楼市投资时代的终结?

对于中国的房地产市场来说，也许我们正在经历一个时代的终结。

中国人民银行最近发布的《2012年第一季度储户问卷调查报告》显示，居民未来3个月内有购房意愿的占14.1%，是13年爱即1999年调查以来的同期最低值。

在不同收入水平的居民中，高收入居民(家庭月收入5万元以上)投资房地产意愿最低，仅为13.7%。特大城市(北京市、上海市)居民的房地产投资意愿甚至低于2009年初的最低水平，仅为9.4%。

而仅仅在两个季度前，2011年3季度时，我国居民房地产投资意愿排名第一，但是从2011年第四季度跌落至第二之后，在今年第一季度继续降低至第三。

这个数据固然有受到近期房地产市场调控的影响和看空房价的短期因素，但是长期支撑中国房地产投资一些根本性因素正在发生变化：利率市场化改变投资的资金成本、房产税将改变持有成本，以及保障房建设和老龄化社会的到来对市场供求格局的重塑。

“十二五”期间国家计划建设3600万套保障房，平均每年建设720万套，这意味着一半以上的住房供应将由政府来主导。著名开发商潘石屹就曾直言，这将改写中国房地产市场的格局。

一些研究报告认为，保障房体系建设的推进以及房产税的逐渐加入将彻底改变我国房地产市场的投资格局，前者将对商品房市场需求形成巨大的分流效果，尤其中低端市场供求关系将逐步逆转，而房产税一旦成熟并在重点城市范围内广泛推行，则将全面打压包括高档房在内所有产品的投资空间。

上海和重庆近一年的房产税试点看起来并没有对房价形成太大的杀伤力，但是房产税试点扩容对于民众和投资者潜在心理预期的影响是巨大的。

尽管上海和重庆的房产税的税率较低，且税基较窄，但是在业内人士看来，这只是为了减少开征初期的阻力罢了，税率和税基以后都是可以调整的。

在上海和重庆已经试点开征房产税一年之后，3月22日，国务院颁布通知，要求适时扩大房产税试点范围，二轮试点花落谁家，成为舆论猜测的焦点，尽管各地政府纷纷出面否认，但是扩大试点已经是毫无疑问， 北京房地产中介中甚至已经开始流传不少版本的房产税方案。

另外一个不为人所注意的因素是利率市场化。利率市场化已经是大势所趋，实际上，中国目前各种银行为了吸引资金而推出的较高收益率的理财产品已经具备了利率市场化的意义。

我们知道，资产价格是将资产未来产生的现金流折现到现在的现值。其现金流贴现所用的分母——无风险利率即存款利率。

一旦利率管制放开，中国的存款利率将上升1.5到2个百分点，分母几乎翻倍，那么现金流的现值将会显著下降，也就是说资产的公允价值将会大幅下跌。

打个简单的比方，如果在银行存款利率仅有2%-3%的时候你愿意投资股票和房产，那么当存款利率上升至5%-6%的时候，你还会投资股票和房产么？因此，利率市场化对股票和房地产等资产价格将有负面影响。

房地产投资收益主要有两个来源，一位资产溢价，另外就是租金收入。在资产溢价即将逐步消失的情况下，租金收益将成为投资楼市的主要考虑因素。

举例来说，按照现在的行情，北京一套两百万左右的市中心的房子租金每年可以达到5万元左右，而同样的资本，如果存款利息就可以达到十万到12万元，你会选择哪个？

当然还要考虑到货币贬值和租金上涨的因素，但是同样的资金，投资房地产的机会成本大大上升已经成为一个无可回避和质疑的现实。

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