谨防楼市越调越涨现象重演

楼市二次调控至今已近两个月，但房价走势依然让人揪心。从一些民间研究机构的数据来看，主要城市房地产市场量价环比回升已成事实。

中国指数研究院近日发布的“中国房地产指数系统百城价格指数”显示，今年11月全国100个城市住宅平均价格为8487元/平方米，较上月上涨0.82%，其中86个城市价格环比上涨。与此同时，中国社科院发布的2011年《经济蓝皮书》指出，如果调控放松房价将会恢复性反弹，价格可能上涨20-25%，甚至更高。

尽管房地产市场存在很多扭曲因素，但决定房价暴涨的主因始终是“供需失衡”。短期政策调控更进一步加剧了中长期的这种失衡，也就导致了“越调越涨”怪圈不可避免。综合考虑与楼市走向相关的各种要素：宏观背景、政策、市场等可能发生的变动，笔者认同社科院的观点，2011年房价的确存在报复性反弹的机会，如果要给出一个时间窗口，那么这个机会将出现在二季度。当然，从区域房价的上涨结构来看，二三线、中西部城市的房价涨幅，将远高于一线城市、东部沿海城市。

宏观经济无疑是楼市走向的最重要依据，当前越来越多的数据显示，中国经济可能已在三季度触底，2011年仍将是比较乐观的。通胀一再突破市场预期，全年实现3%目标基本无望。“通胀将在明年上半年再创新高”，已经成为官方和市场的基本共识。面对通胀的持续升温，货币政策的收缩幅度已经成为挑战各方神经的重要扰动因素，尽管政治局定调货币政策将以“稳健”为主，但具体政策绝不可能呈现中性、究竟是偏松还是偏紧，不断引发各种揣测。

从历史上楼市与宏观经济间的规律看，至少到明年二季度，相对确定的经济增长与高通胀，都对房价继续向上形成有力支撑。但货币政策紧缩对房价将形成抑制作用，特别是货币收缩力度和政策手段的不确定性，会加剧楼市的不安。但2005-2007年的调控失败显示：在宏观保持上升态势背景下，加息等信贷紧缩政策，虽能在短期内对楼市投资和成交量产生较明显的负面影响，但从中长期看，在货币收缩与货币收缩所暗含的通胀压力持续升高之间，投资者更愿意相信通胀会失控，然后购入房产保值，而并不是相信政策能够控制住通胀选择。结果，货币收缩往往是在通胀身后追赶，而加息步伐也总是追不上房价上涨的速度。

以此推论，2011年通胀才是左右房价的主要因素，而非货币收缩。更值得注意的是，当前货币超发水平已经惊人，所谓的收缩也最多是从超级宽松向正常水平的回归，流动性泛滥的局面甚至几年内也难以根除：当前各种消息显示，明年M2的增长目标将定在15%，那么，如果以年末M2规模为71万亿（10月份69.9万亿）来计算，则明年新增M2为10.7万亿，而一般新增贷款占新增M2的70%左右，这意味着明年实际新增贷款将达到7.5万亿左右。这样的幅度实在难言货币政策收紧。况且，我们面临的外部经济风险远比2007年更加复杂，宏观调控必须以不伤害经济增长为底线，这无疑将对货币政策力度形成制约。总之，加息难以对抗通胀的助推作用，这是2011年房地产市场的大背景。

不可否认，今年的楼市调控政策非常严厉，但历史经验显示，越是严厉的政策往往越是短命。房地产业是利益格局最复杂、利益集团势力最强大的领域，越猛烈的调控，往往意味着被打压者的反扑越猛烈，市场走向调控目标反面的风险更大。

事实上，今年的两轮调控都未取得显著成效，就充分说明了“部委之间意见相左、地方政府阳奉阴违、国有银行欺上瞒下”所导致的政策边际效应递减，不是减弱，而是进一步强化了。

当前地方政府态度非常强硬，一方面是因为中央给予的压力不断加大，另一方面是因为绝大部分一二线城市，截至前三季度的卖地收入已经超过了2009年全年，这自然可以暂时抛开土地财政情结，做出强硬姿态。但这一切在明年就会彻底改变：在十二五开局和换届的综合推动下，新一轮大规模投资将开始，同时大规模的保障房建设也主要有赖商业用地出让收入作为主要支持（保障房的20—40%资金来源于土地出让）。届时，地方政府还能延续当前的强硬吗？这不得不让人怀疑。

考虑到今明两年建保障房1600万套，有人寄望于以保障房来弥补供需缺口。但这些保障房仅仅是计划开工，何时完工上市还没有定论，加上地域上冷热不均。而三季度末，商品房屋竣工面积增速已经是年内新低。预计明年上半年新增商品房供应增速还将有所回落。这意味着保障房远水难救近渴，被再次压抑了半年投机需求和刚需，可能在明年二季度再次爆发。特别是在保障房建设滞后，而前期房价上涨并不明显的的中西部、三线以下城市，房价的涨幅将显著高于一线、沿海城市。

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