上海最贵别墅每平米投入仅2351元

曾经报出过23.8万元/平方米的上海佘山月湖山庄二期，每平方米的成本有多少？

记者昨日（6月27日）从上海市建设和交通委员会已公布的建设项目信息获悉，这个平均每平方米网上参考价高达7.8万~23.8万元的天价住宅，算上地下室的开发成本，每平方米的建设投入仅2351.47元。上述楼盘整个项目的绿化和工程施工总投入仅为6500多万元，仅相当于该楼盘一栋别墅的总价。

实际投入仅1287元/平方米

上海市建设和交通委员会网站公布的佘山月湖山庄的建设投资信息显示，该项目总投资额为4500万元，建筑工程由苏州建筑工程集团有限公司总包，总金额为4449.2万元，绿化工程由上海祥符园林绿化建设有限公司施工总包，合同金额为2027.5142万元。

根据上述建设信息，该项目的总建设规模为34943平方米，但网上房地产数据显示，该楼盘的总建筑面积仅为19137平方米。对此，上海市规划和国土资源局给该项目颁发的建设规划许可证（沪松建(2006)17060727F02289）或许可以作出解释。根据项目建设规划许可证，上述楼盘被核准的规划建设面积为34913.2平方米，其中地上建筑面积为18920平方米，地下建筑面积为15993.2平方米。

按照上述信息，该楼盘别墅实际每平方米的建设投入仅为1287.81元，但由于地下室部分不算建筑面积，所以每平方米的名义建设投入是2351.47元。

上海一家开发商的营销总监告诉记者，上海所有的建设施工项目都会进行建筑工程招投标，并在上海市建设和交通委员会登记建筑工程招投标作合同登记备案。一般情况下，项目登记的建设投入就是总的建筑成本。

根据上述建设项目信息，佘山月湖山庄每平方米的建设工程投入并不比周围的佘山天马花园、佘山世茂山庄高，但最低售价却是佘山世茂庄园的1.5倍。而此前佘山月湖山庄的客户经理王磊曾表示，该楼盘所用的建材非常好，所以才敢开出比周围高得多的价格。

别墅用地叫停后仍获地块

如果建设工程和绿化投入不高，那么开发商的土地成本呢？

中房信集团和上海某咨询顾问公司曾同时监测过2003年至2006年上海商品住宅用地招拍挂的成交数据，其中登记的别墅用地超过100幅，但并没有佘山月湖山庄的土地成交价格。

不过，从上述机构监测到的同时期同一区域别墅用地的成交价格，或许可以了解当时土地市场大致的成交行情。根据上述机构监测的数据，2003~2006年松江佘山地区出让的容积率在1以下的住宅用地，最便宜的仅7万元/亩，最贵的为108万元/亩。

按照售楼处此前每栋别墅占地3亩的说法，以上述最高价计算，每栋别墅的最高土地成本只有324万元/栋，加上建设工程投入和绿化投入，55栋别墅的绿化、土地和建筑施工投入平均在500万元以内。而按照网上房地产的参考价，佘山月湖山庄最便宜的一栋别墅总价也超过2500万元。

对此，佘山月湖山庄的营销总监莫少欢说，项目的成本和上海市建设和交通委员会以及相应房地产机构的统计是否一致尚需核实，该地块是在2005年后获得的，应以2005年以后的别墅用地价格作为参照。

然而，早在2003年2月和9月，国土资源部就曾两次发布文件，明确叫停别墅用地，规定以后禁止别墅类用地推出。为什么开发商仍然能在2005年后获得上述别墅用地。该地块又是通过何种方式由开发商获取？

对于上述问题，莫少欢并未作出解释，而是让记者采访开发商的客户经理王磊。而王磊表示，售楼处方面只是代理，不了解具体信息，之后他又表示开发商方面的所有新闻发言必须通过他，该项目的所有信息将全部由房地产交易中心对外发布。

(文章仅代表作者个人立场和观点)