商业地产狂热折射未来经济危机

近日有媒体报道,一份关于中东迪拜商业地产的报告出炉,事关迪拜近年来狂热的造楼运动,导致写字楼空置率过高。据媒体报道,该报告暗示上海也有类似情况,并建议政府封闭或者推倒一些大楼,以强制消除供应的方式来达到供需匹配。

实际上,这份报告的出品方是仲量联行,报告撰写人之一为Graham Coutts。但我们仔细阅读这份报告,发现此前的媒体传播有一些误导性。报告认为迪拜的CBD区写字楼空置面积为750万平方尺,空置率大约在12%左右,整体的商业楼宇控制面积为4800万平方尺,38%的空置率,而且随着供应的过度增长,2011年的空置率将会突破40%。由于空置率非常高,所以他们对未来的商业租金给出了一个悲观判断,认为将会下跌50%。

仲量联行的确将新加坡、上海、莫斯科和迪拜类比,但是他们更多地强调新加坡和上海在供应遏制上的经验,尽管这两个地方的商业地产空置率都比较高,但是他们的政府正在大力调控商业地产的供应速度,迪拜应当向这两个地方学习。但是Graham Coutts并没有提出要“推掉大楼”的方案。

仲量联行是世界上最著名的房地产投资管理及服务公司,从利益的角度出发,它肯定不会发布商业地产崩溃的报告,事实上它在报告里一直强调随着经济回暖,经济增长会提高对商业地产的需求,商业地产的供过于求会趋向平衡,例如上海和新加坡的CBD商业地产空置率正在温和下降,迪拜很可能也将如此,大约在2-3年后平衡。

不过,这份报告反映了一种最主流最简单的思维:需求决定论。当然,这种思维已经渗透在各种媒介资讯和分析中。当人们谈论经济不振的时候,总是说因为需求萎缩;中国不愿意加息,那是因为害怕投资需求萎缩;中国不愿意升值,那是担心欧美市场的外部需求下降,预防未来通缩来临。凯恩斯主义的观点是,即使供应出来的东西是垃圾,政府也能创造出需求来匹配,比如挖坑填坑。所以,仲量联行的报告也是如此,他们其实核心观点是:制造这么多的商业大楼是没错的,空置较长的时间也没关系,因为迟早需求会上来,将这个供应消化掉。

但是他们忘记了“供应决定论”才是正宗的经济学。就像萨缪尔森教科书里面黄油和大炮的生产曲线组合,较多的黄油配合较少的大炮,同较少的黄油匹配较多的大炮,都可以位于一条生产无差异曲线上,但是它们的意义是不一样的,前者意味着这个国家是消费性的,后者意味着这个国家是攻击性的。修建过多的商业大楼,意味着投入了大量的土地、工程师、工人、商业信贷以及消费信贷资源、以及吸引到源源不断的投机资金。它其实压抑了其他方面的供应。当迪拜用权力牢固地将房地产视为最重要产业的时候,它其实设定了某个生产组合方式,那么接下来,市场就要检验,这个生产组合方式是否是最优的？经济泡沫的含义不是说泡沫本身是坏的,而是泡沫创造了一种扭曲的供应方式,导致一些重要的行业在资源分配方面变少了,这些行业辛苦的雇员在收入分配方面变少了,而且这种变化是连续性的。当瓶颈变得无法用增长数字逾越时,就出现了危机。过于扭曲的供应,最终是要被消灭的,即所谓的“消灭产能运动”。

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