再买一套房? 中国地产商强势回归
冯明顺（音译）走出公寓房销售厅，在正午的阳光下眨了眨眼睛。他刚刚签了首付50%的购房协议，这是他的首套住房，这套房子售价25万美元，位于北京远郊，整栋楼尚未完工。为了买房，他不得不把父母以及岳父母的积蓄都用上，他的父母及岳父母打算和冯明顺夫妇住在一起。不过，现年31岁的冯明顺表面上很冷静淡定。“我觉得松了口气。我们已等待很长时间了，”他说， “对于我们来说，现在正是买房的好时机。”
中国房地产开发商希望其他在看房的消费者也如此认为。中国政府为了抑制疯狂的房地产投机，实施了一系列调控政策。因此而承受压力的房地产开发商经历了一段时间不短的“寒冬”。自房价在2011年初达到顶峰以来，中国各地的房价都有所回落，致使各大房地产开发商为未售出的住房库存及一大堆债务所困扰。因市场担忧该行业面临资金紧张，那些在香港上市、扩张过度的开发商股价去年大幅下跌。
现在，一些开发商看到了市场复苏的“萌芽”。经济增长放缓给中国敲响了警钟，于是政府开始放宽信贷限制，并且加快公共开支的步伐。6月8日，中国央行宣布下调基准利率0.25个百分点，这是自2008年以来的首次降息。高档房地产开发商绿城中国控股有限公司首席财务官冯征说：“市场情绪非常积极。”他表示，据销售数据显示，由于购房者感觉房价已经触底，住房销售在5月份出现明显增长。
这一转变意味着，在后金融危机时代全球经济形势起伏不定的环境下，中国的经济决策者又一次成功地“纠正”了一个关键的经济部门。
但是，中国并没有取消抑制炒房的政策。各大国有银行对贷款给私营房地产开发商仍持谨慎态度，而各大城市仍然限制向购买第二套房及第三套住房的购房者发放贷款。房地产的建设步伐目前仍在放缓：在2012年的头五个月里，新建住宅面积同比缩减8.2%。从水泥厂、钢厂到重型设备制造商等各行业的供应商都感到了压力。据北京龙洲经讯（GK Dragonomics）的统计数据显示，钢材需求继今年4月份同比增长11%之后，5月份的同比增幅放缓至6.7%。
市场憧憬着政府再一次实施规模堪比2009年的经济刺激计划，从而创造又一轮信贷繁荣。面对这种情况，中国总理温家宝已出面平息这种预期。正是2009年的那一轮刺激措施，推动了如今无论在私营还是公共部门都存在的建设过度的问题。自5月份以来，中国国务院已同意加强对各项战略产业的支持，但温家宝及其他官员都注意到银行体系不良债务逐渐增加的问题，也没有忘记减少政府主导型投资并提升消费作为未来经济增长驱动力的长远目标。
这使得高负债比的房地产开发商去寻找出路。绿城刚刚同意向由香港亿万富豪吴光正控股的九龙仓集团有限公司（Wharf Holdings）配售总额达6.57亿美元的股份，后者将成为绿城仅次于其董事长宋卫平的第二大股东。该交易致使绿城股价飙升。在达成此项交易之前，这家总部位于杭州的房地产开发商变卖了自己持有的部分资产，其中包括位于上海外滩的地王项目。这意味曾跻身2011年中国400富豪榜之列的宋卫平放弃了其原有计划。他此前曾驳斥了外界对于绿城在房地产政策收紧之际依靠借贷购买优质地皮来开发豪华住宅的批评。《财新》杂志引述宋卫平的话称：“如果我们继续无视目前环境高价拿地，那么我们最终会倒闭。”
该公司首席财务官冯征表示，绿城将在今后的开发项目中建造更多小户型住房，从而降低对高端购房者的依赖程度。该公司还计划对其项目选址进行多样化。该公司的净资产负债率（在2011年底为146%）预计到今年年底将会下降至80%。冯征坚称，即便没有通过向九龙仓配售股份获得融资，绿城也能够偿付债务。但引入一家财力雄厚的开发商使市场消除了疑虑。他在接受《福布斯》亚洲版采访时表示：“无论我们转让了多少开发项目，人们还是会认为我们财务状况虚弱。”
面临困境的并非绿城这一家房地产开发商。穆迪在5月份表示，在该机构给予评级的29家中国房地产开发商中，有11家在流动资金方面面临压力。穆迪给予评级的这29家开发商总计欠有250亿美元在2012年到期的债务，其中有50亿美元是向海外发行的债务。根据穆迪提供的相关数据显示，信贷成本已大幅飙升，那些评级低于投资级的开发商，目前海外债券的收益率超过12%。
市场在未来六个月是否会得到恢复，从而足以使这些公司可以在不必放弃控股权的条件下获得再融资呢？瑞穗证券亚洲公司（Mizuho Securities Asia Ltd.）驻香港房市分析师艾伦·金（Alan Jin）说：“在开发商请入投资者之前，他们会首先在诸如香港等市场寻求融资……出售股份是最终不得已而采取的办法。”在纳入评级范畴的10家房地产开发商当中，他给予了其中四家“买入”评级，其中包括有国家作为后盾的中国海外发展有限公司（China Overseas land & Investment）。
中国房地产按照不同地理位置及市场划分的价格差别很大，而各分析师对自2010年开始实施调控政策以来市场的回调程度也持有不同意见。龙洲经讯针对中国九大城市编制的一个加权指数显示，在截至今年2月份的一年里，房价从高点回落了21%，不过这可能夸大了房价的下跌，因为各大城市对高端住房的销售实施了限制措施。龙洲经讯研究部主任安德鲁·巴特森（Andrew Batson，中文名：白安儒）说：“市场上的住房供应量仍非常大，从而将会在未来一段时间内抑制房价上涨。”根据6月18日公布的官方数据显示，今年5月份，在中国70个大中城市中，房价出现同比下跌的有54个。
各市级和省级政府对买房及银行贷款有各自的限制措施。这些区域性差异为地方政府通过提供鼓励措施来提振自住房销售同时又坚持中央打击房地产投机的政策方针留出了回旋余地。英国物业顾问公司戴德梁行华东区研究部主管肖恩·布罗迪（Shaun Brodie）说：“为了刺激需求，二三线城市都在微调各自的地方性规定，尤其是针对首次置业者的政策。”
在北京，像在一家室内设计公司担任会计的冯明顺那样的首次购房者，都有资格在房贷利率上获得优惠。冯明顺预计自己每月要还相当于1000美元的房贷。他后悔自己没有在三年前买房，那时同样一套82平方米住房的价格大约是他目前支付价格的一半。他认识到房地产潜在回报，也梦想自己购买更多的房地产。 他说：“在未来，如果我有能力的话，我非常愿意再购买一套住房。”
在附近的一个楼盘，早几期的房子早已完工，但入住者寥寥无几，因为该楼盘向首次购房者提供优惠的吸引力不大。一套面向杨柳成荫的运河、面积达151平方米的住房，其报价近50万美元。一位售房人员表示，有半数买家购房时全额支付现金，尤其是那些购买大户型的购房者更是如此。该项目首期住房在2010年房地产市场活跃时期推出，在7个月内便销售一空。
但是，在北京及其他富裕城市禁止向非本地居民销售住房之后，市场住房需求出现降温。即便那些未经预约便提着大量现金前来买房的人，如果无法拿出北京户口或者连续五年缴税证明，也会被拒之门外。对于那些有资格但需要贷款的人来说，银行将最低首付比例上调至住房购买价格的60%。这使得该楼盘的住房成交量从每月平均六七十套下降至每月二三十套。售楼人员表示，近几个月来住房需求再度回升，余下单元的开价为每平方米3,200美元。这位销售人员声称，要是中国政府取消所有限购政策的话，价格会上涨到接近每平方米4,750美元。
对于中国各大城市里的许多工薪阶层而言，这样的房价完全无法承受，因而成为微博上经常表达沮丧及不满情绪的一大原因。英国诺丁汉大学经济学家姚树洁（Yao Shujie）表示，这是中国政府干预房地产市场的一个令人信服的理由。他说：“真正的目标并不是要控制房价，而是要让需要住房的人能够买得起。”
虽然各大开发商辩称，他们建造住房是为了满足市场实际需求，但在中国以及亚洲大部分地区，房地产仍然是最受人们欢迎的一种财富保值手段。股市萎靡，海外投资受到限制，银行存款利率不敌通胀率，这些都增强了这种对房地产投机的偏好。这转而把房价推高至把自住业主挤出市场的水平。北京的一家报纸6月份报道说，北京市公安局经对该市居民家庭初步统计显示，北京共有380万套空置房。在中国这个以政策为导向的房地产市场（即便这个市场正在探底）上，这意味着住房过剩程度相当大。
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