的信贷政策导致的结果。2009年，个人从商业银行贷款达到24600亿元，是2008年的4倍多。当个人利用过低利率过高杠杆率的银行信贷进入房地产市场时，房价岂能不迅速推高？如果说，政府对房地产的宏观调控不在这要害上入手，仅仅是希望控制地价及增加住房供给，高房价要遏制是不可能的。当房价仍然在飙升时，即使让央企退出房地产市场，同样有其他企业把地价推高。假定不把地价推高，也只不过让房地产的暴利更高而已。因为，从2003年以来，中国房地产市场从来就没有成本定价。如果中国房地产市场是成本定价，房价岂能很高？

从上述的分析可以看到，国资委宣布央企不得进入房地产市场，其实这是一个十分错误的决定。因为，国资委不让央企进入房地产业并不表明土地的价格一定会降低，也不表明当前一些城市的高房价会得到遏制，只不过表明国资委的主事者不愿意承担房地产宏观调控可能面临问题的责任。如果国资委能够坚持原则，不仅不让央企退出房地产市场，反之制定相关政策让进入的央企能够在房地产市场承担社会责任，让央企生产更多更好的广大民众有支付能力购买的住房，这样更容易让房价逐渐回归到合理的水平。这同样是央企的一种社会责任。

总之，如果当前房地产市场宏观调控的核心是遏制部分城市的高房价，就得让2008年下半年以来推出的过度优惠的房地产信贷政策及税收政策回归到常态，坚决打击房地产投资炒作。如果政府不能够在这个切入点入手，不严格控制银行信贷进入房地产，那么中央坚决遏制高房价的目标是不可能实现的。正是在这个意义上，央企退出房地产市场并没有改变当前房地产市场的困境，反之，房地产市场所面临的问题会更多。

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