从银行看，上海房价至少下降一半的原因

2011-10-26 13:25 作者:一一

最近，上海打响了房地产去泡沫的第一枪，很多人大感意外，包括笔者在内的银行同事，都感到惊讶：惊讶之一，上海房地产市场一直是中国最规范的市场，上海房价一直固若金汤，怎么会这么不堪一击，估计地方政府也有点意外；惊讶之二，房价才开始试着下降，检验一下购买的临界点在哪里，就有一些人开始打砸行为，这实在是上海国际化大城市的一个耻辱！惊讶之三，更感叹沪上的某些专家专业人士的言论，简直有些无知，甚至是逻辑混乱，到现在还在寄希望中央放松银根去推高已经是全世界最高的中国房价了，这跟当年的股评家在6000点的时候，老是幻想下一年能够到1万点有什么两样？

笔者作为一个长期从事银行信贷的人士，不得不对以上现象感到惊讶，尤其是对地方政府逆市而为，倒退到以行政干预暂停开发商降价行为，实在是有违市场经济的基本原则。反观上海一些媒体，可能是受到利益所驱动，明显倾向于政府干预降价，同情打砸暴力分子，误导企业不降价，误导老百姓高位接盘，实在是对大上海建立经济中心的一记响亮的耳光。就凭这些思维逻辑混乱，连房价下跌都无法正确面对的一群乌合之众，还想去建设国际金融中心的上海？估计香港人士会对上海所表现出来的表象而遗憾，因为上海实在是离开金融中心太远了，金玉其外，败絮其中。大家都该醒醒了，该彻底反思一下了。

中国的房价是不是存在泡沫，还有必要争论吗？房价已经是全世界最高了，中国人的收入才多少？现在1、2个季度的银行贷款发放量相当于2001年－2003年的总合计，这么多贷款放下去，拉动了什么？在国际经济不景气，国内产能过剩，只有去推高房地产价格，而房地产行业能带动大学生的就业吗？大学生愿意去做建筑工人吗？因此说，房地产拉动经济，仅仅是GDP的数字游戏，是严重脱离国情民情的一场经济学的数字游戏，贻害太多。

房价下跌对经济有影响吗？笔者认为非但没有影响，反而有利于国民经济的健康发展，有利于降低生产生活成本，提高内需，激发创新能力，进而促进大学生的就业。通过房价的下跌，还可以回收过多的信贷，即使部分人士出现负资产，但是除了那些投机炒房者会弃房而去之外，大多数人只是一种心理上的不舒服而已，就像房价涨了，也是一种心理上的安慰，政府现在要做好房价下跌的各种准备，合理引导房产持有大众的心理变化。

笔者看到，打砸闹房的人，也就是这么数十个人，市场经济的基本原则之一就是买者自负，买卖自愿。上海这么多有房者，这些人几乎可以忽略，为什么地方政府这么冲动，区区几十个人，就表现出来一副“全心全意为人民”的样子？那么比这些人多上几十倍的低收入者、动拆迁者，将近10年下来，政府都干了什么？这些不得不让每一个有正常思维的人士深思其中深层次的原因了。

房价下跌对银行有影响吗？有，但影响有限。刘明康先生已经表示过了，笔者完全赞同。笔者从事信贷多年，现在我们的房地产贷款，总体上抵押物充足，尤其是2009年下半年以来，发放的房地产开发贷款、抵押贷款在信贷总量上的占比并不高，这两年也是归还的多过新增的，其中很多都是有能力承受几十年还款的家庭，家庭总体负债率并不高，就算房价大幅度下跌，这些人也不会放弃还款。大约有15%左右的贷款，是以“温州炒房团”为代表的投机者所借，影响就在这部分贷款上。届时房价大幅度下跌，总量上看，对银行信贷的影响有限，因为银行可以通过这些资产变现，回收部分资金，弥补信贷敞口，就算还有一些缺口，也可以用充足的拨备去对冲。因此笔者一直认为上海的银行不存在房价下跌50％就会爆发系统性风险的危机，反而会降低信贷风险，道理很简单，如果现在还在不断发放房地产贷款去维持泡沫，只会积累更多的信贷风险，为投机者买单；反之就是风险释放、降低。

房价会不会大幅下跌？答案是肯定的。因为在2009年、2010年包括2011年三年天量信贷的投放下（融资非但没有紧缩，反而是太宽松了），房价出现了全面暴涨，泡沫已经形成，阻碍了中国的未来发展，埋下了子孙后代出现动乱的祸根，必须要早点去除，才会让国家走上正确的轨道。因此目前的限购、限贷政策非但不会取消，在未来5年内反而会加强，只要北京的5年限外购房令不取消，总体上就不会放松。因此合理的房价就是2009年以前大家能够承受的首付能力，加上每月的还款能力，按此计算，就应该在目前的房价基础上下降40%以上。笔者看到，上海打响了降价的第一枪，就是在40%左右，印证了笔者的预测。在这个位置，可以有效吸引一批购房者积极入市。其实大家都看到了，正确的事情是行政行为阻止不了的，地方政府的限制降价行为实在是有违上海的形象，也是不可能限制住的，等房价降到合理的位置，经济新增长点初具雏形，所有行政的措施都会取消，取而代之的就是税收、利率、信贷规模等长效的市场管理手段，以及多层次的房屋保障体系。届时即使有人想去炒房，也会在高额的炒房成本及较低的收益之下自觉停止。

因此说房价就算跌50%，倒下去的也就是那么一些过度负债的投机者，对银行来说，只要放贷手续合规合法，抵押真实，较之10多年前乡镇企业、国有企业爆发的债务危机，那真是小得多了，也容易处置得多了。

反观当前一些专家专业人士，总拿城市化、货币贬值说事，城市化是谁决定的？货币是谁发行的？中央政府的政策都不去好好解读，说出来的观点简直是逻辑思维混乱！笔者最近一直在想，只有唯一一种解释，就是这些人真是着急了，可能他们自己或者代表的投机炒房者手里握有太多房子，而这些房产都是最近1、2年之内过度借债购置的，本想通过财务杠杆大赚一笔，从此过上丰衣足食的生活，但没想到风云突变，不得不天天来给老百姓洗脑，以此争取时间来套现。他们想以时间来换空间，那么笔者倒要提醒了，不要认为以时间换来的空间总是向上的，很多时候往往是向下的。