叶檀：2012年房地产业正式入冬

12月9日的中央政治局会议，为明年经济工作定下基调，经济以稳为主，货币政策不变，财政政策积极，以免投资增速下滑。明年是稳定年，改革年，战略新兴产业继续培育年。众所关注的房地产调控，业已一锤定音。对于房价回到合理水平的楼市调控目标，明年中央依然会坚定不移地坚持。

今年是房地产行业的秋天，明年正式入冬。在巨大的转型压力下，明年调控政策不会放松。

房地产调控政策收效。根据人民银行调查统计司近日撰写《当前房地产市场形势分析报告》和《房地产市场变化对金融业影响的调查报告》，印证了房价拐点初现端倪的结论。根据中国指数研究院，全国房地产均价环比三个月下降，作为先行指标，房地产成交量从今年二季度开始下滑。虽然金融机构担心恐慌性抛售引发连锁反映，但明年房地产调控不可能放松。

房地产调控虽然已经收到效果，但市场仍然处于观望期。广义货币发行量处于82万亿的高位，大量坐拥现金的人在投资市场四顾茫然，在等待机会入市抄底。一旦楼市调控政策放松，在货币的巨大刺激下，房地产很有可能出现报复性反弹。如此一来，房地产调控就会成为大笑话，以后谁也没脸再提。因此，并不奇怪，临近年底，从温家 宝总理到李 克 强副总理，仍然在强调房地产宏观调控不放松。

就房地产开发企业而言，目前还没有进入严冬。由于前两年丰收，今年交易量下降但可以通过存粮解决饥荒。

投资者关注房地产企业资产负债率，该数据显示房地产企业情况恶化。Wind资讯统计数据显示，截至三季度末，A股房地产行业上市公司平均资产负债率为63%，其中15家公司的负债高于80%，高资产负债率特征尤为明显。除少数龙头企业外，大部分房地产行业上市公司特别是中小型公司的经营性现金流缺口急剧膨胀至647亿元，约7成公司的经营性现金流告负。存货数据进一步恶化，房地产行业存货总量继续增长，预计目前存货量已超过1万亿。

但上述数据并不全面，忽略了大型开发企业的预收款。从三季报情况看，招商地产3季度公司尚有预收款141亿元，业绩锁定性好。公司今年以较低成本5409元/平米扩充土地储备106万平；保利今年1到10月实现销售金额627亿元，3季末尚有795亿元预收款，锁定今明两年业绩；保持稳健的万科1到10月实现销售金额1081亿元，后续尚有430亿货量，预计全年实现1300亿销售规模。3季末预收款1228亿元，1208万平约1380亿元已售尚未结算的资源，锁定了2011年和2012年的业绩。

按照国金证券的数据，今年1到10月总体资金来源与投资额比值为1.37，没有达到历史最差的1.25水平。按照全年行业资金支出合计需74825亿元，如果全年资金来源增速降至12%，或自筹等资金来源保持合理增长而银行贷款与定金预收款合计增速降至8%，则全年房地产资金盈余占支出比重降至9.9%，接近08年最差水平，但从总体数据来看，还没有达到2008年的最差水平。

对于房地产企业而言，2011年下半年开始入秋，但稳健的、成本较低且产品线较为丰富的大型房地产企业，还能够顶过秋天。

2012年房地产市场将正式入冬。

随着政策的打压，投资者继续观望，成交量进一步萎缩，需求下降带动上游投资下降。房地产企业随之进入观望状态，在投资方面会非常谨慎：无论是拿地还是开工，开发商都会在全国范围内再三比较，避开政策较为严厉的大型城市、拿地成本高的城市以及限购的城市，这些城市的土地收入与房地产投资、税收将进一步下行。

一旦实体经济下行，基建投资无法弥补房地产投资窟窿，地方财政风险就会浮出水面。如鄂尔多斯或出口主导的制造业城市，经济结构转型较为成功的城市才有可能度过难关，而对一些依靠土地财政、经济转型缓慢的城市，2012年会是非常难过、不堪回首的一年。

越来越多的房地产企业衣食不再富足。由于房地产销量进一步下降，导致房地产企业加速分化。今年托上半年房地产销量的福，可以维持全年业绩，2012年冰山融化无法容身。2011年下半年房地产成交量环比大幅下降，导致房地产企业明年能够确认的收入下降，自有资金下降，融资渠道收窄、融资成本上升就会成为卡住房地产企业脖子的两把大箝子，房地产企业的投资意愿也就更低，由此形成紧缩循环。

什么企业能够度过严冬？首先是产品线丰富、在全国布局的房地产企业；其次是以价换量、注重资金周转率的房地产企业。而那些逆势而为的企业，以豪宅为主、不肯降价换销量、在价格上较为傲慢，都有可能在本轮调控中被重组，失去独立的生存空间。

并购大宴业已开张，洗牌吧，还等什么呢。

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