茅于轼：房地产市场机制并没有失效

目前，为了建保障性住房，中国政府打算大规模介入房地产市场。其理由是房地产市场失效了。

按照经济学的理论，如果某一产品的市场失效，这时需要市场之外的力量介入，最通常的就是政府介入。按照现在的计划，非市场支配的保障性住房五年内将达到3600万套，而商品房平均每年的交房量大约为500万套。可见保障性住房将占领住房供给的大部分，商品房市场将退缩到半边天下。

反观中国住房供给的历史，可以看出，住房商品化对改善百姓的居住条件所起的无与伦比的作用。

解放的次年，1950年，在经过八年抗战和三年内战之后，住房遭到空前破坏，人民的居住条件极为困难，城镇人均住房面积只有4.5平方米。在大规模经济建设27年后，到1977年，人均住房面积反而降低到3.6平方米（陈杰：《中国住房事业六十年》），比解放初还减了五分之一。改革开放20年之后，到1997年，人均住房面积增加到8.8平方米，居住条件有了显著改善。但是真正的突飞猛进是在取消福利分房，实行住房商品化以后，在短短的13年内人均住房面积已经达到28平方米。住房商品化对改善中国人民的住房条件起到了巨大的作用，这是有目共睹的事实。

但是近三年来中国的住房市场发生了重要变化，房价冲天，涨了一倍多。许多人认为房地产市场出了问题，是市场失效了，因此要求政府出面干预的呼声极高。这就是大规模保障房出台的背景。

但是如果我们仔细审查房地产市场的运作，可以发现，它基本上是一个竞争性市场。大一点的城市都有上百家房地产开发商。房价是充分竞争的，买房的人有充分的选择权。房价之所以高，不是房地产业的市场失效，而是土地市场失效。土地价格飞涨是房地产涨价的直接原因。土地市场失效，又是因为土地是独家供应，而且供应方是政府。没有人能够监督政府，它又有强烈的利润动机，无节制地推高地价，使得房价跟着无节制地上升。这才是房价高涨的真正原因。

现在不去解决土地市场失灵的问题，而把房地产市场收归政府；病在土地市场上，现在叫房地产业吃药，根本是文不对题，药吃错了对象。

另外一个认为房地产市场失效的理由是，房价与百姓的收入水平完全脱节。普通的工薪阶层一辈子的工资也买不起一套房。价格和购买力分离，这个市场只能靠特殊高收入家庭来维持，显然是一个不正常的市场。为了纠正普通人买不起房的问题，政府应承担起为普通人买房的责任，提供低价的保障性住房。

可是，按购买力分配商品是市场经济的基本原则。不光是住房如此，一切商品都如此。有人买不起就认为市场失效，是毫无道理的。现在有一大批人买不起房，问题不在商品房市场上，而在收入分配过于悬殊上。不解决收入分配的问题，而归咎于商品房市场，是完全没有道理的。病在收入分配，现在叫房地产市场吃药，那怎么能解决问题呢。

住房和一般商品有所不同，住房是必需品，联合国《经济、社会及文化权利国际公约》规定每个人都该有住房，这是人的基本权利。如果有人因经济困难而住不起房，政府有责任提供能过得去的住房，这就是保障性住房政策的来由。也可以说，保障性住房的目的是缓解住房上的不公平，是让最困难的人也能有起码的房子住，并不是让普通人也能买得起房。普通人现在买不起将来应该买得起，实在买不起还可以租房。所以保障性住房的对象不是中等收入的普通人，而是住房最困难的人，现阶段就是进城打工的农民工。相比之下，他们的住房条件最差，他们应该是保障性住房的服务对象。

可是，我们把服务对象搞错了。我们把进城打工的农民工排除在保障性住房的服务对象之外。结果是中等收入的人获得了巨大的房价补助。受损失的是国有土地的流失，而且流失给了并非最困难的人。所以这个政策没有缓解住房的不公平，最困难的人没有得到改善。

由于中国保障性住房的政策目标存在重大失误，实施四年来不但没有缓解住房的不平等，反而加剧了这方面的不平等，而且还造成大量化公为私、侵吞国有资产的腐败案件。更为糟糕的是，它恶化了商品房市场的环境，将来如何恢复这一市场将是一个艰巨的任务。

是的，普通人也要改善住房，但那要靠改革开放，提高全社会的经济效率，而不是靠政府补贴。补贴的钱还是从百姓创造的财富来。社会不富，谁有能力补贴广大的普通人？

原题：中国保障房政策的偏差

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