今年楼市如果不做调整 明年一定出问题

2011年土地购置量少，房子卖不动并且库存量较大，由于资金的原因，2012年土地购置量也很难上行，一旦房屋销售再上不去，虽然不会大面积垮塌或者崩盘，但开发企业2013年土地购置就保证不了，到时出现问题就连堵都堵不住。

从此前的调控情况来看，虽然“国八条”里也提到要增加供给，但实际上，如果扣除了一千万套保障性住房，2011年的商品房从9月份开工就是负的。如果在2012年继续严控，再想增加供给也不可能。同时，2011年土地成交基本上和2009年差不多，都是负的。

土地如果是负的，开工如果是负的，现在开始政策刺激都来不及。为什么刺激都上不去？一是房地产市场本身的周期运行规律，市场的调整和反转至少需要6-8个月的时间，此前的几次调整也证明了这一点；二是开发商的钱都压在房子上，无力买地并进而保证市场供给。

举个例子，2009年2月份政府开始刺激房地产，但2009年土地仍然是负增长，因为开发商没钱买地，大部分钱都在房子上，必须把房子销售出去才能变成钱，因此一直到了2010年才增加了土地的交易。

因此，虽然2010年是连续五六年以来投资和到位资金相比最高的，但是市场目前的情况与以往雷同，2012年的情况就是2009年的翻版，开发商所有的钱都压在房子上，如果房子变不成钱，就没有地，最危险的是2013年。

如果现在不为了2013年的情况做预调，到了2013年就来不及了，因为没有6-8个月的时间，市场是调整不过来的。因此，我不觉得2012年房地产商就过不下去了，但是2012年如果政策不做调整，2013年一定出问题。我想提出警告的就是现在怎么看2013年？

不能把调控目的解释为仅仅解决房价问题。首先要看房价下降的目的是什么？是为了防止通胀？是为了消灭泡沫？还是为了让大家买得起房？这三个问题有不同的解决办法。

如果是为了让买不起房的人买得起，那可以减税；如果是要解决泡沫问题，需要从地价、税收开始，统一解决。

另外，不应该所有城市的房价都往下降，大中小城市之间差别非常大，大城市城市化率基本达到了59%，接近60%；中等城市有不到40%的城市化率；小城市只有不到30%的城市化率。很多开发商向三四线城市转移，就是因为那些地方城市化率低。

凡是城市化率低的，是以住宅建筑为主；凡是城市化率高的，是以商业建筑为主。三四线城市的房价是往上升的，但现在所有舆论都在讲，不管什么城市都往下降，那就变成误导了。

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